關于房產稅對房地產市場的意義及影響分析

王星 崇巖

（1、山東省濟寧市房地產交易監理處，山東 濟寧 272000；2、山東省濟寧市第一職業中專，山東 濟寧 272000）

1 房產稅的基本理論

1.1 房產稅的概念

房產稅又被稱為房屋稅，是國家以房產作為課稅對象向產權所有人征收的一種財產稅。是以房屋建筑為對象，在交易的時候征收一定的稅收，以房屋的計稅余值或者租金為計稅依據，向產權人征收的一種財產稅。通常意義上，房產稅征收的對象包括商品房、商鋪以及具有可進行市場交易的房屋等。其目的是國家利用稅收杠桿，加強對房地產市場的調控和管理，主要是為了提高房產使用效率，控制固定資產投資規模以及配合國家房產政策的調整，合理調節房產所有人和經營人的收入。

1.2 房產稅的特點

當前我國征收房產稅依據的是以1986年頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》為基礎逐步完善的《中華人民共和國房產稅暫行條例》。縱觀此稅，可以發現《中華人民共和國房產稅暫行條例》具有三個特點。第一房產稅征收的范圍限定于城市、縣城、建制鎮和工礦區；第二，房產稅屬于財產稅種，是財產稅中的個別財產稅，征收的對象是房屋；第三，房產稅區別對待各類房產進行征收，房產計稅余值征收自住型房產，以租金為計稅依據的房屋出租。

2 房產稅對房地產市場的意義

我國房地產市場起步和發展的時間較短，同西方發達國家相比在各方面都顯現很大差異和不足，正是由于這些不足和差異導致我國房地產市場出現過快增長，房地產市場價格戰役愈演愈烈，房產泡沫急劇擴張，使得房地產市場處于失衡的邊緣。因此，社會各界對房產稅的開征期望值越來越高，在近期政府出臺的房產調控政策中，房產稅的預期逐漸強化，被認為是抑制房價過快上漲的重要手段，對國民經濟的發展和房地產市場平穩發展帶來深遠的影響。

房產稅的推行凸顯了國家和政府對混亂的房地產市場的整治決心，通過稅收杠桿原理，遏制房地產市場價格，穩健和完善房地產市場價格機制，力爭完善和控制房地產市場。同時通過征收房產稅，將這部分稅收用于城市保障性住房建設和供應，從根本上解決社會各階層對房地產市場的矛盾，理順了房房地產與國民經濟發展的關系，使房地產試產回歸健康和理性發展的軌道上來。

目前，實行征收房產稅的國內城市僅有上海和重慶，國內其他城市未有出臺征收相關房產稅的政策。對于這與國內各大城市來說起到了一個帶領作用，由個別影響到全局最終在國內全面鋪開，影響到國內整個房地產市場的發展，抑制房地產市場過快過熱發展。同時，房產稅征收體現了國家和地方政府對各種投機行為的打擊力度，堅決遏制房地產市場的投機行為的發生和蔓延。通過無形的手，牢牢的控制房地產市場非理性發展，使之回歸到合理和健康發展的軌道上來。

3 房產稅對房地產市場的影響

房產稅作為國家宏觀調控的新模式在一定程度上起到了很好的收效，但是業內和外界人士，特別是普通住房者對房產稅有著更多的顧慮和猜忌，以下是房產稅對房地產市場的影響。

3.1 房產稅的開征說明了國家和地方政府對遏制過熱的房地產市場下了決心，力求房地產市場平穩而健康的發展。這也說明了房產稅的開征將是房地產市場發展過程中需經歷的階段。國家通過稅收的杠杠調節房地產市場各種資源分配，使得資源得到有效的組合及分配，使房地產市場區域良性的發展局面。

3.2 伴隨著房地產市場的興起，房產泡沫也就隨之而來，房產泡沫對房地產市場的影響是非常大的，它不僅影響了房地產市場的理性發展，使得房地產市場在短時期內急劇擴大，更對國民經濟發展帶來阻礙。歷史證明一個國家的房產泡沫破裂對房地產市場的影響都可以用崩盤來形容。在面對如此險峻的局面國家和政府都會采取一定的措施來保證房產泡沫，竭盡所能的遏制其繼續膨脹。而我國目前采取的政府調控手段大多是行政類的調控，這些調控手段對遏制房產泡沫收效不大，而房產泡沫卻仍在急劇擴大。房產稅的出臺對遏制房產泡沫繼續擴大，是當前國家采取的新一類房產調控政策中較為實用和歷史意義的一步。在短期來看，房產稅的出臺對國內部分地區的房地產價格的影響微乎其微，但是通過長遠的眼光來看，房產稅在全國全面鋪開，必將擠壓房產泡沫，使房地產市場逐步走上正軌。

3.3 這對于普通住房者來說必將是有利的一面，通過征收房產稅在一定程度上提高了投機者的投機成本，迫使這部分投機者退出房地產市場。同時，由于國內房地產市場經歷數年的急劇增長，在目前來說通過征收房產稅來降低房地產市場的價格這一調控手段的范圍面較窄，在短時間內來說降低房地產市場價格難度非常大，房地產市場價格持續走高將是必然。征收房地產稅的同時，在另一方面也加大了租房者的成本；房產持有者將這部分稅收轉嫁到租房者身上，無形中推高了房地產租房市場的價格，加大了租房者租房的成本。以至于出現了現在房產價格和租房價格兩者都走高的局勢，這種走高局勢不但沒有降低的局勢，反而出現愈演愈烈的局面。對于普通住房者和租房者來說，目前出臺的房產稅收政策在短時間內不但沒有起到應有的作用，反而成為推高房地產租房市場價格的推手。

3.4 房地產開發項目的費用主要包括了土地租金、項目稅金和建安成本等，這些費用在直接導致房地產價格上升的主要費用中，是土地租金和建安成本，相對這兩項費用來說，土地租金是主要方面，開發商在取得該土地的開發權的時候，土地租金耗費占其成本的70%左右，這就直接影響了最終房地產價格。而在項目開發、建設以及投入使用過程中，房產稅的開征并不會影響到房地產項目的開發和建設，這也就是說因房產稅征收范圍的限制將無法影響到房地產商的利益，最終受其影響的還是普通住房者的利益。從側面來說，房產稅的征收帶來的影響不會直接表現在房產價格上，對于房地產市場的開發并不受其影響，或受到的影響較小。

[1] 宋哲，李天健.房產稅的改革與分析[J].科技信息，2010（12）.

[2] 胡麗霞.淺議房產稅改革[J].安徽科技，2010(08).

[3] 方重.論房產稅改革對房地產市場的調控效應當[J].當代經濟管理，2008(04).