淺談房地產價格相關問題

【摘要】房地產價格是房地產經濟的晴雨表，它的波動體現著供需關系，同時會影響房地產市場的健康發展。房地產價格可以在市場運行中自行調節，如果房地產價格嚴重偏離價值，國家可采取一系列措施進行調控，以平抑價格的過度波動。

【關鍵詞】房地產價格 價值 宏觀調控

近幾年來，隨著住宅商品化規模的持續擴大，各類商品房被大量開發，與此同時，購房者的需求也在不斷增加，房地產熱度一直未減，從而導致房地產價格居高不下。為抑制房價過快上漲，國家相繼采取了諸如限購、限貸等措施，并取得了階段性的成效。本文試從房地產價格形成的原因、對房地產市場的影響、政府措施等幾方面，對房地產價格相關問題進行闡述。

根據馬克思主義學說，價格是價值的貨幣表現，同時也是商品的交換價值在流通過程中所取得的轉化形式。在營銷的活動中，價格是以貨幣作為表現形式，為商品、服務所體現的價值。房地產價格，即房地產價值的貨幣表現，由土地價格和房產價格組成，是房地產經濟中一個非常重要的因素，也是直接關乎房地產市場能否健康發展的一個問題。

一、房地產價格的特點

（一）房地產價格與土地價格密切相關

房地產分為房產和地產，而土地是房地產的基礎，因而土地價格的高低直接影響到房地產價格。雖然我國國土面積遼闊，但除去基本農田和其他不具備建設條件的土地，真正適合做房地產的土地并不多，而城市的可建設用地更少，因此，土地資源具有稀缺性。土地價格受地租和利率共同作用，體現土地的價值。在房地產需求旺盛的情況下，土地的價格自然水漲船高，繼而導致房地產價格升高。而高漲的房地產價格又進一步拉動土地價格，二者陷入螺旋上升的循環。

（二）房地產價格具有差異性

差異性是指房地產價格千差萬別，不同城市，不同地區房地產價格都是不一樣的。比如北京的房價和昆明的肯定不一樣，而昆明的房價自然大大高于一個普通縣城。這種差異主要由于地區經濟發展速度，國家政策，購房人的需求程度、工資水平等因素都不相同。即便在同一地區，甚至同一個的住宅小區，其中每一幢樓都有不同的具體位置，因而在方便度、地理條件等方面都互不相同，房價也必然有所差別；更有甚者，同一幢樓中還有不同樓層、不同朝向、位置的區別，房價也會有所差別。正是由于每一套住宅都有自身獨特的內在價值，因而表現出不同的市場價格。認識這一特性，對于房地產開發企業的定價決策和具體操作有著十分重要的指導意義。

（三）房地產價格易受國家政策的影響

房地產價格作為房地產市場經濟的重要組成部分，應當遵循價值規律的作用，并根據價值規律實現自我調節，但在市場價格出現過度波動時，有必要通過適當的國家政策，實現對房地產價格的宏觀調控。如這幾年出現的國八條，國六條等，無不滲透政府對房地產價格的管理。因為，房地產價格的高低直接關系到老百姓的利益，關系到經濟秩序的穩定，因此，政府會制定相應的關于定價、限價、控價的政策，以保證房地產市場的健康運行。

二、目前我國房價居高不下的原因

（一）境外資本涌入房地產市場拉升了房地產價格

由于長期以來國際社會對人民幣升值預期強烈，大量熱錢流入境內，也大量流入了房地產市場。對于海外投資者而言，投資中國房地產，既可以享受到人民幣匯率上漲帶來的收益，又可以享受到房產升值帶來收益，因此他們具有拉高房價的雙重動力。而大量熱錢的涌入，擠占了國內的住房供給，使得正常的住房需求得不到滿足，房價自然水漲船高。

（二）炒房族的投機行為大大提高了房地產本身的價格

近幾年，隨著我國經濟的持續增長，金融貨幣政策寬松，資金充足，使得各類資產投機特別是房地產投機的動力不斷增加。而社會貧富差距的拉大，使得低收入者收入增加緩慢，其住房消費能力低；而高收入者收入增長更快，剩余的大量資金由于投資渠道有限，又多投向房地產領域。在這種情況下，具有資金優勢的高收入者蜂擁入市，“以少占多”地獲取住房資源，并使得住房需求不斷擴大，導致住房價格不斷上漲，并使得有限的住房資源更加稀缺。這種惡性循環，也導致了住房的兩極化趨勢加大，住房困難家庭不再僅是城市的低收入家庭，甚至是中等收入家庭，城鎮住房困難群體不斷增加，住房領域的結構性矛盾進一步凸顯。

（三）住房供應對住房需求的結構性偏離是導致住房價格高漲、中低收入家庭存在住房難的重要原因

結構性偏離指房地產總供給和總需求不成正比，嚴重偏離。在我國，一般居民是購買房地產的主力軍，而炒房者畢竟是少數。但由于目前我國房地產總供給低于總需求，房屋掌握少數手握大量資金的人手里，大多數人因為房價過高買不起房子。因此，雖然各個城市的新樓盤不斷涌現，但價格居高不下導致真正的購房人失去了購房能力，需求不斷積壓，長此以往，結構性偏離愈來愈嚴重。

（四）住房戶型不合理是導致房價高升的重要因素

一段時間以來，開發商追求大戶型、復式樓，錯層樓、別墅等高端戶型，而建筑面積90米以下的中小戶型不多。造成這種情形的主要原因，同樣是因為開發商銷售重點是高收入人群。在他們眼里，高端戶型投入大，見效快，收益大，高額利潤驅使開發商不斷地建造高端戶型，而忽視大部分消費者需求的中小戶型。由于高端消費者對價格較不敏感，大戶型價格自然居高不下；而大量需求的中小戶型供應量卻少得可憐，價格自然被抬升的很高。

（五）經濟適用住房、廉租房建設過緩，不能有效分擔住房需求

大力興建經濟適用房、廉租住房是解決房地產價格居高不下的一個有效的途徑。目前我國建設經濟適用住房和廉租房建設速度遠遠慢于商品房建設的速度。不僅如此，這些保障性住房基本都建在城市邊緣，數量也不多。究其原因主要是建設經濟適用住房和廉租房的利潤不高，開發商沒有動力去建造。而保障性住房的缺乏，直接導致住房供應的數量減少，遠遠不能滿足中低收入群體的需求。

（六）房屋租賃市場不發達也是房價居高不下的原因

房屋租賃市場的繁榮與興盛也影響房價。房地產租賃在一定程度上能緩解住房的需求，在我國受傳統買房養老的觀念影響，很多不具備購房條件的人也想方設法去購買房產，這樣一來，租賃房屋的市場規模大受限制。加上房地產租賃的一些從業人員素質比較差，也在一定程度上影響了整個租賃行業的發展。

三、控制房價的措施

房價高低不僅是一個經濟問題，也是關乎社會發展的大問題，房價高企問題的解決不是一朝一夕能進行的，也不能單純按照市場規律來解決，但可以通過以下宏觀調控方法加以調整。

（一）大力發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用房和廉租房

針對住房戶型不合理、經濟適用住房和廉租房建設不足，政府要花大力氣解決以上兩個問題。經濟適用住房、廉租房制度濃厚的保障色彩決定了政府在經濟適用住房、廉租房制度中的主體地位。其主體地位意味著兩點：一是政府必須積極的參與，以解決低收入家庭的居住問題為己任，認真履行其主體地位。因此必須加強對地方政府的監督，將經濟適用房、廉租房制度作為考核其地方政績的一部分。二是不能僅僅依靠政府來完全解決廉租房問題。地方政府一方面利用其對土地所有權的控制，通過優惠條件與開發商、其他金融機構合作共同完成廉租房建設，同時對廉租房地段進行控制，避免廉租房出現集中建設現象；另一方面通過稅收的形式實現對低收入家庭的住房補貼，防止貧富差距的拉大，實現社會公平。

（二）稅收政策

是指通過對房地產征收房地產稅，從而抑制房地產投資性需求，平穩或降低房價，主要包括物業稅、營業稅、房產稅。具體方案比如對擁有一套房產的家庭，視為該家庭未進行房地產投資，不征收物業稅；對擁有兩套及兩套以上房產的家庭，視為該家庭進行了房地產投資，除第一套房免征物業稅外，對第二套及以上房征收物業稅；對交易的房產全額征收營業稅，控制炒房；對有兩套及以上的房產的購房人征收房產稅，按照住房的性質采用不同的稅率，別墅類征收最多，其次是大戶型，中小戶型少收或不收。

（三）繼續實行限購、限貸政策

實行限購城市本地戶籍與持人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房；外地戶籍和境外人士最多限擁有一套；兩次購房時間需相隔兩年以上；禁止公司購房。限貸主要是對第二套即以上的房屋實行限制貸款，銀行不貸款或提高貸款的門檻。通過對超限購買進行控制，以期達到控制房價的目的。

四、結束語

綜上所述，本文筆者對我國房地產的價格進行粗淺的探討，使我們更加清楚地認識到，目前我國的房地產價位與多種社會因素息息相關。尤其是近些年來，隨著我國商品住宅開發的不斷持續，購房者的剛性需求，購房熱潮一直未減，這也是導致房地產價格持續走高的關鍵性因素。因此，為了更好地控制房地產價格，解決房地產價格上漲過快等相關問題，我國相關部門應該從多個方面對房地產市場進行宏觀調控，同時，采取限購、限貸等措施，以此政府強制措施，取得更好的成績，解決我國房地產價格問題。

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作者簡介：曾鳴宇（1978-），男 ，現就職于北京金融街奕興置業有限公司，研究方向：房地產經濟。

（責任編輯：李娜）