住宅民生消費屬性與房地產政策和制度

【摘要】房地產的調控政策關系到百姓民生和房地產業、乃至國民經濟的持久、健康發展的問題。應該使得房地產政策和制度保持長期穩定和協調，具有長期可預期的政策效果。要基于中國國情、立足住宅民生消費的屬性，來設計具有長期戰略性房地產的調控政策和制度。

【關鍵詞】住宅民生屬性；房地產調控政策

自上世紀90年代中期，中國實行以市場化為核心的城市住房制度的改革，住房商品化、土地招標拍賣，有力地推動了城市房地產市場的發展。在經濟和房地產業快速發展的同時，出現了地價、房價快速上漲，在一些城市，商品房的房價超出普通百姓的購買力。過度投資投機推動地價高企，導致商品房價格過快上漲。經濟學的觀點是：只有當“完全競爭”的平衡和抑制的作用存在時，才能是所謂的完全自由，“完全競爭”會自發地抑制投機。中國人多地少，中國房地產市場必然是供應彈性不足的市場，遠遠不是一個“完全競爭”的市場，這顯然是導致投機產生的重要因素。從近十多年房地產市場的表現來看，有許多人將房地產市場看作是一個投資市場。但是住房本身屬性應該是滿足人們居住這一基本需求的消費品，而且是涉及廣大百姓的民生必需品。

購買住房應該是為了滿足和改善居住狀況為目的，是一種消費行為。如果買房是為了賺取差價獲利，這就是投機行為。如果人們置地買房就好像在參加一場“擊鼓傳花”的游戲，每一個人都認為房價還會漲，每一個人都認為“花”會傳出去，誰也不知道“鼓聲”什么時候會停止，參加“擊鼓傳花”游戲的每一個人都是抱著投機的心理，每個人都是懷著賭的心態，不是為了得到“花”，而是要能夠“傳”下去，在這場游戲中取勝。如果市場上許多人置地買房，其目的是為了所謂的“投資”，為了“傳下去”，為了賭一把，這場“擊鼓傳花”的游戲將導致巨大的房地產泡沫危機，日本的房地產泡沫的破裂就是前車之鑒。

在過去十多年中國房地產市場的種種投機投資表現是地價越拍高、房價越漲越高，投資買房的比例也越來越高，普通百姓的收入增長遠遠趕不上地價、房價的上漲，他們對住房的購買力越來越低，使他們無法改善自己的居住條件。開發商抱著投機的心態拍得高價土地，面對已經居高不下的成本，只能開發適合高收入階層的住房，高收入階層如今買房已不再是解決居住問題，而是為了“投資”，他們可能已經買賣過好幾套房。投機、投資行為在很大程度影響了住宅房地產的價格，住宅房地產價格形成機制偏離了民生消費品的屬性。

近幾年中央政府采取了一系列房地產調控政策，采取限購等嚴厲的“剎車”特點的調控手段，采取行政手段抑制房地產投資。在短時期內取得了明顯的效果，阻遏了地價、房價的上漲。但是，這種一刀切的政策也抑制了住宅改善性的消費需求，在當前中國經濟走勢放緩的嚴峻形勢下，以住宅為主體的房地產業是國民經濟的龍頭行業，它影響到國民經濟上下游諸多產業，對保障經濟平穩發展具有重要意義。因此，房地產調控政策應立足于促進住宅消費、抑制住宅投資的軌道上來，推動首次購房和改善性購房，增加保障性住房比例，促進存量住宅的二手交易，既活躍房地產市場又不至于導致房地產投資投機泡沫產生。應該從以下三方面來考慮如何制定房地產、尤其是對于住宅的政策和制度：

一、加強保障性住房比例，解決低收入階層住房問題

低收入階層住房問題是關于社會安定、百姓民生的重要方面，必須要加以重視和有效地解決，要研究如何充分利用有限的財力，控制單套面積，建設盡可能多的套數，努力擴大保障低收入階層群體數量，保證分配公正透明和社會監督，對保障房的購買租賃、使用和流轉建立配套的法規。可以借鑒新加坡“公共組屋”的管理模式，新加坡對于“公共組屋”的購買資格有嚴格的規定，僅限于屋主使用，不得出租和空置，對于“公共組屋”的轉讓市場也有明確的規定，“公共組屋”的二手市場購買人的資格也必須符合“公共組屋”購買條件。我國保障性住房市場應該僅限于保障對象（低收入階層），保障房除了購買方式之外，還應補充廉租以解決收入最底層的居民、以及剛踏入社會的大學生的居住問題。切忌保障房流入商品房市場，這樣可以使得保障房規模逐步擴大，使得社會受保障的低收入比例逐步提高，也不至于使得政府財力過度負擔，各地城市逐步建立穩定的、逐年擴大的保障房體系，隨著社會經濟發展，逐步擴大低收入階層居民的住房保障比例，形成解決低收入階層住房問題的良性發展的軌道。要汲取九十年代曾經搞過一陣子的“經濟適用住房”的經驗教訓，“經濟適用住房”之所以沒有延續，其主要原因是“經濟適用住房”沒有完善的配套法規和政策，許多“經濟適用房”被有錢人購買，“經濟適用房”小區里出現寶馬等高檔轎車，“經濟適用房”流入商品房二手市場，“經濟適用房”沒有起到保障中低收入階層住房的政策初衷。新加坡的經驗說明：在人多地少的城市國家，由于采取了科學、合理、可行的住房政策，在新加坡經濟飛速發展的同時，公共住宅房價一直保持在百姓的承受能力范圍，區隔公共住房市場與商品房市場，滿足了各階層人民的住房需求。

二、對不同的住房需求采取區別化調控政策

從消費需求特點，住房市場可以區分為剛性需求、改善性需求、奢華性需求和投資性需求。房地產調控政策應該針對不同需求進行調控，以使得有限的房地產資源用于滿足百姓合理的住宅需求，同時，促進合理的住宅需求，保持房地產業健康平穩發展。剛性需求主要是年輕家庭和中低收入家庭，對于這部分剛性需求應該實行貸款、稅收等方面扶持政策。應在房型面積方面不宜過大，應控制在滿足基本需求方面，控制住宅總價。改善性需求主要滿足中產階層的合理改善住宅消費的需求。應該鼓勵和滿足改善性住宅需求。鼓勵改善性需求的住宅政策對于促進住宅產品結構和消費結構合理化，對于滿足隨著社會經濟發展和生活水平提高具有重要作用。中產階層的日益擴大以及他們的合理住宅改善需求對房地產業健康發展具有重要意義。奢華性需求主要是對于別墅、高檔豪華公寓等少數占用土地多的住宅類型，對于此類住宅不符合中國土地資源緊張的國情，應該加以限制發展。投資性需求與改善性需求容易被人混淆，其關鍵區別在于“度”，應該限制購買二套以上，比較合適的限制措施是采取累進的稅收政策，買的越多，稅負越高，使得購房者感覺到稅負大于住宅的投資收益，購房者也就不會繼續購買。正在醞釀的房地產稅，也應考慮對于擁有多套住宅如何設計累進稅制，使得房地產稅真正起到調控房地產投資需求的作用，而不影響到絕大多數百姓的合理住宅消費。

三、保持房地產政策的穩定和持續

近十多年中國房地產政策變化起伏較大，從推進住房商品化到金融危機期間，一直是采取大力鼓勵、促進房地產的政策。到2010年開始覺察房地產價格上升過快、提出遏制房價過快上漲、防止房地產泡沫，房地產政策開始轉向，逐步開始采取限購、限貸的政策。在這種180度的、比較簡單化、一刀切政策轉向措施對于國民經濟、房地產業和百姓預期產生不穩定的、負面的影響，但也是受制于“急剎車”的需要，不得已而為之。從宏觀經濟的角度，房地產業是國民經濟龍頭行業，帶動鋼鐵、有色金屬原材料、建材、家電家具等眾多產業。房地產業的寬幅波動，必然對相關產業帶來很大沖擊。從百姓的角度，房地產價格和購買政策的波動性和不確定性，對于百姓的購房和投資的預期產生很大的影響，要么是過度投資，要么是抑制購買，一些百姓被波動的房產市場搞得暈頭轉向。

房地產政策和制度的穩定和持續是房地產市場持久健康發展的必要條件，穩定、持續的房地產政策和制度的立足點應該是根據中國的國情、百姓民生需求、以及房地產業在國民經濟中的地位。從整體和長遠的角度出發來穩定協調房地產市場發展。因此、需要從房地產稅、保障房制度、對各類型住宅的區別化開發管理政策以及各類住宅的貸款政策上綜合協調，目標是促進和滿足各階層民生合理住宅需求、阻止過度投資，盡快從當前臨時性的政策措施轉變到長期穩定協調的房地產政策和制度。