日本房價啟示錄

日本《東洋經(jīng)濟》7月曾刊文稱，中國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀雖然經(jīng)常被拿來同日本上世紀80年代作比較，但地價并未出現(xiàn)高漲局面，總體上更接近日本上世紀70年代。另外，中國采取“先易后難”的改革路徑，這導致接下來的改革課題都分外棘手，整體狀況比日本上世紀70年代更嚴峻。

日本房價起伏史

《東洋經(jīng)濟》所指的上世紀70年代，最大的特征就是“日本列島改造計劃”。所謂列島改造計劃，用時任日本首相的田中角榮在1972年的《日本列島改造論》中的話來說就是：大膽轉變向城市集中的洪流，將民族的活力和日本經(jīng)濟的強大余力發(fā)散到整個日本列島。以工業(yè)的全國性重新配置和知識集約化、全國新干線和高速公路的建設、信息通信網(wǎng)絡的形成為杠桿，一定能消除城市與農(nóng)村、日本沿海與內(nèi)陸的差距。

簡而言之，就是大力在日本全國普及現(xiàn)代化的基礎設施，消除城鄉(xiāng)差距，這是以工農(nóng)業(yè)區(qū)域的重新規(guī)劃和高速公路、新干線（高速鐵路）為核心的。列島改造計劃是經(jīng)濟歷史上經(jīng)典的以國家指導宏觀經(jīng)濟發(fā)展的案例，其總體評價正面。

“上世紀70年代前期的日本，為了防止尼克松沖擊（即美國放棄金本位導致布雷頓森林體系崩潰）以后的經(jīng)濟惡化，采取了積極的財政政策，導致了地價的上漲。這段時間發(fā)表的《日本列島改造論》對此起了火上澆油的作用。”日本富士通綜合研究所高級主任研究員米山秀隆表示。

而上世紀70年代日本房價的上漲也和寬松的金融政策有關，當時日本中央銀行實行低貼現(xiàn)率，使得居民住宅貸款額同比增長了1.3倍。實際上這種寬松的金融政策在80年代以后更進一步造就了龐大的資產(chǎn)泡沫。

日本在上世紀70年代經(jīng)歷的大規(guī)模的基礎建設和城市化過程也確實和現(xiàn)在的中國有較多相似之處。而與此相對，80年代，特別是1985年廣場協(xié)議后的日本，經(jīng)濟已經(jīng)進入了全盛期，國內(nèi)基建基本完成，居民收入也因為“所得倍增”計劃而躍入發(fā)達國家水平，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值歷史上第一次超過了美國。經(jīng)濟泡沫開始進入高速膨脹階段。相比之下，中國目前尚沒有達到這個階段。

日本一橋大學經(jīng)濟研究所所長淺子和美教授解釋：“如果以名義GDP的變化為基礎來解釋的話，中國的房地產(chǎn)業(yè)確實存在泡沫。所以短期內(nèi)泡沫破碎，住宅價格下跌的話也不奇怪。但是毫無疑問，中國今后名義GDP將會繼續(xù)增長，長期來看，住宅價格可能還會繼續(xù)突破泡沫時的最高額，這種狀況和日本高速成長期及石油危機以前的泡沫狀況相似，而和日本80年代后半期的泡沫狀況及90年代的崩盤有別。特別不同的一點是，90年代日本泡沫破滅時，很多人因為名義GDP已經(jīng)停止增長，所以干脆認定房價不會再漲了（也就是所謂土地神話的破滅）。特別重要的是，中國還處于‘盡管資產(chǎn)價格在短期內(nèi)泡沫成分不小，但是考慮到總體經(jīng)濟成長的基礎，很多人還是會考慮到房價尚有上漲的空間’這樣的階段。”

但是如果說今天房價是中國人最關心的民生議題，那么對很多日本人來說，70年代的主題倒并不是房價。今年已經(jīng)59歲，在千年古都京都經(jīng)營一家公司的櫪下滿輪說：“1975年的時候，京都中心地區(qū)，一套30坪（1坪約等于3.3平方米）的房子大概要1500萬日元。普通人花個30年也是可以買下來的，當時一個普通大學畢業(yè)生的月工資差不多是4萬日元。”

“其實一直到1980年，房價還和整個70年代差不了太多。真正開始瘋漲還是在1985年到1989年之間。1980年同樣一套30坪的房子在京都市中心還只要3000萬日元，漲得不算特別狠。但是1985年就要5000萬日元，1987年就要8000萬日元了。”櫪下滿輪回憶，“而普通大學生的月收入也就是在1980年上升到10萬日元，后來也就是10多萬日元。”

另外，在上世紀70年代，日本出現(xiàn)很多官商勾結，炒高地鐵站或者新干線車站附近土地價格的事情。“往往就是依靠和政府官員的關系，預先獲知修建車站的地點，然后提前買下附近的土地高價牟利。不過現(xiàn)在這些事情都絕跡了。”櫪下滿輪說。

從這個角度來看，70年代的日本的房價和今天的中國還是有些不同，至少房價沒有成為困擾民生和政府政策的頭等大事，即使在一些大城市，也不至于奮斗一輩子都沒有買房的希望。

瘋狂時代到來

真正讓后世記憶猶新，并且留下了許多逸事的超級房價泡沫，出現(xiàn)在上世紀80年代，特別是1985年日美《廣場協(xié)定》簽訂以后。由于《廣場協(xié)定》讓日元對美元大幅升值，所以海外熱錢大量涌入日本，而且更多的日本資金也從制造業(yè)中被解放出來，日本央行為了維持景氣的狀況，也一直保持著低利率。

實際上，在80年代日本泡沫經(jīng)濟期間，消費者價格指數(shù)（CPI）沒有什么很大變動，主要體現(xiàn)是“資產(chǎn)通貨膨脹”上，也就是股價和地價的狂升。地價的急劇上漲，最初是東京地區(qū)極度火熱，隨后這個上漲風蔓延到大阪、名古屋及其他大城市。進入1987年之后，可以用“狂亂”來形容地價的上漲了，東京的商業(yè)用地價格在一年中上漲了48.2%，住宅用地價格上漲了21.5%，上漲幅度已經(jīng)超過了“日本列島改造”時期。1988年更為恐怖，東京的商業(yè)用地價格上漲了61%，住宅用地價格上漲了68%，和開始上漲的1985年時候相比，東京的商業(yè)用地價格上漲了2.9倍，住宅用地價格也漲了2.1倍。到1987年底，日本全國土地的時價總額為1673萬億日元，是國土面積為日本26倍的美國全國土地時價總額的2.9倍。

在銀行貸款的128萬億日元增加額中，50%流向房地產(chǎn)業(yè)和非金融機構。1987年，日本商業(yè)用地和住宅用地價格的年上升率甚至超過了76%的異常水平。據(jù)日本國土廳公布的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1985年，東京都的商業(yè)用地價格指數(shù)為120.1(1980年為100)。但到了1988年就暴漲到了334.2，可謂世界經(jīng)濟史上空前的房地產(chǎn)泡沫。

在這種情況下，各種怪誕之事接連發(fā)生。比如有一個著名的說法就是一個東京的地價可以買下整個美國，日本皇室的土地可以買下整個紐約。實際上正確的說法應該是包括皇室在內(nèi)坐落著日本眾多重要機構的東京都中心區(qū)的千代田區(qū)，當時的地價市值確實接近紐約或者一個歐洲小國的總地價。

泡沫破滅之后

在面對房地產(chǎn)泡沫時，日本政府在初期并沒有及時采取有力措施遏制，1987年日本政府對東京地價開始進行限制，到了1988年中期，東京地價開始回落。但是以大阪、名古屋為主的大都市圈地價仍在上升，由于低利率和房地產(chǎn)景氣下房地產(chǎn)升值預期強烈，資金相機流入比東京地價便宜的地區(qū)。1990年大阪地價開始回落，同時名古屋地價上升變平緩，1991年全國范圍地價才開始回落。

在金融控制方面，日本政府任憑大量信貸資金流入房地產(chǎn)領域，擴大對土地和股票擔保的融資。連續(xù)9次大幅度下調(diào)官方利率，從1985年的8.5%降低到1987年2月的2.5%，這樣無疑更進一步增加了資金的流動，起了推波助瀾的作用。

而且，一直到1990年，日本政府開始對全國房價實施綜合政策，設立了地價稅。由于日本長期在土地稅方面存在偏差，在80年代中后期固定資產(chǎn)有效稅率才為0.2%-0.3%，所以一直拖到1992年4月才開始征地價稅，這個時候明顯為時已晚，甚至在泡沫破碎以后加大了房地產(chǎn)下跌的幅度，進一步損害了日本經(jīng)濟。

從1989年末開始，日本房地產(chǎn)業(yè)就已經(jīng)出現(xiàn)“破裂”跡象。同年12月，新一屆日本銀行總裁三重野康上任僅僅8天，就開始對日本經(jīng)濟實施所謂的“電擊療法”。幾個月內(nèi)，多次提高政府貼現(xiàn)率，并對商業(yè)銀行施加壓力，要求其停止對房地產(chǎn)企業(yè)及股票投機者貸款。這一系列舉措一下子刺破了泡沫。1990年初，以東京證券交易所股市迅速下滑為開端。日本地價隨之暴跌。

因為應對泡沫經(jīng)濟采取的鐵腕政策，在日本占領下的中國東北度過了童年的三重野康獲得了“平成的鬼平”（鬼平是日本江戶時代負責江戶消防的官員，因為鐵腕成為日本歷史上著名的能吏）的贊譽。但是隨著隨后10多年日本始終走不出經(jīng)濟停滯的狀態(tài)，對于三重野康的指責和批判也高漲起來。

“在80年代的后半期，日本的房地產(chǎn)泡沫破碎后，一直到今天，都沒有回到上漲的軌道中去。而且整體經(jīng)濟泡沫破碎后，日本戰(zhàn)后的經(jīng)濟體系也因此陷入了一種僵局。從中國的現(xiàn)狀出發(fā)，我并不認為現(xiàn)在已經(jīng)陷入了僵局，但是從長遠來看，遇到困境的可能性還是有的。從這個角度出發(fā)，房地產(chǎn)價格的調(diào)控是一項更長遠的任務。”米山秀隆表示。

“以政策來控制房價泡沫，以金融政策控制貨幣過度流動性等問題，盡管大家一直都是這么思考與應對房地產(chǎn)泡沫的，但在泡沫破滅過后，日本銀行和美國聯(lián)邦銀行也進行了反省，認為可能泡沫無需調(diào)控。除非泡沫會無限期持續(xù)，那才要調(diào)控。中國正謹慎地推出很多微調(diào)的政策，目前這其實已經(jīng)是唯一能做的了。當前，即使面臨經(jīng)濟不景氣、增長速度下降等問題，但只要中國還是能夠繼續(xù)保持經(jīng)濟增長，即使房地產(chǎn)泡沫有小小的破碎，也是有益的，因為這是一種對貨幣流動的自然調(diào)節(jié)。目前中國面臨的經(jīng)濟增長速度放緩，實際上和資產(chǎn)泡沫關系不大，主要是受美國和歐洲不景氣影響。利用這個機會，把中國經(jīng)濟的發(fā)動機從出口轉向國內(nèi)市場會是更長遠的考量。”淺子和美教授主張。

米山秀隆建議：“我認為目前中國政府采取各種有效的措施抑制房價上漲，這是妥當?shù)摹５钱敯逊績r調(diào)節(jié)到和收入相匹配的時候，就應該立即解除這些措施。因為如果不這樣做的話，就很可能承擔房價大跌引發(fā)的經(jīng)濟惡果。這就是從上世紀80年代后半期日本經(jīng)濟政策失誤所得到的教訓。”

（摘自《時代周報》總第191期）