我國房地產行業融資現狀及對策研究

【摘要】著眼于貨幣緊縮政策背景下，我國房地產行業融資方式發生的新變化，在總結新形勢下房地產融資現狀和貨幣政策的基礎上，分析了信貸市場、行業資金構成等方面對我國房地產融資產生的影響，通過分析近年來出現的新型房地產融資方式，得出我國房地產行業應采取的多元化融資應對策略。

【關鍵詞】房地產行業 融資現狀 對策研究

房地產行業是我國國民經濟的重要組成部分，對推動我國GDP增長，滿足人民群眾住房需求具有深遠的意義。基于房地產行業的內在特征，其對資金的追求具有數量大、周期長的天然特點，形成了房地產行業與金融市場相互依賴的密切關系。近年來，在從緊貨幣政策和國家加強樓市調控的雙重壓力下，房地產融資方式和趨勢出現了新變化：許多房地產開發商面臨融資難、資金周轉慢、融資壓力大等問題。由于長期以來我國房地產行業都是通過銀行渠道來獲取資金，在銀行貸款收緊的情況下，這種融資方式嚴重影響了房地產行業的資金來源與穩定性，成為制約其發展的主要問題。因此，如何有效利用金融市場，創新房地產金融，成為業界普遍關心的議題，同時形成健康、可持續的房地產融資模式，對促進我國宏觀經濟增長和金融風險控制同樣具有重要意義。

一、房地產融資現狀

（一）2011年，在從緊的貨幣政策下，地產行業融資結構發生很大變化：截止到11月底，房地產國內貸款增速出現大幅回落，已降至1.2%；而企業自籌資金的全年增速上漲至30%，占比近41%；海外融資形式盡管占比較小，但在前三季度備受企業青睞，房企大量海外舉債以緩解現金壓力；其他資金主要為預付款和按揭貸款，其增幅也基本上處于下滑態勢。可見，在信貸環境更趨緊縮的情形下，房地產企業資金來源增長的主要動力為自籌資金和外資的支援。

（二）2011年以來，國家接連6次上調金融機構存款準備金率和3次上調存貸款基準利率，多家銀行表示主動控制房地產貸款增速，信貸資源全面收緊，房地產企業獲取銀行融資日漸困難，而大型房地產企業獲得了較多的信貸支持，如萬科僅2011年上半年就為其關聯企業先后提供近90億元擔保貸款，這種項目融資共擔風險的形式成為許多企業獲取銀行信貸的重要渠道之一；同時，為了防控房地產融資風險，銀監會鼓勵以銀團貸款形式發放貸款，房地產企業也采取整合優勢資源的捆綁形式獲取銀團貸款融資，例如，萬達、瑞安房地產等優秀房企都憑借此種方式獲得銀行資金支持。

（三）2011年，股權融資基本暫停，房地產企業的增發、配股等再融資計劃基本處于擱置狀態，已有保利地產、招商地產、泛海建設、中天城投等20多家房企撤銷了各自的股權融資計劃。一些規模較大的企業選擇發行企業債券的方式保障項目建設資金，如中國建筑、華僑城等企業分別發行了企業債券置換銀行貸款和補充營運資金，但受到國內發債成本高企的影響，整體債券融資規模明顯減少。

（四）2011年，銀行、資本市場等傳統融資渠道收緊促進了房地產信托的發展。上半年房地產信托一直處于高位發行的狀態，共發行536款信托產品，發行規模同比增長137.36%。隨著銀監會先后對信托公司采取了“窗口指導”、強調開發商的“四三二”合規、事前報備等措施，嚴控房地產信托業務的發展節奏和規模。下半年，信托公司停發或少發房地產信托的態勢已經體現，同時，成長迅速的房地產信托在2012年將迎來集中兌付期，全年到期的房地產信托產品近1200億，進一步加劇了企業的資金壓力。

（五）擁有海外上市資本平臺的房地產企業繼續通過境外發行優先票據、可轉債以及短期融資券等方式，擴充資金實力。2011年以來，碧桂園、華潤置地、龍湖地產、寶龍地產等房企密集發債，幾乎所有在香港上市的內地大型房企都完成了一輪融資計劃。隨著8月國家外管局下發通知叫停對外融資擔保，房地產企業海外發債渠道遭遇堵截，2011年下半年，海外融資數量及規模銳減，綜合實力強的房地產企業主要依靠海外銀團貸款尋求資金的保證。

（六）2011年，銀監會進一步引導信貸資金向保障房建設傾斜，監管機構逐步放開中期票據、公司債等多渠道籌措資金以保證保障房建設的金融支持。特別是在行業整體融資環境趨緊的背景下，越來越多品牌民生房企獲得了保障房建設資金的支持，如首開股份、保利地產、棲霞建設、北京城建等企業皆憑借在政策性住房領域的大規模投入，獲得了銀行授信及貸款，現金流得到了擴充，為企業的長遠發展注入了重要動力。2012年我國將新開工建設保障性住房和棚戶區改造住房700萬套以上，房地產企業，特別是品牌民生房企可以充分把握保障房金融政策利好的契機，通過積極創新保障房融資形式，加快資金流轉的速度，提升抗風險能力。

二、房地產融資的對策研究

我國房地產行業融資壓力巨大，但是目前的局面是銀行融資成為其主要來源，該渠道已經不能滿足我國房地產企業生存和發展的資金需求，結合我國現實政策環境，借鑒外國成熟發展經驗，采取多元化、務實的應對策略已經成為我國房地產企業的現實選擇。

（一）加大保障房建設比例，吸引政策性信貸資金

首先，房地產企業應當順應政府宏觀調控政策導向，加大政策性住房項目的比例，吸引國家政策性信貸資金投入，以此改善公司經營現金流狀況，保證企業的穩定生存和發展。

（二）利用海外資本平臺，加大海外融資力度

擁有海外上市的房地產企業，可以繼續利用海外資本平臺，通過境外發行優先票據、可轉債以及短期融資券等方式，擴充資金實力；綜合實力強的房地產集團可以利用海外融資平臺，通過利用外資銀行的資金擴充自身資金來源，從而為持續經營打下基礎。

（三）利用股市籌集資金

房地產行業可以利用股票市場籌集資金，股票融資具有眾多優點，包括沒有銀行借款那樣的利息負擔；沒有債券融資的固定到期日，因而風險小，成本低，有效地降低公司的經營成本。房地產行業通過上市操作后發行新股、增發、配股等行為，可以將公司的股權轉換為自由資金，亦可以通過收購、并購的方式擴大公司規模，提高管理效率，解決公司擴張與融資的雙重問題。

（四）實施金融創新，推進房地產與保險共同發展

在長期人身保險中，保險資金具有數額巨大、期限較長、來源穩定的特點，借鑒國外先進的資金運作經驗，與其閑置如此大額的保險資金，不如推進房地產行業與保險行業的共同發展。通過雙方的合作，成立共同控股的合資保險公司，實現利益共享。當然，該種融資模式還需得到監管部門的審核與批準。

綜上所述，筆者認為，構建多元、合理、符合當前政策環境的房地產行業融資渠道，不僅有利于克服房地產行業融資難、資金周轉慢的困境，以及傳統銀行貸款傳統融資帶來的消極影響；對探索我國房地產行業與保險行業相結合的金融模式，以及完善房地產產業投資基金等融資渠道都具有重要意義。總之，在信貸緊縮的大環境下，我國房地產融資應擴寬融資渠道，走出一條多元融資戰略道路，努力探索創新金融工具，不斷豐富融資方式，走出一條多元融資戰略道路。建立以銀行貸款為主，政策性信貸、海外融資、股市融資、股權融資、房地產保險金融等多種形式相結合的良性的、低風險、高效率的融資渠道。

參考文獻

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作者簡介：王開心（1989-），女，山東濟南人，首都經濟貿易大學金融學院研究生，研究方向：資本市場與投資。

（責任編輯：劉晶晶）