《物權法》對物業(yè)管理的影響

摘要 《物權法》對物業(yè)管理市場的發(fā)展會產(chǎn)生深遠的影響。規(guī)范了物業(yè)管理，保護了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權益，解決了物業(yè)管理活動中許多亟待解決的問題，同時有些內(nèi)容需要進一步完善。

關鍵詞 物權法 車庫歸屬 土地使用期 業(yè)主管理

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A

《物權法》完善了物業(yè)管理市場和物業(yè)管理制度，明確了業(yè)主的權益，部分解決了物業(yè)管理活動中有關財產(chǎn)歸屬和管理權限方面的問題，有利于物業(yè)管理市場的進一步發(fā)展。

一、促進物業(yè)管理矛盾糾紛的防范化解

《物權法》關于專有部分所有權、共有部分共有權以及共同管理權力的規(guī)定，為物業(yè)管理活動中的各方主體的權利、義務和責任界定奠定了法律基礎；建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、車位、車庫及其他公共場所和設施的產(chǎn)權明晰，從根本上減少了業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)之間因產(chǎn)權不清等造成的矛盾糾紛；不動產(chǎn)相鄰權利人相鄰關系的規(guī)定，有助于避免業(yè)主之間的矛盾糾紛轉(zhuǎn)嫁于物業(yè)管理活動。

《物權法》全面確認了業(yè)主的基本權利，規(guī)定了物權法定原則，而業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權又是重要的物權，其客體范圍也比較寬泛，所以，必須要通過物權法予以明確界定。一旦物權法明確了業(yè)主的基本權利以后，也就規(guī)范了業(yè)主與物業(yè)管理之間的關系，物業(yè)管理公司在管理物業(yè)時必須要尊重業(yè)主的基本權利，不得妨礙業(yè)主權利的行使?！段餀喾ā芬?guī)定業(yè)主的專有部分的所有權，業(yè)主的共有權的范圍，以及管理權的行使方式，這不僅對于解決各種糾紛而且對于保護公民的私有財產(chǎn)非常重要。物業(yè)管理公司應當尊重業(yè)主的上述權利。例如，涉及有關修繕、改建、重建建筑物及其附屬設施，就必須要由業(yè)主依法共同決定，而不能由物業(yè)管理公司單方面決定。

物業(yè)管理公司根據(jù)合同機制選任的，物業(yè)管理公司是受業(yè)主的委托來行使管理權，其所有的權利都來源于法律規(guī)定和業(yè)主的授予。物業(yè)管理公司在從事管理活動中，應當有義務接受業(yè)主監(jiān)督。

物業(yè)管理公司違反合同，侵害業(yè)主權利時，應當對業(yè)主承擔責任。這實際上首先確定了物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的合同關系。因此，雙方都應當按照合同履行各自的義務，任何一方違約都應當承擔相應的違約責任。

二、《物權法》關于車庫等歸屬的界定及其對物業(yè)管理的影響

一些媒體報道，廣州、北京等地開發(fā)商開始突擊出售車位，主要有兩個擔心；一是擔心《物權法》實施后，小區(qū)車位將優(yōu)先滿足本小區(qū)業(yè)主的需要，影響外賣或出租，減少收益；二是擔心產(chǎn)權屬于開發(fā)商的車位在《物權法》實施后必須接受業(yè)主的共同管理，而使車位定價不能自己說了算。既有《物權法》相關規(guī)定過于原則過于籠統(tǒng)、內(nèi)容不夠明確的因素，也有開發(fā)商和業(yè)主對法律相關內(nèi)容存在誤解誤讀的因素。實際上《物權法》是通過約定來解決車庫歸屬的。

首先，《物權法》通過約定來解決車庫歸屬充分體現(xiàn)私法自治原則。私法領域中奉行的基本原理是自治。物權法作為私法的重要組成部分，作為財產(chǎn)歸屬于利用的基本法，也應遵循自治的內(nèi)在要求。其次，通過約定來解決車庫歸屬有利于對車庫有效利用和管理。再次，通過約定來解決車庫歸屬有利于鼓勵開發(fā)商修建車庫。

三、空間權以及土地使用權到期后的歸屬

空間利用權是指公民、法人或其他組織利用土地地表上下一定范圍內(nèi)的空間，并排斥他人干涉的權利。我國《物權法》第141條規(guī)定；“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權人的權利?！?/p>

土地使用權以及地上建筑物的歸屬應該區(qū)分住宅用地和非住宅用地。住宅用地期限自動延長，對公民財產(chǎn)保護無疑是一種促進和加強，符合物權法的立法初衷和原則。對非住宅用地而言，其到期之后應當由土地使用權人提出延期的申請，建設用地使用權人需要繼續(xù)使用土地的，應當在期限屆滿前一年申請續(xù)期。但對住宅用地而言，土地使用權到期之后，其自動延期，不需要經(jīng)過任何手續(xù)。

住宅用地土地使用權到期以后，應當補交土地出讓金。依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，無論是住宅用地還是非住宅用地，在土地使用權到期之后，都應該繳納土地使用費。。

住宅用地使用權到期以后，收回土地使用權應當給予地上建筑物和附著物的處理，有約定的按照約定。沒有約定的，則應當按照法律的規(guī)定來處理。

四、促進業(yè)主自我管理、自我約束機制的形成

《物權法》設立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會制定、明確了業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定對業(yè)主的約束作用、規(guī)定了業(yè)主應當遵守建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約，尤其是《物權法》第八十三條明確了要求損害他人合法權益的行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失的實施主體是業(yè)主大會也業(yè)委會，從而為拒付物業(yè)管理費、侵占共有部分等損害他人合法權益的行為提供了業(yè)主內(nèi)部自我管理與約束機制，強化了業(yè)主在物業(yè)管理活動中得責任與義務，業(yè)主大會的法律地位得到明確。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，受業(yè)主大會委托來管理共有財產(chǎn)或者共同生活事務，并對外簽訂合同，有利于維護業(yè)主的共同利益。

參考文獻：

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