談個人住房貸款業(yè)務的可持續(xù)發(fā)展

【摘要】1998年以后，隨著國家住房改革的逐步推進，個人住房貸款需求也呈不斷上升趨勢，個人住房貸款業(yè)務收入成為商業(yè)銀行非常重要的利潤來源。為了爭奪客戶，各家銀行不斷提高服務質量和增加服務品種，但也存在違規(guī)操作和貸款盲目擴張的現(xiàn)象，貸款風險也不斷上升。本文從目前個人住房貸款發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，對個人房貸業(yè)務的可持續(xù)發(fā)展提出了幾點看法。

【關鍵詞】個人住房貸款 風險 可持續(xù)發(fā)展

個人住房貸款是商業(yè)銀行用信貸資金向在中國大陸境內城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類型住房的自然人發(fā)放的貸款，即通常所稱的“個人住房按揭貸款”。自1998年國家住房制度改革以來，為了適應房地產市場經濟的發(fā)展，各家銀行相繼推出了多種個人住房貸款服務，極大地推動了商品房市場的發(fā)展。但是，在快速發(fā)展的過程中不可避免地會遇到很多新的問題，這些問題都是我們必須面對和解決的，只有這樣才能為個人住房貸款業(yè)務的可持續(xù)發(fā)展提供基本保證。

一、我國住房貸款發(fā)展現(xiàn)狀

（一）貸款規(guī)模不斷擴大，流動性風險增加。中國社會科學院發(fā)布中國住房發(fā)展報告(2011-2012)顯示，2011年全年住房信貸市場的統(tǒng)計貸款，包括國內貸款和按揭貸款，余額大約為2.2萬億元，而2003年只有1.2萬億元。可見貸款規(guī)模急劇上升。目前住房貸款趨向長期化，而存款是趨向短期化的。長期化的住房貸款需求不斷增加，會增加商業(yè)銀行的流動性風險。

（二）貸款品種相對豐富。目前各銀行都推出等額本金、等額本息、按期付息還本、“固定利率”房貸、雙周供、直客式個人住房貸款，但實際執(zhí)行過程中都比較單一，基本上用“等額本息”這種貸款方式，不能滿足當前不同客戶群體的需要。

（三）利率風險增加。目前我國抵押貸款采用每月等額還貸法或等額本金還貸法，其利率根據中國人民銀行的指導利率來調整執(zhí)行的，一般在每年的1月1日對上年度的貸款合同予以調整。在存款利率調高時，貸款利率至少一年之內不變，這會導致銀行利差縮小，甚至出現(xiàn)借貸利差倒掛，增加了銀行的經營風險。

（四）個人信用風險增加。隨著貸款利率增加，房產持有成本驟增，個人還貸壓力加大，一些人承擔不起壓力放棄還貸款。另外，目前物價收入上漲比例嚴重失衡，導致個人生活成本上升，實際還款能力下降，也會增加信用風險。

（五）銀行內部控制制度不嚴，操作風險增加。各銀行為了爭取貸款客戶，不嚴格審查貸款人的貸款資格，有的信貸部門為了短期利益甚至幫忙造假，為以后的經營風險埋下隱患。

二、保證個貸業(yè)務可持續(xù)發(fā)展的相關措施

（一）拓展資金來源，穩(wěn)定信貸資金。商業(yè)銀行存貸資金期限的錯配會導致流動性風險增加，商業(yè)銀行應拓寬長期資金來源，通過利率杠桿引導居民進行中長期存款，同時大力發(fā)展金融債券市場，提高商業(yè)銀行主動負債能力。

（二）加大個貸客戶經理隊伍建設。通過培訓學習，打造一支素質過硬、思想覺悟高的貸款營銷隊伍。客戶經理是直接與客戶接觸的一線工作人員，只有通過他們才能嚴把貸款質量關。貸款能否發(fā)放、貸款發(fā)放后的使用情況以及貸款的歸還情況，他們最有發(fā)言權。所以必須加強技能培訓，培養(yǎng)綜合能力，強化以市場為導向的綜合營銷理念。

（三）更新觀念，創(chuàng)新產品。一方面為客戶提供更多產品來選擇，另一方面盡可能通過豐富的產品服務規(guī)避經營風險。金融市場比較發(fā)達的國家，住房按揭貸款的還款方式是多種多樣的。如在美國，除了等額本息還款外，還可采用累進還款法、產權遞增還款法、固定利率遞增還款法、提前還款罰金法、可調利率還款法及氣球還款法等。這些形式多樣的貸款，不但給借款人多樣化的選擇，同時也為銀行針對不同客戶提供不同風險度的授信產品創(chuàng)造了空間。

（四）實時洞悉宏觀經濟政策，根據利率的調整及時調整貸款額度及結構。在經濟發(fā)展的不同階段，國家會適當利用經濟或政策手段對宏觀經濟進行調整，利率調整就是常用的手段之一。為了避免因政策調整引起的經營風險，銀行應該實時洞悉國家經濟政策走向，適時采用固定利率或浮動利率貸款，盡可能降低銀行損失，以利于貸款的穩(wěn)健發(fā)展。

（五）加強對個人信用的審查。通過對個人信用的審查，可以了解受信對象的歷史信用支付情況。對具有良好信用記錄的個人，可以優(yōu)先發(fā)放貸款，并獲得優(yōu)惠利率；相反，對有不良信用記錄的個人，則拒絕發(fā)放貸款或者上浮利率，從而有效防范和化解個人信貸風險。

（六）建立風險轉移機制。商業(yè)銀行貸款風險是不可避免的，但很多風險是可以轉移的。所以建立相應的風險轉移機制，可以盡可能地降低銀行貸款風險，也是各家銀行必須研究的課題。一是做好財產抵押的價值和風險評估。財產抵押是貸款常用的手段，財產價值的評估以及價值實現(xiàn)的風險，需要我們有一個科學合理的評估體系，以免發(fā)生不必要的損失。二是以保險合同作為抵押轉移風險。保險合同有財產保險和人壽保險，這些均可以作為風險轉移的手段。一旦財產或貸款人發(fā)生意外風險，銀行可以將損失降到最低程度。

（七）完善商業(yè)銀行內部控制制度，提高風險識別能力。健全有效的內部控制體系是商業(yè)銀行防范經營風險的重要防線，是其賴以生存和發(fā)展的生命線。銀行要實行審慎經營的原則，嚴格控制貸款風險，加強風險管理，提高經營質量。加大對貸款人的資格審查，并對貸款進行跟蹤監(jiān)督，確實貸款質量，這才是實現(xiàn)個人住房貸款業(yè)務可持續(xù)發(fā)展的基礎。同時加強內控管理文化建設。內控管理文化包括銀行員工的風險觀、風險內部控制意識和風險管理職業(yè)道德等。積極開展內部控制評價，建立獨立、權威的內部監(jiān)督制度，確保內部監(jiān)管的連續(xù)性。

總體上看，目前各商業(yè)銀行住房貸款大體上都在健康穩(wěn)定的運行。近一段時期內，隨著城市化進程的進一步發(fā)展和改善性住房需求，住房貸款還會有更大的發(fā)展空間。在拓展業(yè)務的同時，也要注意貸款中存在的各種問題，以確保個人住房貸款業(yè)務的可持續(xù)發(fā)展。

（責任編輯：劉晶晶）