房地產行業土地增值稅征管探究

　　【摘　要】 土地增值稅作為國家宏觀調控房地產市場的稅收杠桿之一，對調節房地產開發企業增值收益，抑制投資沖動具有重要作用，但土地增值稅政策明顯滯后，在稅收征管中存在難以操作的問題，必須完善土地增值稅政策，改變稅收征管模式。文章以光澤縣為例，闡述了土地增值稅征收管理現狀，分析了其中存在的問題并提出了改善征管模式的策略。
　　【關鍵詞】 土地增值稅；　征管模式；　實證研究
　　隨著社會經濟持續、快速發展和城市化進程的加快，土地增值稅涉稅事項劇增，且情況越來越復雜，而作為直接調節房地產開發收益的土地增值稅，在房地產行業突飛猛進中，土地增值稅政策明顯滯后，在稅收征管中存在難以操作的問題，極大地影響了土地增值稅的征收管理。筆者從稅收實踐的角度，認為應盡快完善土地增值稅政策，改變目前土地增值稅征收管理模式。
　　一、光澤縣土地增值稅征收管理現狀
　　在房地產市場暴漲行情的大潮中，光澤這座山中小城也備受青睞，房地產行業也經受了暴漲大潮的洗禮，房地產行業已成為地方重要稅源。光澤縣地稅局搶抓機遇，及時加強土地增值稅的征收管理，全面落實土地增值稅預繳管理和清算工作，取得了顯著成效。
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　　隨著地方經濟的不斷發展，房地產市場十分活躍，作為調節房地產過度投機行為的土地增值稅的征收管理，得到地稅機關的高度重視。嚴格執行土地增值稅的稅收政策，積極推行土地增值稅的預交管理和精細化管理，針對土地增值稅管理中的薄弱環節，深入挖掘增收的潛力，不斷提高土地增值稅的管理水平。自1994年土地增值稅政策施行以來，全縣土地增值稅收入逐年增長，累計征收入庫1 709.83萬元，特別是從2010年開始，加強了土地增值稅的預繳和清算管理，取得了非常明顯的成效，2010年度征收入庫土地增值稅116.83萬元，2011年1—10月入庫土地增值稅258萬元，同比增長121.7%，是光澤地稅第一個年度實現土地增值稅稅款金額的172倍。
　　（二）嚴格執行政策，預繳管理到位
　　目前，在光澤縣注冊登記的房地產企業有12戶，暫無外商投資房地產企業，有開發項目的房地產企業7戶，處在開發中的房地產項目有8個，全部按照土地增值稅預繳管理的要求，隨預（銷）售收入按月預繳土地增值稅，土地增值稅預繳管理全部到位。2011年1—10月累計預征土地增值稅236.55萬元，占同期入庫土地增值稅稅款的91.68%。
　?。ㄈ﹦撔鹿芾矸椒ǎ逅愠跻姵尚?br/>　　在日常管理中，通過對房地產開發項目登記的房屋面積、套數等信息與征管業務系統信息和房地產企業網絡在線發票開具金額、戶數信息進行比對，按照土地增值稅h4WZ45xRIDeOtpaVSwQ+vA==清算條件進行篩選，從而確定符合土地增值稅清算的房地產開發項目，對確定符合土地增值稅清算項目的房地產企業下達《土地增值稅清算提示通知書》和《土地增值稅涉稅風險提醒書》，督促房地產企業按時進行土地增值稅的自行清算，在企業自行清算的基礎上，主管地稅機關進行審核，開展土地增值稅清算，2011年對“秀山花園一期”、“外貿小區”兩個符合土地增值稅清算的房地產項目開展了土地增值稅清算，清算土地增值稅21.45萬元，其他各稅稅款1.01萬元，實現了光澤縣土地增值稅清算稅款的“0”突破。
　?。ㄋ模┘訌姴块T協作，建立控管機制
　　2010年6月1日，全縣建立了“政府牽頭、地稅主導、部門參與、協作控管、先稅后證”的房地產稅收一體化工作機制。加強了與住建、房管、國土、財政等部門的配合，定期傳遞交換房地產涉稅信息，定期召開聯席會議，“先稅后證”的工作機制運行已步入常態化。土地增值稅是“先稅后證”控管的主要稅種之一。同時，地稅主管機關對房地產開發項目實行項目化管理，建立單項目專戶檔案和臺賬，對房地產項目的征地、開發、銷售和納稅情況實行全程跟蹤動態管理，切實強化土地增值稅源的監控。
　　二、土地增值稅征管中存在的問題
　?。ㄒ唬┒愂照卟煌晟?br/>　　現行的土地增值稅政策將房地產開發項目劃分為普通住宅，非普通住宅和別墅、寫字樓、商業用房三大類型，對不同類型執行不同的土地增值稅預征率，而在這三大類型中，別墅、寫字樓、商業用房在房地產開發項目中僅占到10%，且政策明細容易執行，但在占到整個房地產市場90%的商品住宅上，普通住宅和非普通住宅的認定，就成為地稅機關和房地產商“較量”的焦點。房地產商開發的商品住宅是普通住宅還是非普通住宅的認定，是否享受“納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的”免征土地增值稅政策優惠的問題，就擺在了我們面前。
　　根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅普通標準住宅有關政策的通知》（財稅［2006］141號）、《陜西省財政廳地方稅務局轉發〈財政部、國家稅務總局關于土地增值稅普通標準住宅有關政策的通知〉的通知》（陜財稅［2006］78號）文件精神，同時滿足下列條件的住宅為普通住宅，即：住宅小區建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在144平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發［2005］26號）文件精神，同級別土地上住房平均交易價格由房地產主管部門、房地產交易部門測算或定期統計，報縣（市）級人民政府審核發布。當地縣（市）人民政府沒有發布住房平均交易價格，那么認定標準中的平均交易價格就失去意義，在現實工作中只能拿容積率、單套房建筑面積這兩個標準去認定房地產開發的商品住宅項目是普通住宅還是非普通住宅。現實中房地產商有意避讓這些“紅線”，即使為了迎合部分人的消費需求，單套房面積超過144平方米的也非常少。因這一政策本身的原因，導致土地增值稅無法管理，即使是地稅機關嚴格執行土地增值稅的預征管理，先預征稅款，大部分房地產開發項目最終的決算，增值額占扣除項目金額的比例也不會超過20%，那么地稅機關就面臨先預征后退稅的尷尬境地。
　?。ǘ┩恋卦鲋刀愵A征率太低
　　從稅收管理實踐和對轄區房地產開發項目的調查測算結果可以分析出土地增值稅的稅負情況。筆者認為：目前執行的土地增值稅預征率太低。轄區多層（8層以下）磚混結構商品房開發項目的土地增值稅稅負應該在5%~8%，小高層（15層以下）、高層商品房開發項目的土地增值稅稅負應該在10%~15%，營業性用房、別墅、寫字樓開發項目的土地增值稅稅負應該在20%~25%。而現行政策規定，對位于縣城地域的普通住宅按0.5%預征土地增值稅，非普通住宅按1%預征土地增值稅，營業性用房、別墅、寫字樓按2%預征土地增值稅，與應該承擔的稅負相差太大。
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　　因政策的問題，導致普通住宅和非普通住宅無法認定，進行土地增值稅清算就很難操作。按政策規定，增值額未超過扣除項目金額20%的非普通住宅依法應繳納土地增值稅，增值額超過20%的普通住宅也應繳納土地增值稅。但實際上，房地產開發企業早在項目建設中的每一個環節通過虛增建設成本、人工費用、其他費用等，人為把增值額調整到20%這根“紅線”以下，即使地稅機關、地稅干部明知企業作假，也沒有一個法律上認可的可以利用的成本、費用的標準參數，房地產企業虛增成本、費用的具體金額無法認定，所以地稅機關進行土地增值稅清算沒有實際意義，只能是就預征率進行土地增值稅清算，房地產企業自知占了稅收的“大好處”，預繳的土地增值稅不退也罷了。
　?。ㄋ模┎块T控管合力不足
　　房地產行業涉及管理部門多，雖然建立了由政府牽頭的房地產稅收一體化管理工作機制，也取得了較好的效果，但與稅收管理的要求還有差距，部分職能管理部門在落實房地產稅收一體化管理機制中，傳遞的信息不完整、不及時，控而不嚴，漏洞多，造成稅收未能及時足額入庫甚至流失。
　?。ㄎ澹┒愒炊惙N專業化管理水平不高
　　近兩年，針對房地產行業的快速發展，各地都推行了房地產稅收的專業化管理，成立了專業化管理機構，逐步規范了稅源稅種管理，但與快速發展的房地產市場相比，顯得相對滯后，缺乏有效的征管手段，使土地增值稅的管理仍停留在粗放式管理水平。由于土地增值稅操作技術難度大，清算過程復雜，懂清算程序、能夠擔當起清算工作任務的地稅干部不多，管理部門對土地增值稅清算工作存在畏難情緒。
　　三、加強土地增值稅管理的建議
　?。ㄒ唬┩晟仆恋卦鲋刀惗愂照?br/>　　1.修改部分土地增值稅政策。建議將目前對普通住宅的認定標準進行修改，將普通住宅認定標準“住宅小區建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在144平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下”修改為“住宅小區建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在144平方米以下，實際成交價格比同級別土地上同期同類住房交易市場價格低20%以上”。這樣既符合國家穩定住房價格、調整住房供應結構的調控精神，體現民生政策的落實，更能促進房地產市場的健康發展。
　　2.提高土地增值稅的預征率。將房地產開發項目劃分為普通住宅，非普通住宅和別墅、寫字樓、商業用房三大類型，項目所在地不再劃分到縣級，由各省、市（地區）地稅機關在調查測算的基礎上，統一并且提高土地增值稅預征率，做到一個市或一個省對土地增值稅預征率的統一。建議全市或全省對房地產不同項目類型，確定不同的預征率，對普通住宅項目執行2%的土地增值稅預征率，對非普通住宅項目執行4%的土地增值稅預征率，對別墅、寫字樓、商業用房項目執行6%的土地增值稅預征率。
　?。ǘ└淖儸F行土地增值稅先預征后清算的管理模式，實行定率征收
　　在上述“建議完善土地增值稅稅收政策”暫不能實現的情況下，建議省、市地稅機關，改變現行的土地增值稅“先預征后清算”的管理模式，根據目前房地產市場行情，調查測算出不同類型的房地產開發項目應承擔的土地增值稅稅負水平，按照房地產企業的預（銷）售收入，對土地增值稅實行定率征收，一次征收到位，不再進行土地增值稅清算，操作簡單，也便于管理。筆者依據初步測算結果，建議全市或全省對多層（8層以下）商品住宅（不再認定普通住宅和非普通住宅）執行5%的土地增值稅征收率，對高層（含小高層、高層）商品住宅（不再認定普通住宅和非普通住宅）執行10%的土地增值稅征收率，對別墅、寫字樓、營業性用房執行20%的土地增值稅征收率。
　　（三）繼續推行房地產稅收一體化管理
　　在目前已經建立起房地產稅收一體化管理工作機制的基礎上，進一步強化與住建、房管、國土等部門的協調溝通，建立長效工作機制，將信息共享、聯席會議制、經費保障落到實處，做到常態化，把土地增值稅的控管作為“先稅后證”審核把關的重點內容，對未足額申報繳納土地增值稅的房地產項目，不予辦理有關的權屬手續。
　?。ㄋ模┥罨鞴芨母?，實行稅源專業化管理
　　根據房地產市場發展速度和規模，適時對房地產行業實行專業化管理，成立房地產稅收專業化管理機構，配備業務素質高、責任心強的干部，把房地產稅收真正管精、管細，挖掘稅源潛力，確保稅收政策的執行到位和稅收計劃的全面完成。
　　（五）加大稅務稽查打擊力度，整頓和規范房地產市場秩序
　　把房地產行業、房地產企業作為稅務稽查的重點對象，土地增值稅作為稽查的重點，逐步規范房地產市場稅收秩序。
　　（六）加強土地增值稅政策宣傳
　　鑒于土地增值稅的征收管理相對薄弱，地稅干部在加強學習提高業務水平的同時，要深入房地產開發企業進行認真講解、輔導，送政策上門，特別是新成立的房地產企業，要重點輔導財務人員和辦稅人員，全面規范房地產企業涉稅行為，提高納稅申報質量，增強納稅自覺性?！?br/>　　【參考文獻】
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