中國房地產金融風險影響因素相關性分析

摘要：我國的房地產金融市場己隱藏著重大的風險隱患，多種因素共同作用加大中國房地產金融風險爆發的可能，對當前中國房地產金融風險影響因素進行分析十分必要。

關鍵詞：房地產 金融風險 影響因素

我國房地產金融風險的影響因素是多方面的，本文在考慮中國房地產金融風險的影響因素分析模型時，主要選取衡量房地產金融風險的主要因素指標、反映市場運行的房地產行業開發、銷售方面核心指標以及房地產開發企業開發資金來源方面主要指標。

一、中國房地產金融風險影響因素分析

（一）衡量房地產金融風險的主要因素指標

商業銀行不良貸款余額：本文采用該指標作為衡量房地產金融風險的現實指標，它能從規模角度較好的衡量我國房地產金融風險的已有的暴露程度。

商業性房地產貸款余額：本文采用該指標作為衡量潛在性房地產金融風險的指標，它主要用來衡量未來房地產金融風險最大可能的規模。

（二）反映市場運行的房地產行業開發、銷售方面核心指標

房地產開發投資額、商品房施工面積、商品房竣工面積、商品房銷售面積、商品房銷售均價為房地產市場運行過程中反映市場供求的核心指標。本文采用商品房銷售均價來衡量房地產市場的價格水平。

（三）房地產開發企業開發資金來源方面主要指標

房地產開發資金來源構成中，最重要的三個部分是：國內貸款、企業自籌資金、其他資金來源（包含定金與預收款）。我們以這3個指標為反映房地產開發企業資金來源對房地產金融風險的關鍵影響因素。

二、中國房地產金融風險影響因素相關性分析

本文采用Pearson相關性分析，分別對房地產金融風險與市場因素指標、房地產金融風險與房企開發資金來源指標之間作了兩兩相關。選擇數據周期為1998—2011年，數據來源于國家統計局、央行和銀監會。

（一）房地產金融風險與市場因素指標相關性分析

房地產金融風險與市場因素指標相關性分析結果表明：商業銀行不良貸款余額與市場因素指標（房地產開發投資額，商品房施工面積，商品房竣工面積， 商品房銷售面積和商品房銷售均價）均呈現顯著性負相關（r=—0.870，—0.876，—0.872，—0.874和—0.930；p=0.005，0.004，0.005，0.004和0.001），即隨著政策調控，房市進入下行通道，房地產開發投資額、商品房銷售面積、商品房銷售均價出現下滑時，商業銀行的不良貸款余額就會隨之增加，引發房地產金融風險。

而商業性房地產貸款余額與與市場因素指標（房地產開發投資額，商品房施工面積， 商品房竣工面積， 商品房銷售面積和商品房銷售均價）均呈現顯著性正相關（r=0.994，0.996，0.966，0.975和0.987；p<0.001），即由于不良貸款余額增加的同時釋放部分房地產金融風險，潛在的房地產金融風險規模也會隨之下降。

再由兩類指標間的相關性可見，商業銀行不良貸款余額與商業性房地產貸款余額也呈現顯著的負相關。而各市場因素指標之間卻呈現較強的正相關，說明房地產市場一旦開始下行，將相互影響、相互傳導，加快房地產金融風險的積累速度。

（二）房地產金融風險與房企開發資金來源指標相關性分析

房地產金融風險與房企房地產開發資金來源指標相關性分析結果表明：商業銀行不良貸款余額與房企房地產開發資金來源指標（國內貸款，企業自籌資金和其他資金來源）均呈現顯著性負相關（r=—0.911，—0.854和—0.861；p=0.002， 0.007和0.006）；而商業性房地產貸款余額與房企房地產開發資金來源指標（國內貸款，企業自籌資金和其他資金來源）均呈現顯著性正相關（r=0.989，0.988和0.993；p<0.001）。

國內貸款與商業銀行不良貸款余額負相關，與商業性房地產貸款余額正相關意味著隨著商業銀行風險把控加強，以銀行貸款為主的國內貸款減少，便將增加商業銀行不良貸款余額，從而增強因行業資金鏈問題而導致的房地產金融風險隱患；但同時，減少國內貸款對于商業銀行而言降低了對房地產行業的信貸規模，從而降低未來房地產金融風險的規模。

而企業自籌資金與其他資金來源與商業銀行不良貸款余額負相關，與商業性房地產貸款余額正相關意味著當前這2部分房地產開發資金來源的快速上漲也使得房地產金融風險隱患急速積聚，但這2部分房地產開發資金來源尤其是源自于房地產信托和民間資本預期未來會大幅度下降，一旦加速惡化，勢必造成中國房地產金融風險的加速擴散。

可見，政府調控中銀監會要求商業銀行加強對房地產信貸風險的防范的過程中，應注意調節控制銀行信貸收縮的“度”，同時也需對房地產信托、民間資本的投資進入做出恰當的指向性引導，防止投資房地產行業資金的快速抽離，避免房地產金融風險的惡性傳導、擴散。

綜上所述，市場因素指標（房地產開發投資額、商品房施工面積、商品房竣工面積、商品房銷售面積、商品房銷售均價）與房企房地產開發資金來源指標（國內貸款、企業自籌資金、其他資金來源）與房地產金融風險指標（商業銀行不良貸款余額、商業性房地產貸款余額）均具有強相關關系，我們需要從中找出各相關性因素的影響力，并在此基礎上提出防范和控制建議。

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