長沙市旅游房地產發展模式探析

>摘要：

通過實地調研，分析了長沙市旅游房地產開發的幾種主要模式： 產權酒店主要集中于城市中心地帶或旅游資源、商務資源豐富的地段；休閑度假村發展迅速，呈環形分布于城市近郊；主題街區位于城市中心區，經營種類多樣化；主題公園的發展注重人性化。

關鍵詞：

群眾文化；時代特征；人才設施建設；形式創新建設；監督引導

一、長沙市發展旅游房地產的基礎

（一）區位交通便利

長沙是中國南方重要的交通樞紐城市，陸、水、空交通發達。長沙鐵路網線有京廣、滬昆、石長鐵路及武廣客運專線。杭長和長昆客運專線也在建。長沙的公路密度達到42.74千米/百平方千米。高速公路總里程193千米，另有3條國道、14條省道和106條縣道密集分布。長沙有湘江千噸級航道和有全國最大的內河主樞紐港——霞凝新港，港口吞吐量達1100多萬噸。長沙黃花國際機場可直航國內47個主要城市和曼谷、首爾、釜山、大阪、吉隆坡、新加坡等國外城市。長沙也在完善軌道交通，長沙地鐵規劃于2015年左右建成，地鐵網將遍及長沙市主要繁華路段。

（二）休閑旅游產業發展迅速

近年來長沙市旅游產業實力明顯增強，休閑旅游業快速發展，2008年長沙市農家樂總戶數達到1592戶。長沙市旅游市場需求也非常旺盛。2011年春節黃金周期間，全市共接待游客125.3萬人次，同比增長30.9%；實現旅游綜合收入8.69億元，同比增長36.2%。為了提升休閑旅游產業，為休閑建立的基礎設施和服務將不同于走馬觀花的觀光旅游，休閑旅游產業注入了物產和物業服務內容，因此，旅游房地產開發是必不可少的條件[1]。

（三）房地產需求生態化

長沙因其價格、區位等優勢吸引了大量投資者，城市化進程的加快帶動剛性需求，長沙房地產市場在調控中向生態健康方面發展。2010年1—11月，全市共完成房地產開發投資額624.31億元，同比增長36.5%；全市施工面積達6500.88萬平方米，同比增長10.5%，其中住宅5283.5萬平方米，同比增長8.8%。房地產需求方面看，2010年商品房銷售量繼續保持平穩增長。1—11月，全市商品房銷售面積累計1463.15萬平方米，同比增長16.0%，其中住宅1415.61萬平方米，同比增長15.8%；商品房銷售額630.61億元，同比增長37.7%，其中住宅598.53億元。在商品房保持平穩增長的背景下，購房者越來越關注居住的整體環境，青睞綠色健康的景觀地產。

二、長沙市旅游房地產發展的主要模式

長沙市旅游房地產的發展還處于初期階段，現有模式主要有：產權酒店、休閑度假村、主題街區、主題公園。

（一）產權酒店

自2002年長沙首家產權酒店雨花大廈建成以來，目前已出現了十余家規模、等級、經營模式各異的產權酒店（表1）。

1.集中于城市中心地帶或旅游資源、商務資源豐富的地段

優越的地理位置是酒店吸引客源的重要保障，并可在某種程度上降低酒店經營風險。從目前長沙市產權式酒店的地域分布來看，主要集中于城市CBD或交通條件發達、人氣較旺的地段。在長沙市芙蓉中路1公里范圍內，國貿大酒店、中銀華天大酒店以及芙蓉國·豪廷大酒店形成了一個金三角，成為產權式酒店最為集中的區域。而以高尚運動為特色的華雅國際大酒店，位于東二環線以外，試圖打造湖南省首家高爾夫主題的園林產權式酒店。時代帝景、美林銀谷、三全元康年則坐落于河西市府板塊核心地段，環境優雅。

2.軟件設施及服務日益完善

近年來各產權酒店注重提升軟件設施，改善服務品質。大多數酒店除了可以提供客房、餐廳外，還可為客戶提供舒適愉悅的商務洽談場所，酒吧、休閑娛樂等各種完善的綜合服務設施，并可為客人提供綜合商務服務。在對意外事故的防范上也都采取了積極的應對措施，包括24小時保安巡邏，智能化網絡及安保系統，配備消防監測裝置等。如長沙市芙蓉豪庭大酒店酒店功能設計完善，各種配套設施完備，現代氣息濃厚。餐飲設施有中餐廳，西餐廳，大堂吧，客房送餐服務；康體中心有健身、游泳池、健身房、桑拿、棋牌室、卡拉OK、康樂中心。

（二）休閑度假村

長沙市休閑度假村開發速度較快。大型休閑度假村千龍湖生態休閑度假村于2004年建成并正式營業[2]。休閑旅游市場的不斷擴大，農家樂成了長沙市發展休閑度假村的新形式?！稗r家樂”是在市區周邊興起的一種由農民利用自家院落以及依傍的田園風光、自然景點，以低廉的價格吸引市區市民前來吃、住、游、玩、購的度假村形式[3]。

1.呈環形分布于城市近郊

長沙市的休閑度假村一般都位于長沙市的近郊，呈環形圍繞著長沙市中心。如河西的桃花坪、東方紅鎮，出現了大量吸引河西高校學生周末休閑的農家樂。長沙市千龍湖生態度假村位于望城縣格塘鄉。而在河東城區附近也有著如九龍農家樂等非常多的農家樂形式的休閑度假村。

2.發展迅速但不規范

長沙市近年來的以農家樂形式出現的休閑度假村發展非常迅速，但是發展不規范存在著許多問題。比較凸顯的是農家樂產品高度同質，市場缺乏差異；游客的停留時間短，旅游產業鏈的作用有限；游客獲取信息渠道單一，難以有效地引導市場消費；產品的供給和市場的需求不相匹配；旅游消費結構不合理，食、行費用比例過大，娛、購比例過小。

（三）主題街區

長沙市主題街區特色鮮明，發展早且勢頭較好（表2）。長沙是楚漢名郡，革命圣地，國務院首批的24個歷史文化名城之一，蘊含著深厚的長沙文化特征的街區有長沙城僅存的保留原有街巷格局最完整的街區太平街等[4]；具有現代潮流的黃新路步行街等。

1.位于城市中心區

長沙市的主題街區主要分為兩種：文化古街區和現代商業街區。古街區有太平街、潮宗街等，現代商業街有黃興路步行街、東塘商業步行街、解放西路酒吧一條街等。考察發現，現有古街區一般都是古代市中心的商業繁華區，貿易聚集區。盡管近年來長沙市城區不斷擴建，長沙市古街區退化了部分功能，但它們仍處于長沙市市中心區。如長沙市太平街歷史文化街區，位于解放路口至五一大道路口湘江東岸?，F代商業街一般都位于城市的中心繁華區。如黃興路步行街，作為長沙市最繁華的商業街，毗鄰古城中心區太平街，為現代長沙市區中心區。

2.經營種類多樣化

長沙市主題街區發展初期以現代商業街和古文化街為主，其余的類型較少。因為需求的多樣化，主題街區的發展也呈現多樣化趨勢?，F代商業街與古街區仍是處于主要地位，其余的有酒吧主題街區（如解放西路一條街）、飲食主題街區（如坡子街）、工藝品和土特產街區（如學宮街）、旅游街區（岳麓書院—湖南大學建筑群區）等多種形式的主題街區。

（四）主題公園

長沙市的主題公園較早出現的是以紀念革命先烈為主題的烈士公園，隨后比較引入注目的是1997年開園的以微縮世界奇景為主題的長沙世界之窗，以海底動物為主題的長沙海底世界，2009年推出的以休閑為主題的橘子洲公園等。

1.以人為本，注重市民的休閑娛樂

長沙市的主題公園雛形為1958年新建的烈士公園，隨后又出現了一個融世界各國建筑奇觀、五洲風情歌舞表演、大型器械游樂、先鋒時尚活動、影視拍攝基地于一體的綜合性大型主題公園長沙世界之窗，隨之便是海底世界等?？疾斓弥?，這些公園初期要收取門票，具有一定的盈利性。近年來，烈士公園實行免門票制，隨后2009年新規劃建成了大型的休閑免費主題公園橘子洲公園。這說明了長沙市的主題公園的一個發展趨勢是注重市民的休閑娛樂，以人為本。

2.本土文化融合不足

長沙市的主題公園跟本土的風情文化結合較少。文化是一個民族的靈魂，每個地區都有著其特定的文化，長沙也一樣，長沙作為第一批國家級的歷史文化名城，湖湘文化的發源地之一，在幾千年的發展中沉淀了深厚的特色文化，如湖南的花鼓戲等，但是在長沙，還沒有有以本土文化風情文主題的主題公園，且其余的主題公園跟本土風情文化融合的較少。

三、長沙市旅游房地產發展中存在的問題

（一）旅游元素相對薄弱，旅游吸引力不足

長沙市的旅游房地產項目在前期規劃中存在項目嵌入的旅游元素薄弱，導致旅游吸引力不足的問題。如主題街區太平街的開發，太平街作為體現長沙市古城文化的街區，自從政府花費巨資改造以來街區并沒有獲得很好的發展。在前期改造規劃中，太平街歷史街區主要是保護以清末民初特征為主的整體街區歷史風貌，形成“五街三片一點”的空間框架，并以此來帶動街區附近經濟的發展。然而改造之后能吸引普通大眾游客的旅游元素不足，帶動效應不夠。

（二）運營中缺乏系統管理

旅游房地產是一個新型產業，其發展要靠規范而系統的管理。長沙市某些旅游房地產形式的產品在發展初期發展的很好，但是隨著時間的變化由于客源的減少而怠慢管理其后果是導致客源更少。如長沙的世界之窗曾以微縮世界奇景為主推旅游吸引產品，但是現在里面的世界奇景，都破敗不堪，內容空洞，已沒有什么吸引力。世界之窗里面除了游樂設施場所配備了工作人員以外，其余的地點是沒有服務人員的，更不用說如同世界威尼斯公園提供人性化服務了，某些地方還有很多游人留下的垃圾沒有及時處理。

（三）旅游房地產發展的政策不完善

旅游房地產作為邊緣性產業，在實踐中不可能像其他產業一樣有明確的法律法規的約束，房地產市場信息不對稱，房地產企業因擁有市場的支配權而獲取暴利[5]。風景資源良好，土地資源充沛，往往是旅游地產項目的首選地，而這些地區通常是經濟發展相對緩慢的地方。由于規范政策不到位，地方政府為了吸引投資會給出各種優惠條件，甚至違規操作，長沙市的部分旅游房地產項目正是打著旅游房地產的旗號，而實質只是搞房地產業務而已。

四、長沙市旅游房地產發展對策

（一）合理規劃，完善開發監管體系

在進行旅游房地產項目開發時，要科學規劃，精心選擇項目地址，選址要有好的區位條件和良好的資源環境；對項目進行科學的布局，既包括整個長沙市的整體布局，也包括項目的內部布局。此外要完善開發監管體系，保證旅游房地產項目的開發有序進行。政府部門通過營造環境、創造條件、建立市場、規范秩序、加強監管等手段推動旅游業的發展。除了政府宏觀監管和旅游主管部門的行業監管外，還應通過并發揮旅游證券金融體系、旅游者群體的反饋和能動作用來加強對旅游房地產開發的監管。

（二）提升旅游房地產品質

旅游房地產項目開發的重點是確定具有核心吸引力的元素，再對其進行包裝開發。長沙市開發旅游房地產要突出本地特色，增強旅游吸引力。長沙市是首批歷史文化名城，也是湖湘文化的發源地，在開發旅游房地產項目時就應該充分體現長沙市的古韻與文化，要將長沙市特有的文化溶入到景觀設計中去。長沙市是著名的娛樂之城，長沙市的娛樂業非常發達，在進行旅游房地產項目開發時也應該充分的體現長沙市的娛樂氣息。如每年都會有大量的明星來到長沙參加錄制節目，這無疑對長沙市旅游房地產的開發是一個很好的契機，長沙應該開發這部分高檔市場。

【作者單位：湖南師范大學旅游學院】

【參考文獻】

[1]張春敏，王義高：《長株潭休閑產業發展的國際經驗和對策》，《求索》2011年第6期，第93—94頁

[2]鄭旗：《鄉村旅游循環開發模式初探—以長沙市千龍湖生態旅游度村為例》，《文史博覽·理論》2007年第9期，第71—73頁

[3]祖鵬，蔣術良：《長沙市農家樂旅游存在的問題及對策》，《湖南農業科學》2009年第6期，第153—155頁

[4]朱政，朱翔：《長沙市歷史風貌街區改造探究》《城市管理》2008年第3期，第53—55頁

[5]婁文龍：《我國房地產市場中的政府規制及其改進對策》，《求索》2011年第9期，第23—25頁