謹(jǐn)慎的“中國(guó)式養(yǎng)老地產(chǎn)”

很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始謀求轉(zhuǎn)型，從原來(lái)的住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，而今又多了養(yǎng)老地產(chǎn)和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)兩個(gè)領(lǐng)域，著實(shí)讓開(kāi)發(fā)商們興奮不已。

國(guó)家一系列鼓勵(lì)社會(huì)化資金參與養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的政策，也讓不少社會(huì)資金驚呼養(yǎng)老地產(chǎn)的“春天”來(lái)了，專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)商、險(xiǎn)資，甚至外資抓緊布局，而其中尤以地產(chǎn)商為甚。

在國(guó)家持續(xù)調(diào)控下，房地產(chǎn)的日子近年來(lái)不太好過(guò)。很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始謀求轉(zhuǎn)型，從原來(lái)的住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，而今又多了養(yǎng)老地產(chǎn)和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)兩個(gè)領(lǐng)域，著實(shí)讓開(kāi)發(fā)商們興奮不已。

今年2月，保利地產(chǎn)在北京宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，并成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司，將在北京西山區(qū)域試點(diǎn)首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

而早在2010年，地產(chǎn)大佬萬(wàn)科就宣布在北京房山竇店試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，采用租、售兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式，為萬(wàn)科養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域鋪路。萬(wàn)科集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾在接受媒體公開(kāi)采訪時(shí)表示，萬(wàn)科養(yǎng)老地產(chǎn)首先試點(diǎn)的是一線城市，因?yàn)檫@些城市年輕人工作繁忙，沒(méi)有時(shí)間照料老人，有很多“空巢”老人，需求量更大。

在此之前，也有消息稱首創(chuàng)置業(yè)投資70億元在河北開(kāi)發(fā)了一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目；華潤(rùn)置業(yè)也組成了養(yǎng)老地產(chǎn)的研究團(tuán)隊(duì)，伺機(jī)進(jìn)入該領(lǐng)域。

而來(lái)自國(guó)內(nèi)最早的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目、北京太陽(yáng)城小區(qū)的開(kāi)發(fā)商北京太陽(yáng)城集團(tuán)董事長(zhǎng)朱鳳泊說(shuō)，他未來(lái)十年的規(guī)劃已經(jīng)做好，還是要做養(yǎng)老地產(chǎn)。今年4月在太陽(yáng)城舉辦的一次養(yǎng)老地產(chǎn)的閉門會(huì)上，一下子就去了100多家開(kāi)發(fā)商，讓主辦方始料不及。

受政策鼓勵(lì)，保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也得到快速發(fā)展。2009年，保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)方案。目前，“泰康之家”正在興建北京昌平小湯山養(yǎng)老社區(qū)。中國(guó)人壽、合眾人壽、幸福人壽、陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)等保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)也直接參與養(yǎng)老地產(chǎn)投資，或者間接推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)度。

甚至外國(guó)資本也開(kāi)始進(jìn)來(lái)，試圖分一杯羹。據(jù)了解，城堡投資——這家總部位于美國(guó)、掌管400多億美元的對(duì)沖基金公司，目前正在準(zhǔn)備募集10億美元，投資中國(guó)富裕地區(qū)的養(yǎng)老地產(chǎn)。

“其實(shí)，在2008年以后，不少開(kāi)發(fā)商就已經(jīng)開(kāi)始往養(yǎng)老地產(chǎn)上轉(zhuǎn)了，但那時(shí)候地產(chǎn)形勢(shì)還好，開(kāi)發(fā)商主要是為了拿地，真正做養(yǎng)老的少；然而從2011年開(kāi)始，行業(yè)不明朗，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，真正做養(yǎng)老地產(chǎn)。”江蘇省老年健康產(chǎn)業(yè)研究開(kāi)發(fā)中心主任周留建說(shuō)。

養(yǎng)老地產(chǎn)模式

按照投資主體的不同，養(yǎng)老地產(chǎn)一般分為由財(cái)政資金投資、政府主導(dǎo)的非盈利項(xiàng)目和由社會(huì)資金參與的商業(yè)投資項(xiàng)目?jī)煞N。下面主要談的是商業(yè)投資項(xiàng)目。

按照拿地方式的不同，養(yǎng)老地產(chǎn)又分為政府無(wú)償劃撥、協(xié)議出讓、土地租賃或與土地所有人合作三種方式。對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，土地成本是很大的一塊，而養(yǎng)老地產(chǎn)投入相對(duì)較大、回收周期較長(zhǎng)，為引導(dǎo)社會(huì)資金參與社會(huì)化養(yǎng)老體系的建設(shè)，地方政府或多或少都會(huì)給一些土地供應(yīng)方面的優(yōu)惠。

2003年，上海親和源股份有限公司在上海市郊拿了一塊地，性質(zhì)是住宅類用地，50年產(chǎn)權(quán)，就沒(méi)有通過(guò)招拍掛程序，屬于協(xié)議出讓性質(zhì)。而鄭州愛(ài)馨養(yǎng)老集團(tuán)在鄭州南三環(huán)附近拿的一塊地，則屬于政府劃撥，除了賠償給農(nóng)民一定的用地補(bǔ)償外，不用繳納巨額的土地出讓金；此外還享受配套費(fèi)優(yōu)惠一半、營(yíng)業(yè)稅全免等優(yōu)惠政策。

而按照物業(yè)處理方式的不同，分為出售、持有，及出售加長(zhǎng)期持有三種模式。國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目大都以銷售為目的，即便少數(shù)出租型項(xiàng)目，也采用了會(huì)費(fèi)模式。如向客戶一次性收取幾十萬(wàn)元的會(huì)員費(fèi)，以換取公寓的長(zhǎng)期居住權(quán)。此后，每年還需繳納一定數(shù)量的服務(wù)費(fèi)。

很多養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，都比較青睞會(huì)員制。會(huì)員費(fèi)和年費(fèi)會(huì)隨著市場(chǎng)變化不斷調(diào)整，上海親和源的會(huì)員費(fèi)A類就從最初的50萬(wàn)元上漲到了現(xiàn)在的89萬(wàn)元；而B(niǎo)類則從最初的60萬(wàn)元上漲到了現(xiàn)在的88萬(wàn)元。

長(zhǎng)期關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)的清華大學(xué)管理學(xué)院博士杜麗虹表示，國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目主要以長(zhǎng)期持有而不是以銷售為目的。國(guó)內(nèi)之所以以銷售為目的，是因?yàn)槿绱丝梢宰屚顿Y企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行前期就收回大部分投資，緩解資金壓力。

因此，杜麗虹一度認(rèn)為，國(guó)內(nèi)沒(méi)有真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

周留建則對(duì)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)和抱著什么樣的目的做養(yǎng)老地產(chǎn)表示擔(dān)憂：“原來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都是賺快錢，2～3年一個(gè)周期，賣完房子就跑，而養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目很多是不允許賣房子的，資產(chǎn)屬于企業(yè)，但不能出讓和抵押。而且地產(chǎn)商單純以盈利為目的，會(huì)產(chǎn)生很多誤區(qū)，硬件設(shè)施可以，但服務(wù)卻很可能不到位。”

現(xiàn)在做養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，不少都是房地產(chǎn)商、險(xiǎn)資、財(cái)務(wù)投資者等，而養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)非常專業(yè)且復(fù)雜，他們?nèi)狈ο嚓P(guān)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，因此運(yùn)營(yíng)能力不得不被打上問(wèn)號(hào)。

而據(jù)周留建的觀察和接觸，他發(fā)現(xiàn)，幾乎所有的養(yǎng)老地產(chǎn)都定位高端，但很難做好，成功的案例較少。

低回報(bào)之憂

采訪中，很多投資商投資養(yǎng)老地產(chǎn)，似乎更熱衷于地產(chǎn)，而不是養(yǎng)老。他們聊起地產(chǎn)開(kāi)發(fā)頭頭是道，但談起養(yǎng)老卻支支吾吾，一筆帶過(guò)。

這不得不讓人憂慮。養(yǎng)老社區(qū)和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是非常專業(yè)的，涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)、護(hù)理治療，營(yíng)養(yǎng)餐飲、文化娛樂(lè)、精神關(guān)懷等多個(gè)領(lǐng)域，一般的投資者和開(kāi)發(fā)商并不擅長(zhǎng)此道。

而且，相比地產(chǎn)的快速開(kāi)發(fā)、回收、周轉(zhuǎn)，養(yǎng)老需要長(zhǎng)期投入，回報(bào)周期較長(zhǎng)。說(shuō)白了，養(yǎng)老地產(chǎn)賣的不僅是房子，還是以后十幾年甚至幾十年的專業(yè)服務(wù)。因此，投資養(yǎng)老地產(chǎn)，需要耐心，需要有長(zhǎng)期準(zhǔn)備。

當(dāng)然，還要準(zhǔn)備的是，應(yīng)對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的低利潤(rùn)、不盈利，甚至是虧損的可能。有養(yǎng)老院的負(fù)責(zé)人抱怨說(shuō)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是個(gè)“投入大、周期長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)慢、利潤(rùn)低”的微利行業(yè)，收回成本的時(shí)間都在五六年以上。而更有業(yè)內(nèi)人士稱，鄭州市半數(shù)以上的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)處于虧損狀態(tài)。

對(duì)此，大部分社會(huì)投資人的應(yīng)對(duì)之策就是項(xiàng)目的高端定位，希望通過(guò)吸引高端客戶入住，贏得更大的盈利空間。他們通常都拿京滬等地高達(dá)幾十萬(wàn)的入門會(huì)費(fèi)還排不上隊(duì)說(shuō)事。但是，高端就是項(xiàng)目起飛的靈丹妙藥嗎？

周留建說(shuō)，高端不只是硬件設(shè)施配置的高端，重要的是服務(wù)的高端。現(xiàn)在投資人普遍缺乏養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，而專業(yè)的養(yǎng)老人才又奇缺，運(yùn)營(yíng)好一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有想象中的容易。

如果認(rèn)為老齡化帶來(lái)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)機(jī)遇，僅是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老地產(chǎn)，肯定有失偏頗。圍繞老年產(chǎn)業(yè)，大有文章可做，與老年人相關(guān)的醫(yī)療、藥品、器械、保健品、食品、服裝鞋帽，等等，都可以屬于這個(gè)大范疇。“現(xiàn)在還很少見(jiàn)老年用品的專賣店，將來(lái)的市場(chǎng)潛力非常大。”周留建說(shuō)。

但是，在鄭州市商業(yè)大廈和紫荊山百貨，都曾經(jīng)設(shè)有老年用品專柜，而在鄭州市也曾有幾家專賣老年人服裝鞋帽、助聽(tīng)器、無(wú)糖食品的專賣店，但都是經(jīng)營(yíng)不久就關(guān)門大吉。可見(jiàn)，相比于年輕人，現(xiàn)階段老年人的消費(fèi)水平還是偏低，這是由老年人的消費(fèi)習(xí)慣決定的。

很多房地產(chǎn)商懼怕做養(yǎng)老地產(chǎn)的原因在于他們習(xí)慣于做短線投資，而對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)長(zhǎng)期式的經(jīng)營(yíng)存在認(rèn)識(shí)上的誤解。其實(shí)，長(zhǎng)期投資的效益綜合起來(lái)會(huì)好于短線投資，既掙得資產(chǎn)收益，又掙得經(jīng)營(yíng)收益。

周留建是江蘇省老年健康產(chǎn)業(yè)研究開(kāi)發(fā)中心主任，還是專注服務(wù)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的紅色營(yíng)盤管理咨詢有限公司的董事長(zhǎng)。經(jīng)過(guò)多年研究和實(shí)戰(zhàn)，他對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著自己獨(dú)到的認(rèn)識(shí)和理解。

他認(rèn)為，政府養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的規(guī)模較小，而且收治的老人非孤即殘，健康家庭的老人養(yǎng)老問(wèn)題就沒(méi)有太多關(guān)注。西方國(guó)家進(jìn)入老齡化社會(huì)用了80年，而中國(guó)僅用了30年時(shí)間，依靠政府解決養(yǎng)老問(wèn)題有些困難。而且隨著空巢老人的不斷增加，政府財(cái)力更加有限。