我國房地產業面臨的問題及措施

【摘要】中國房地產自2008年全球經濟危機后出現了價格持續上漲的問題，導致了中國近5年內房地產新建數量急劇下降，房地產成交量減少，很多國內居民甚至不選擇購買房產而是選擇購買其他資本作為保值。隨著中國經濟發展趨于穩定，越來越多的房地產價格居高不下已經造成了自身的虧損和經營管理障礙，但是目前中國房地產的改革收效甚微，作者在文中主要研究房地產業的可持續發展問題。

【關鍵詞】房地產 問題 改革措施

一、我國房地產業發展現狀

我國現階段房地產業的發展規模較大，全國各地自2008年開始至2010年一直是房地產開發與建設的主要時期，其中大量的房地產投資建設都是我國建國以來之最，造成這種發展情況的因素是多樣化的，房地產業的快速發展和崛起要從2008年的經濟危機說起，2008年我國遭遇了美國次貸危機引發的全球經濟危機，造成了我國經濟發展受阻，經濟發展的穩定性受到了影響，我國為了積極響應國際拯救計劃和經濟重組計劃，政府拿出4萬億元人民幣進行投資與融資發展，擴大我國內需與經濟市場的發展，政府的目的是為了擴大內部融資能力，擴大內需，刺激消費。但是這些資金的主要流向是從銀行進入了國有大型企業，因為這些大型企業的償債能力較強，對銀行來說追回貸款利息與貸款本金較為有利，銀行害怕將資金貸款給中小企業，中小企業自身的經營狀況和資金償還能力較差，信用等級較低，造成了銀行資金流向的過分偏激。資金進入國有大型企業后，主要用于了房地產的建設與投資，國內4萬億的投資大多數用于房地產建設，全國兩年內蓋成的商品房可以支撐中國十幾年的居民購買數量。我國房地產雖然可以在產業鏈條中帶動60多個產業的可持續發展動力，但是當前的房地產業的發展規模較大，價格居高不下，不能快速的收回成本，面臨銀行加息的次數逐漸提高，導致了房地產業發展的能力下降，降低了房地產業的發展競爭力和資金收回的有效性。房地產業現階段的發展特點主要是單位價格高、建設數量多、成本投入大、資金回收時間長。房地產業的發展可持續性價值較低，房地產業的投資能力正在逐漸下降，而大量的房地產業投資虧空嚴重，拖欠銀行的貸款利息對國家政府造成了一定的負擔。

二、房地產業快速發展的原因分析

首先，人們可支配收入增加，促進了消費需求強勁增長。作為商品交易的載體，商業地產的投資也隨之增加。另外，從恩格爾系數看，我國城鎮恩格爾系數不斷下降，這在一定程度上催生了大型購物中心等大型商業機構的發展。

其次，地產政府認識到商業對一個城市經濟發展的重要性，在商業地產的發展上給予了一定支持，鼓勵城市商業的規模化發展。此外，我國正面臨著新一輪的城市建設和改造高潮的興起，這也為城市大型商業項目的發展創造了機遇。

再次，商業地產開發的高收益性、長期性和穩定性吸引了大量資本進入該行業。與其他房地產產品不同，商業地產不會因房齡增長而降低其投資價值，恰恰相反，好的商業地產因其稀有性，會隨著商圈的發展成熟而不斷升值。此外，承租戶對商業地產的裝修投資、長期規劃等，決定了商業地產租約的長期性和穩定性，這都使得商業地產受到開發商的青睞。最后，勞動制度促進了商業地產的繁榮。從勞動制度看，休假天數已占全年時間的三分之一。休假時間的增加，為居民從事休閑活動創造了條件，為商業地產創造了新的市場空間。

三、我國房地產業發展遇到的問題

（一）融資渠道單一，資金融通困難

房地產業開發商從銀行融資貸款將資本轉化為地產，利用地產的經營和發展帶動了幾十個產業的發展，其中包括水泥、運輸、礦石加工、家具、裝潢裝飾等，但是房地產業的最終目的還是收回成本為主，如果成本在一定時間限度內無法回收則會造成房地產開發企業的負擔，影響最終的開發收益，也有可能造成資金鏈的斷裂而導致房地產的發展失衡，造成房地產開發企業的破產。房地產經營管理與融通資本的問題是影響其自身發展的首要問題。

（二）招商選定的模式不合理， 成為后續經營隱患

不少開發商認為，商業地產開發的重中之重是招商，只要招商成功一切都成功。因此，不去對商業地產的前期選址、定位、規劃布局論證分析，卻在招商上煞費苦心，急功近利，帶“病”招商，不惜重資招聘人員以房地產模式搞招商，以求早日回籠資金獲得回報。推向市場的商業地產項目多數采用“產權式商鋪全零售”模式招商，給后續經營帶來了隱藏的麻煩。由于經營權、管理權、產權分離，不少產權式商鋪容易造成中小業主各自為政，各租戶都重視自家營業面積內的形象，而忽視了公共空間的重要性，另外很多房地產業的開發布局怪異，為了節省原料所采用的各種建設標準和建設類型也千奇百怪，導致了很多消費者不滿意的現象產生，降低了社會信譽和好評。

（三）房地產業開發商忽視了營銷方案的設計

房地產開發商從開發到銷售就是一個投資到獲取利潤的過程，如果開發商建設完成后開始銷售之前，沒有清晰合理的市場定位和市場營銷方案設計，會造成后期銷售的障礙和困難。開發商開發的商鋪一樣要尋求合理的營銷戰略發展決策，如果營銷發展存在一定的問題，最終會造成整個項目的虧損甚至企業資金鏈斷裂而造成企業的破產。

四、解決我國房地產業發展問題的措施

（一）建立健全房地產發展機制，解決房地產空間與時間失衡

我國房地產業在時間與空間上的發展存在一定的不均衡性，從地域上分析我國南方中大型城市的房地產業比內部中小型城市要好很好，從發展規模和發展資本上分析要更加龐大，更多的投資商愿意支付更多的資金投資在南方和旅游性城市的房地產開發中。房地產業的發展根據時間的不同也有所不均衡的體現，我國1978-2008年的三十年發展時間內房地產的開發力度一直保持在平穩增長的態勢，而自2008年經濟危機后期開始就一直保持在規模性和大力開發的階段，影響著我國普遍地區開展房地產業的建設，房地產的加價現象非常普遍，各大投資商和企業開始不斷的圈地和買地。另外，我國商業地產伴隨著城市經濟建設與發展沒有考慮到城市人民可持續發展能力和城市經濟可持續發展的問題，隨著我國經濟逐漸向著綠色經濟發展轉型，更多的主題是關注低碳經濟為主的房地產業的發展，我國對城市的房地產業開發如果長期只重視經濟收益而忽視了建筑建材的綠色化和低碳化因素，則面臨著長期性危機。未來我國房地產業建設不僅要家里健全房地產業的發展機制，做好各項措施的協調工作，還要解決好房地產業空間與時間失衡的關系，加強對房地產業的發展動向的了解，積極開展綠色化和低碳化房地產業的發展模式，走可持續發展道路。

（二）要使融資渠道多元化， 構筑多資本循環系統

我國房地場也金融市場發展不完善，房地產各企業無法利用金融融資獲取資本，除了銀行融資渠道，從社會中根本沒有相應的辦法取得資金，房地產業的融資發展欠缺金融公司的引導動力，金融融資渠道過于狹窄對房地產業的推動作用太小，房地產業市場的資金匱乏不能高效實現可持續發展的需求，因此目前大力推進金融資本多元化發展渠道是當前發展的主要目的，企業要從單一的銀行貸款資金來源發展到多元化的融資渠道，如股權、海外基金、債券融資、信托基金、私幕融資等方式，積極推進資產證券化進程; 不斷鼓勵支持金融產品的創新，如將商用物業實行“證券化”，構筑“多資本循環系統”，即構筑一種資本流通的渠道和平臺。同時，進入單個項目的資本也都需要構筑一個資本微循環系統， 使進入微循環系統的各類資本之間相互交融、相互作用。最終實現最優安排、最大收益。要采取科學的招商管理，當前招商管理過程中存在很多失誤，采用錯誤、短期行為招商，造成產權分離、核心競爭力不突出等弊病，影響商業地產的后續經營， 因此在招商過程中應該瞻前顧后，整體發展才能有堅實的支點和發力點。

參考文獻

[1] 霍亞坤.基于模糊數學的商業地產地段價值影響因素研究[J].商場現代， 2010（03）:40-42.

[2] 葉麗雅.外資添柴上海商業地產[J].IT經理世界， 2010(02):22-24.

[3] 溫鋒華.廣州“住改商”問題初探[J].規劃師， 2011(01):90-92.

作者簡介：母學賢（1984-），男，漢族，山東單縣人，任職于工銀瑞基金管理有限公司，科員，研究方向：金融學，投資方向。

（責任編輯：陳岑）