房產開發商轉型：從香港范兒到美國范兒

　　
　　“如今的上海樓市，比氣溫變化還要快。”面對上海樓市從3月回暖，到4月降溫，再到5月反彈，上海一家房地產企業的銷售總經理李耀平感嘆說。盡管已在房地產行業浸淫20多年，如今樓市的風云變幻，還是讓他有霧里看花的感覺。
　　“3月回暖之后，大批開發商及二手房東就轉變了以價換量的態度，甚至開始漲價，4月樓市成交明顯下跌說明情況還沒有我們想象的那么樂觀。”這讓正捂盤的李耀平難免忐忑，害怕樓市回暖再生變數。
　　上海五一房展會的第一天，參展規模與參觀人數都比2011年房展會時大有改觀，李耀平稍微松了一口氣，“雖然有8折和總價立減20萬這樣的優惠樓盤，但都是針對特價房源，一般都不超過10套，說明上海的開發商對后市看法基本形成一致，不愿再進一步以價換量。”
　　不過，他更擔心開發商的過于樂觀
　　幾天之后的統計結果不出所料：4月29日到5月1日，上海新建商品住宅成交價雖然同比上漲了13. 1%，但累計成交417套、4. 84萬平方米，同比卻分別下跌了33. 7%和27. 2%。
　　“高端一點的購房者，重新進入僵持與觀望。”工行率先取消首套房8. 5折優惠政策，更加劇了他的擔心。
　　沒幾天，情況又發生了轉機。21世紀不動產的統計數據顯示，2012年5月前13天上海新建商品住宅成交34. 2萬平方米，較4月份同期提升48. 1%。
　　最后大賺一筆的機會
　　數據顯示，進入5月后，上海樓市連續2周的樓市供銷比值皆低于1，即供不應求的狀況再度出現。 5月7日到13日的一周內，上海新建商品住宅合計成交1751套、20. 1萬平方米，環比分別提升34. 3%、31. 1%。
　　21世紀不動產上海區域分析師黃河滔告訴《望東方周刊》，5月7日到13日，上海出現了一個內環內的新增供應項目，但實際推出房源只有7套，而且預售報價高達6萬～6. 8萬元/平方米，而該樓盤前期房源中的二手房報價只有3. 5萬～4萬元/平方米。
　　另外，這一周上海推出的10大住宅項目，全都是小體量批次，3萬平米以上的新推項目僅有1個，供應低于1萬平米的項目則多達5個。
　　“市場的反復變化面前，越來越多的開發商選擇觀望。”李耀平說，不過很多開發商的心態與之前有了很大的不同，“越來越多的人相信中國樓市的舊時代正在結束，在北京、上海這樣的大城市的老項目，被看做最后大賺一筆的機會。”
　　李耀平說，中國房地產開發的舊體系，正在被一股新思潮所瓦解，而這股新思潮的核心就是：產品為王取代土地為王，房地產開發模式由香港模式向美國模式轉變。
　　在土地為王的時代，開發商單靠拿地、囤地就能獲得豐厚收益。土地為王時代終結的重要表現，就是土地增值不再是開發商最重要的利潤來源。
　　推動這一轉變的根本原因，是拿地成本越來越高，囤積土地的獲益空間越來越低，而國家政策的監管也越來越嚴格。
　　“為什么開發商都說樓市反彈在即，卻沒有人‘抄底’拿地。”上海一家中型房地產公司董事長王城（化名）告訴《望東方周刊》，開發商近幾年一個明顯感受就是“政府也變精明了。”“RICi0q7U1Ys3kCrhmPRqtg==地方政府對土地價值的把控越來越準確，給開發商預留的空間很有限。”
　　2011年以來，全國重點城市經營性土地流標率不斷走高，平均流標率為9. 65%，2011年10月的土地流標率更是創下16. 5%的年度新高。
　　K8土地網數據顯示，2012年一季度，全國百城土地供應速度明顯放緩，3月總體供應量持續下滑，再創新低。同時，住宅用地成交價格總體水平較高；二三線城市受青睞，小宗地塊頻出頭。
　　上海日前成交的浦江鎮120- N地塊更是個典型的例子。
　　該地塊為普通商品房用地，以1. 45億元的底價成交，折合樓板價約為8277元/平方米。在該幅地塊的出讓合同中，規定該地塊必須在12個月內竣工。即使在規劃設計方案批準后如果地上與地下建筑面積之和超過3萬平方米，受讓人可以申請延長竣工時間，經批準后可以將工期適當延長，但最多不超過24個月。
　　在以往的操作中，有些地塊在轉讓中只明確開工時間，而模糊竣工時間。所以，有些開發商只打下一根樁就算作開工，從容囤地。21世紀不動產上海區域市場研究部羅寅申說，浦江鎮120- N地塊竣工期限措施的出現，或許正是土地市場管理所采取的新方向、新苗頭。
　　總之，拍得浦江鎮120- N地塊的開發商靠囤地賺錢已經不可能了。
　　此外，地塊所在的閔行區，還出臺閔房管[2012]70號文規定凡新出讓土地、用于開發建設商品住宅的建設項目，均應按不低于該建設項目住宅建筑總面積5%的比例，配建共有產權保障房，郊區有條件區域的建設項目，應進一步提高配建的比例(閔行區暫定為7%)。商品住宅在預售或者出售之前，房地產開發企業應無償將配建房源移交給區住房保障機構。這就意味著，開發商拿下地塊之后，還要配建7%的經適房最終需無償移交給政府。
　　“產品為王的時代已經到來。” 上海易居房地產研究院發展研究所副所長楊紅旭告訴《望東方周刊》，開發商的利潤將主要來自于高質量產品的附加值，而不再是土地增值。
　　日前舉行的“2012中國地產金融創新論壇”上，住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹也表示，隨著國家的房地產政策由強調經濟功能轉向比較強調社會功能，“過去房地產賺錢土地是最主要的。今后開發企業靠什么賺錢呢？靠專業化賺錢。”
　　“2009年之后拿地的開發商，在土地增值上的收益就已經大大減少了。所以在那之前拿地的上海開發商，更不愿意大幅降價，因為這是最后一批可以賺一筆的土地了，以后再也沒有了。”李耀平說，在2009年之后拿地的開發商，并不具有很多降價空間，這是促使更早拿地開發商敢于捂盤的另一個原因。
　　美國風
　　由香港模式向美國模式的轉變，在業內也形成了頗有影響力的思潮。
　　全國房地產經理人聯合會主席楊樂渝以“一個時代的結束，另一個時代的開始”描述中國房地產開發模式的轉變。
　　目前，中國內地房地產開發普遍采用香港模式，即房地產項目從拿地、開發、銷售到物業管理全部由一家“全能開發商”獨立完成。
　　楊樂渝說，中國房地產業原來的模式，“只有地、只有房，沒有產。”多年來，開發商都是簡單的生產加小費的模式，沒有經營也沒有形成資本的市場。“原來的商業模式很可憐，形不成市場。要么被業主吃掉，要么被國外的資產運營機構給吃掉，造成了中國經濟的‘高消耗、高資源浪費’的情況。”
　　從2011年10月到2012年3月，很多城市都出現了樓市交易量下滑，數目巨大的保障房進入市場則代表“中國的房地產進入了雙軌制時代。”黃金灣投資集團董事長申威告訴《望東方周刊》，中國樓市正從賣方市場轉為買方市場，這在客觀上也讓開發商的核心競爭力由拿地、融資能力，轉為高品質產品開發能力。
　　
　　向美國模式轉型漸漸成為房地產行業主流思路。美國模式的核心是金融運作，房地產信托基金和投資商成為房地產的主導者，地產開發建造商或者中介商成了圍繞資金的配套環節。
　　美國的房地產開發中，每一環節通過完成各自的任務獲取利潤，是一條橫向價值鏈，真正的主導者是資本和發達的基金，開發商、建筑商、中介商以及其他環節都屬于圍繞資本的價值鏈環節。
　　申威說，在美國，融資方式除銀行提供貸款外，還依靠退休基金、不動產信貸等多種金融工具等綜合運用，美國大多數人都可以通過不同方式參與房地產的投資。
　　美國的房地產投資資金主要以房地產投資信托（REITS）和產業基金的形式存在，目前在美國操作的REITS有300家左右，其中約200家可上市交易，資產總計超過了3000億美元，另外的100多家REITS沒有上市，屬于私募的范疇。
　　美國的地產模式一個特點是以消費者的需求為中心進行物業的開發、銷售。
　　目前，行業內對中國房地產業的模式轉型的主要判斷依據，就是私募房地產基金的紛紛出現。
　　轉型有多難
　　當然，香港模式也并非如外界批判的那樣一無是處。智盈投資董事總經理董偉海告訴《望東方周刊》，以新鴻基、和記黃埔為代表的香港房地產企業，對內地企業最有借鑒意義的是他們既有自己開發、造好了就銷售的項目，也有很多持有型物業。
　　“大量優質的持有型物業帶來了良好的租金收入和穩定的現金流，在企業的利潤貢獻率中所占比例也相當高。國內開發商在香港模式上做的最好的要算萬達。”董偉海說，香港模式之所以備受詬病，問題還在于內地的開發商沒有學會香港模式的“平衡”。
　　開發模式的轉變，意味著利益的重新分配。申威說，資金方占據著最重要的地位，他們承擔投資風險，按股權獲取利潤分紅，收益最大，但風險也最大；設計方按面積收取設計費，不同公司收費標準不一樣，從50元/平米到500元/平米不等；建設方收取施工建設費用，利潤率不高，競爭激烈，有時候還承擔了施工墊資風險；銷售方則是按銷售額收取1%到3%不等的傭金，如果是買斷式代理，有資金投入，利潤率相應提高，但風險也相應提高。
　　在國內風頭正勁的房地產私募基金，就扮演著美國模式中資金方的角色，其投資年回報率的要求普遍在20%到30%之間，有些甚至更高。這激起了諸多開發商的抵制，因為在過去幾年中，即便號稱暴利行業，開發商的投資年回報率也不過在30%左右。
　　申威則認為，私募基金回報要求在20%到30%，是和當前全行業資金鏈緊張以及市場風險下的合理報價。很多基金的募資成本就在18%以上。相比民間借貸的高利率，這樣的回報要求還算合理。“從國內外金融市場發展規律來說基金成本一般為銀行借貸成本的1到2倍。”
　　中國房地產開發模式的轉變，將是一個長期的過程。至少目前，美國模式所需要的政策、行業配套、人才等方面的基礎仍是空白。
　　以購物中心這一美國熱門的房地產投資領域為例，眾多房地產產業基金不僅是購物中心的主要投資者，也是擁有者。申威說，在美國除了購物中心投資商、開發商擁有購物中心管理公司外，市場上還有獨立的第三方法人公司來從事商業物業的經營管理，這些管理公司也是購物中心的主要投資者之一。這些管理公司除了投資外，還與開發商進行合作，對購物中心進行科學的運營管理，提供穩定的租金回報。顯然，這樣的產業鏈在中國沒有出現。
　　“只有真正把每個環節的利潤開發到極致，才能叫做真正的美國模式。”董偉海說，以提升產品品質為例，“并不是說，原來以1萬元/平方米的費用建一個毛坯房銷售，變成以1. 1萬元/平方米的標準建個精裝修房就是提升品質了。項目的布局、綠化、基建等等方面都要徹底改變。”如何精準地符合目標客戶的需要，則是從產品定位、設計、建造、營銷提出了更高的技術要求，“就連廚房裝修品牌的選擇，都將成為一個技術含量很高的問題，你必須先找準客戶定位，然后知道他們認可什么檔次的廚房用品。因為不同的客戶，對裝修溢價的接受程度也是不同的。”
　　董偉海說，在這方面體會最深的就是中小開發商。在過去粗放型的發展中，一些規模不大的民營企業多想自己當開發商，做不了開發商就參建。現在，他們不僅拿地越來越吃力，自己開發也面臨更多挑戰。“房地產私募基金實際起到了整合的作用，大量中小開發商正趁這個機會由實體向資本運作轉型。”