房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅征管探究

　　【摘　要】 土地增值稅作為國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的稅收杠桿之一，對調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值收益，抑制投資沖動具有重要作用，但土地增值稅政策明顯滯后，在稅收征管中存在難以操作的問題，必須完善土地增值稅政策，改變稅收征管模式。文章以光澤縣為例，闡述了土地增值稅征收管理現(xiàn)狀，分析了其中存在的問題并提出了改善征管模式的策略。
　　【關(guān)鍵詞】 土地增值稅；　征管模式；　實證研究
　　隨著社會經(jīng)濟持續(xù)、快速發(fā)展和城市化進程的加快，土地增值稅涉稅事項劇增，且情況越來越復(fù)雜，而作為直接調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)收益的土地增值稅，在房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進中，土地增值稅政策明顯滯后，在稅收征管中存在難以操作的問題，極大地影響了土地增值稅的征收管理。筆者從稅收實踐的角度，認為應(yīng)盡快完善土地增值稅政策，改變目前土地增值稅征收管理模式。
　　一、光澤縣土地增值稅征收管理現(xiàn)狀
　　在房地產(chǎn)市場暴漲行情的大潮中，光澤這座山中小城也備受青睞，房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)受了暴漲大潮的洗禮，房地產(chǎn)行業(yè)已成為地方重要稅源。光澤縣地稅局搶抓機遇，及時加強土地增值稅的征收管理，全面落實土地增值稅預(yù)繳管理和清算工作，取得了顯著成效。
　　（一）注重規(guī)范管理，稅收增長明顯
　　隨著地方經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場十分活躍，作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)過度投機行為的土地增值稅的征收管理，得到地稅機關(guān)的高度重視。嚴格執(zhí)行土地增值稅的稅收政策，積極推行土地增值稅的預(yù)交管理和精細化管理，針對土地增值稅管理中的薄弱環(huán)節(jié)，深入挖掘增收的潛力，不斷提高土地增值稅的管理水平。自1994年土地增值稅政策施行以來，全縣土地增值稅收入逐年增長，累計征收入庫1 709.83萬元，特別是從2010年開始，加強了土地增值稅的預(yù)繳和清算管理，取得了非常明顯的成效，2010年度征收入庫土地增值稅116.83萬元，2011年1—10月入庫土地增值稅258萬元，同比增長121.7%，是光澤地稅第一個年度實現(xiàn)土地增值稅稅款金額的172倍。
　　（二）嚴格執(zhí)行政策，預(yù)繳管理到位
　　目前，在光澤縣注冊登記的房地產(chǎn)企業(yè)有12戶，暫無外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，有開發(fā)項目的房地產(chǎn)企業(yè)7戶，處在開發(fā)中的房地產(chǎn)項目有8個，全部按照土地增值稅預(yù)繳管理的要求，隨預(yù)（銷）售收入按月預(yù)繳土地增值稅，土地增值稅預(yù)繳管理全部到位。2011年1—10月累計預(yù)征土地增值稅236.55萬元，占同期入庫土地增值稅稅款的91.68%。
　　（三）創(chuàng)新管理方法，清算初見成效
　　在日常管理中，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目登記的房屋面積、套數(shù)等信息與征管業(yè)務(wù)系統(tǒng)信息和房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)在線發(fā)票開具金額、戶數(shù)信息進行比對，按照土地增值稅h4WZ45xRIDeOtpaVSwQ+vA==清算條件進行篩選，從而確定符合土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，對確定符合土地增值稅清算項目的房地產(chǎn)企業(yè)下達《土地增值稅清算提示通知書》和《土地增值稅涉稅風(fēng)險提醒書》，督促房地產(chǎn)企業(yè)按時進行土地增值稅的自行清算，在企業(yè)自行清算的基礎(chǔ)上，主管地稅機關(guān)進行審核，開展土地增值稅清算，2011年對“秀山花園一期”、“外貿(mào)小區(qū)”兩個符合土地增值稅清算的房地產(chǎn)項目開展了土地增值稅清算，清算土地增值稅21.45萬元，其他各稅稅款1.01萬元，實現(xiàn)了光澤縣土地增值稅清算稅款的“0”突破。
　　（四）加強部門協(xié)作，建立控管機制
　　2010年6月1日，全縣建立了“政府牽頭、地稅主導(dǎo)、部門參與、協(xié)作控管、先稅后證”的房地產(chǎn)稅收一體化工作機制。加強了與住建、房管、國土、財政等部門的配合，定期傳遞交換房地產(chǎn)涉稅信息，定期召開聯(lián)席會議，“先稅后證”的工作機制運行已步入常態(tài)化。土地增值稅是“先稅后證”控管的主要稅種之一。同時，地稅主管機關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)項目實行項目化管理，建立單項目專戶檔案和臺賬，對房地產(chǎn)項目的征地、開發(fā)、銷售和納稅情況實行全程跟蹤動態(tài)管理，切實強化土地增值稅源的監(jiān)控。
　　二、土地增值稅征管中存在的問題
　　（一）稅收政策不完善
　　現(xiàn)行的土地增值稅政策將房地產(chǎn)開發(fā)項目劃分為普通住宅，非普通住宅和別墅、寫字樓、商業(yè)用房三大類型，對不同類型執(zhí)行不同的土地增值稅預(yù)征率，而在這三大類型中，別墅、寫字樓、商業(yè)用房在房地產(chǎn)開發(fā)項目中僅占到10%，且政策明細容易執(zhí)行，但在占到整個房地產(chǎn)市場90%的商品住宅上，普通住宅和非普通住宅的認定，就成為地稅機關(guān)和房地產(chǎn)商“較量”的焦點。房地產(chǎn)商開發(fā)的商品住宅是普通住宅還是非普通住宅的認定，是否享受“納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的”免征土地增值稅政策優(yōu)惠的問題，就擺在了我們面前。
　　根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知》（財稅［2006］141號）、《陜西省財政廳地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)〈財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知〉的通知》（陜財稅［2006］78號）文件精神，同時滿足下列條件的住宅為普通住宅，即：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在144平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號）文件精神，同級別土地上住房平均交易價格由房地產(chǎn)主管部門、房地產(chǎn)交易部門測算或定期統(tǒng)計，報縣（市）級人民政府審核發(fā)布。當(dāng)?shù)乜h（市）人民政府沒有發(fā)布住房平均交易價格，那么認定標(biāo)準(zhǔn)中的平均交易價格就失去意義，在現(xiàn)實工作中只能拿容積率、單套房建筑面積這兩個標(biāo)準(zhǔn)去認定房地產(chǎn)開發(fā)的商品住宅項目是普通住宅還是非普通住宅。現(xiàn)實中房地產(chǎn)商有意避讓這些“紅線”，即使為了迎合部分人的消費需求，單套房面積超過144平方米的也非常少。因這一政策本身的原因，導(dǎo)致土地增值稅無法管理，即使是地稅機關(guān)嚴格執(zhí)行土地增值稅的預(yù)征管理，先預(yù)征稅款，大部分房地產(chǎn)開發(fā)項目最終的決算，增值額占扣除項目金額的比例也不會超過20%，那么地稅機關(guān)就面臨先預(yù)征后退稅的尷尬境地。
　　（二）土地增值稅預(yù)征率太低
　　從稅收管理實踐和對轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目的調(diào)查測算結(jié)果可以分析出土地增值稅的稅負情況。筆者認為：目前執(zhí)行的土地增值稅預(yù)征率太低。轄區(qū)多層（8層以下）磚混結(jié)構(gòu)商品房開發(fā)項目的土地增值稅稅負應(yīng)該在5%~8%，小高層（15層以下）、高層商品房開發(fā)項目的土地增值稅稅負應(yīng)該在10%~15%，營業(yè)性用房、別墅、寫字樓開發(fā)項目的土地增值稅稅負應(yīng)該在20%~25%。而現(xiàn)行政策規(guī)定，對位于縣城地域的普通住宅按0.5%預(yù)征土地增值稅，非普通住宅按1%預(yù)征土地增值稅，營業(yè)性用房、別墅、寫字樓按2%預(yù)征土地增值稅，與應(yīng)該承擔(dān)的稅負相差太大。
　　（三）土地增值稅清算難
　　因政策的問題，導(dǎo)致普通住宅和非普通住宅無法認定，進行土地增值稅清算就很難操作。按政策規(guī)定，增值額未超過扣除項目金額20%的非普通住宅依法應(yīng)繳納土地增值稅，增值額超過20%的普通住宅也應(yīng)繳納土地增值稅。但實際上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)早在項目建設(shè)中的每一個環(huán)節(jié)通過虛增建設(shè)成本、人工費用、其他費用等，人為把增值額調(diào)整到20%這根“紅線”以下，即使地稅機關(guān)、地稅干部明知企業(yè)作假，也沒有一個法律上認可的可以利用的成本、費用的標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)，房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本、費用的具體金額無法認定，所以地稅機關(guān)進行土地增值稅清算沒有實際意義，只能是就預(yù)征率進行土地增值稅清算，房地產(chǎn)企業(yè)自知占了稅收的“大好處”，預(yù)繳的土地增值稅不退也罷了。
　　（四）部門控管合力不足
　　房地產(chǎn)行業(yè)涉及管理部門多，雖然建立了由政府牽頭的房地產(chǎn)稅收一體化管理工作機制，也取得了較好的效果，但與稅收管理的要求還有差距，部分職能管理部門在落實房地產(chǎn)稅收一體化管理機制中，傳遞的信息不完整、不及時，控而不嚴，漏洞多，造成稅收未能及時足額入庫甚至流失。
　　（五）稅源稅種專業(yè)化管理水平不高
　　近兩年，針對房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，各地都推行了房地產(chǎn)稅收的專業(yè)化管理，成立了專業(yè)化管理機構(gòu)，逐步規(guī)范了稅源稅種管理，但與快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場相比，顯得相對滯后，缺乏有效的征管手段，使土地增值稅的管理仍停留在粗放式管理水平。由于土地增值稅操作技術(shù)難度大，清算過程復(fù)雜，懂清算程序、能夠擔(dān)當(dāng)起清算工作任務(wù)的地稅干部不多，管理部門對土地增值稅清算工作存在畏難情緒。
　　三、加強土地增值稅管理的建議
　　（一）完善土地增值稅稅收政策
　　1.修改部分土地增值稅政策。建議將目前對普通住宅的認定標(biāo)準(zhǔn)進行修改，將普通住宅認定標(biāo)準(zhǔn)“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在144平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下”修改為“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在144平方米以下，實際成交價格比同級別土地上同期同類住房交易市場價格低20%以上”。這樣既符合國家穩(wěn)定住房價格、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)控精神，體現(xiàn)民生政策的落實，更能促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
　　2.提高土地增值稅的預(yù)征率。將房地產(chǎn)開發(fā)項目劃分為普通住宅，非普通住宅和別墅、寫字樓、商業(yè)用房三大類型，項目所在地不再劃分到縣級，由各省、市（地區(qū)）地稅機關(guān)在調(diào)查測算的基礎(chǔ)上，統(tǒng)一并且提高土地增值稅預(yù)征率，做到一個市或一個省對土地增值稅預(yù)征率的統(tǒng)一。建議全市或全省對房地產(chǎn)不同項目類型，確定不同的預(yù)征率，對普通住宅項目執(zhí)行2%的土地增值稅預(yù)征率，對非普通住宅項目執(zhí)行4%的土地增值稅預(yù)征率，對別墅、寫字樓、商業(yè)用房項目執(zhí)行6%的土地增值稅預(yù)征率。
　　（二）改變現(xiàn)行土地增值稅先預(yù)征后清算的管理模式，實行定率征收
　　在上述“建議完善土地增值稅稅收政策”暫不能實現(xiàn)的情況下，建議省、市地稅機關(guān)，改變現(xiàn)行的土地增值稅“先預(yù)征后清算”的管理模式，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場行情，調(diào)查測算出不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)承擔(dān)的土地增值稅稅負水平，按照房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)（銷）售收入，對土地增值稅實行定率征收，一次征收到位，不再進行土地增值稅清算，操作簡單，也便于管理。筆者依據(jù)初步測算結(jié)果，建議全市或全省對多層（8層以下）商品住宅（不再認定普通住宅和非普通住宅）執(zhí)行5%的土地增值稅征收率，對高層（含小高層、高層）商品住宅（不再認定普通住宅和非普通住宅）執(zhí)行10%的土地增值稅征收率，對別墅、寫字樓、營業(yè)性用房執(zhí)行20%的土地增值稅征收率。
　　（三）繼續(xù)推行房地產(chǎn)稅收一體化管理
　　在目前已經(jīng)建立起房地產(chǎn)稅收一體化管理工作機制的基礎(chǔ)上，進一步強化與住建、房管、國土等部門的協(xié)調(diào)溝通，建立長效工作機制，將信息共享、聯(lián)席會議制、經(jīng)費保障落到實處，做到常態(tài)化，把土地增值稅的控管作為“先稅后證”審核把關(guān)的重點內(nèi)容，對未足額申報繳納土地增值稅的房地產(chǎn)項目，不予辦理有關(guān)的權(quán)屬手續(xù)。
　　（四）深化征管改革，實行稅源專業(yè)化管理
　　根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展速度和規(guī)模，適時對房地產(chǎn)行業(yè)實行專業(yè)化管理，成立房地產(chǎn)稅收專業(yè)化管理機構(gòu)，配備業(yè)務(wù)素質(zhì)高、責(zé)任心強的干部，把房地產(chǎn)稅收真正管精、管細，挖掘稅源潛力，確保稅收政策的執(zhí)行到位和稅收計劃的全面完成。
　　（五）加大稅務(wù)稽查打擊力度，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序
　　把房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)作為稅務(wù)稽查的重點對象，土地增值稅作為稽查的重點，逐步規(guī)范房地產(chǎn)市場稅收秩序。
　　（六）加強土地增值稅政策宣傳
　　鑒于土地增值稅的征收管理相對薄弱，地稅干部在加強學(xué)習(xí)提高業(yè)務(wù)水平的同時，要深入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行認真講解、輔導(dǎo)，送政策上門，特別是新成立的房地產(chǎn)企業(yè)，要重點輔導(dǎo)財務(wù)人員和辦稅人員，全面規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為，提高納稅申報質(zhì)量，增強納稅自覺性。●
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