從“限購令”看我國二三線城市房地產市場的發展

[摘 要]2010年，多部門出臺了一系列對于家庭購房套數的限制性條款，隨后多地紛紛響應，“限購令”從一線城市逐漸向二三線城市鋪開。一方面，二三線城市“限購令”的出臺緩和了因過多外部投資涌入而明顯升溫的本地房地產市場，有效遏制了二三線城市房價的非理性上漲，另一方面我們也要警惕這種行政手段可能對二三房地產房地產平穩發展帶來的潛在隱患。二三線城市要利用好“限購令”政策帶來的機會窗口，重新審視房地產市場的發展策略，切實保障和推動二三線城市房地產市場的平穩運轉。

[關鍵詞]“限購令” 二三線城市 房地產市場

一、 隱蔽的泡沫——“限購令”向二三線城市推行的必要性：

2010年4月30日，一份名為《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（（國發[2010]10號））的文件正式出臺，這就是后來被人們稱作房地產政策的“國十條”。在這份文件中，明確提出了對于北京市居民家庭購房套數的限制性條款，“限購令”由此得名。2010年9月29日，多部門再次出臺調控新措施，而其中第一條有關“房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數”的規定，則被媒體稱為“最嚴厲樓市調控措施”，隨后更多的城市陸續公布“限購令”。2011年8月7日住建部提出的二三線城市限購的五項建議標準， 則進一步強化了對于地方限購的約束，由此“限購令”也進一步向二三線城市蔓延。

從總體上看，“限購令”向二三線城市推行有著十分鮮明的必要性。隨著一線城市地價的日益上漲以及開發潛力的逐漸減退，其房地產市場的開發難度不斷增加。而廣大的二三線城市，則因較為低廉的土地價格和招商引資的優惠政策，以及伴隨著城市開發帶給房地產市場的強勁增值潛力和附加收益，使得越來越多的投資者和房地產開發商將目光匯集于此，二三線城市的房價近年來也不斷被拉高。隨著“限購令”在北京、上海等城市的率先推行，一線城市的市場空間被進一步壓縮，轉戰二三線城市成了許多開發商和投資者更為明確的選擇。政策發布當年11月份，房價一度出現了二次反彈，而引領這波房價上漲趨勢的龍頭正是二三線城市。

與房價高企的一線城市相比，二三線城市的房地產均價與之相差甚遠，這使得不少投資者心里產生了“價格洼地”的錯覺，認為二三線城市的房價依然較低，仍有充足的上漲空間。然而實際情況卻是，較低的絕對價格之下，二三線城市的房地產價格存在著更為嚴重的泡沫。1不同于匯集大量資金、資源和人才的一線城市，二三線城市缺乏可以支撐高房價的資本和高收入群體，二三線城市住房市場的大多消費者仍然是具有剛性住房需求的本地居民。在此情況下，大量投資性開發以及投資性資本的涌入，在不斷推高投資性住房比例、推升二三線城市房價的同時，也在不斷的吹大缺乏消化基礎的房地產泡沫，這是極其危險的。一旦泡沫破裂，不僅房地產企業會遭受重創，同時會連帶造成銀行壞賬的大量增加，使我國的經濟發展嚴重受挫，甚至危及改革開放的既得成果。在此背景下，“限購令”向二三線城市推行就顯得尤為必要。

二、治標之藥——“限購令”對于二三線城市的政策影響：

應該說，“限購令”在2011年下半年這個節點向二三線城市推行，其積極意義十分明顯。它很好地保證了由于房地產價格過快上漲而影響住房剛性需求實現的這部分群體的利益， 同時也維護了正常的房地產市場秩序，抑制了逐漸增強的對于二三線城市房地產市場的投機行為， 促使二三線城市房價朝著理性價格的方向回歸（不見得是理性回歸）。據相關資料顯示統計，2012 年3月，70個樣本城市新建住宅價格同比平均下降0.4%，降幅比上月擴大0.57個百分點，新建住宅價格環比平均下降0.29%，降幅比上月擴大0.19個百分點。新建住宅價格同比上漲的城市有28個，比上月減少9個，同比上漲城市的平均漲幅為0.85%，比上月收窄0.25個百分點，同比漲幅均未超過2%；同比回落的有37個，比上月增加10個，同比回落城市的平均降幅為1.4%，降幅比上月擴大0.33個百分點。新建住宅價格環比上漲的城市有8個；環比下降的城市有46個，環比回落城市的平均降幅為0. 47%，降幅比上月擴大0.31個百分點。2可以看到，經過了近一年的調控，房價過快上漲勢頭確實得到了一定程度的遏制。

圖一：70個樣本城市新建住宅平均價格走勢（2010.7-2012.3）

然而我們也應當發現，盡管從目前來看“限購令”對于二三線城市房地產市場產生了有效的抑制效應， 但不可否認這種抑制房價的行為依然是對于市場進行的直接干預，歸根到底是一種強制性的行政手段，短期內雖能快速而有效地對市場運行中的問題進行有效糾正，但其本質是有悖于與市場經濟理念和市場長期穩定的，絕不是長久之計。對于二三線城市房地產的調整，決不能始終依靠這只“看得見的手”。并且，作為一種調節市場行為的行政手段，如果在行政管控的時期房價高企問題的主要矛盾沒有得到解決、具有建設性的房地產法規和政策沒有得到落實，那么“限購令”對于房地產市場強力抑制所造成的影響很有可能在禁令消除后得到爆發，引起二三線城市房價的報復性上漲。

當前，二三線城市房地產市場調控的主要內容應當是在保證尚未充分釋放的剛性需求的前提下抑制房地產的過度投資。而從目前的“限購令”來看，一刀切的行政政策既泯滅了剛性需求的差異性，忽視了不同收入群體之間剛性需求的層次不同，也在抑制房地產過度投資的同時直接破壞了房地產固有的投資屬性。這樣，雖然“限購令”的出臺會把二三線城市房地產的價格打壓到理性價格的區間，然而這種政策性地調控與房地產市場價格自覺的理性回歸仍然存在著本質上的差異。因此，對于二三線城市房地產的正常發展我們應當有更加科學合理的政策引導。只有這樣才能在“限購令”帶來的機會窗口關閉后，繼續保持二三線城市房地產市場的理性、正常運轉。

三、 把握機會窗口——二三線城市房地產市場平穩發展的思考

“限購令”帶給二三線城市最大的影響，應該是為快速膨脹、游移于理性邊緣的房地產市場提供了一個政策空間，為綜合考量和全盤規劃房地產發展的思路提供了一個機會窗口。房地產市場的發展問題牽涉面過多，規范房地產市場秩序、消除房地產市場泡沫、抑制房價非理性暴漲，一方面離不開對于土地財政、央企入市、房企投機，銀行縱容等不合理現象和短視政策進行治理和改革，另一方面也離不開規范引導市場行為、加速保障性住房建設等多管齊下的綜合配套政策的實施。

首先，要支持二三線房地產市場的正常崛起。二三線城市的發展，是國家實施區域發展規劃和區域均衡協調發展戰略的必然結果。隨著城鎮化的步伐的加快、城鄉戶籍制度改革、沿海產業的內陸轉移以及城市間快速客運軌道交通和等一系列戰略決策的實行，二三線城市區域中心地位和城市集聚效應凸顯，無論在經濟總量、人口規模還是基礎設施建設和居民消費水平上都得到了明顯的發展。因此，二三線房地產市場的崛起是不可阻擋的趨勢。對于政府而言，要站在城市轉型升級和長遠發展的立場上，為二三線房地產市場的平穩發展提供政策支持。

其次，轉變政府與開發商的角色關系。對于二三線城市房地產市場的正常發展來說，政府與房地產開發商的角色關系是一個亟待調整的問題。二三線城市由于經濟發展支撐點較少，土地財政的觀念較一線城市更為明顯，與之而來的就是在規范房地產開發商行為、維護市場合理運行的動力方面明顯不足。因此，二三線城市房地產市場要想順利發展，必須厘清政府與房地產開發商的關系，盡快從土地財政的傳統思路里走出來。一方面，需要完善稅制體系，調整中央和地方之間財政收入分配，適當增加地方稅收留存部分，切實保證地方政府的財政需求，進而降低地方政府對土地財政的過度依賴；另一方面，要積極轉變政府職能，建設服務型政府，加強對于房地產開發商的監督，同時更加看重房地產發展的社會效益，形成企業發展與城市發展的合力。

最后，要盡快形成房地產市場的調控機制。從市場供應層面，要進一步加大廉租房、經濟適用房、公共租賃房等保障性住房的供給，不斷調整房地產供應結構。同時規范各項保障性住房分配、流轉、管理等相關制度，從根源上杜絕投資炒作的進入，切實保障社會中低收入階層的住房需求。從稅收政策層面，要盡快建立完善的房地產稅收調控體系。通過房地產稅收對居民的購房、交易等行為進行調節進而實現對房地產存量市場的征管，不僅能夠加速房地產的流轉、有效抑制房地產投機的行為、及時有效地調節市場上的不合理行為，也有助于增加國家的財稅收入。從法律保障的層面，要參考國外的成熟經驗，構建和完善我國房地產市場適用的法律體系從而在法律意義上切實維護公民的居住權利。通過完善的住房法律制度科學合理地界定我國的住房性質以及人民的居住權利，有助于規范和約束個人和企業的行為，對住房開發建設和使用流轉各環節進行監督，從而能夠通過法律的強制力有效制裁惡意炒作房地產的行為，并從法律意義上保障各項調控房地產的政策措施順利推行。

注解：

①據中國社科院2010年《住房綠皮書》的數據統計，目前二三線城市的房價泡沫已經開始高于一線城市，福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊等二三城市的泡沫指數更高，占實際價格比例的50%以上。

②相關數據轉引自 張前榮：2012 年一季度我國主要價格指數運行分析，價格理論與實踐，2012（4）

參考文獻：

[1]郭冬瑾. 調控之路還有多遠[J]. 經濟研究參考，2011（70）

[2]翟翌. 房產限購令向何處去——一個行政許可的視角[J].寧夏社會科學，2012（2）

[3]蔡繼明、韓建方. 我國房地產市場調控走出困局的途徑[J].經濟縱橫，2011（8）

[4]劉杰. 完善中國房地產市場的理性思考[J].商業研究，2012（4）

作者簡介：饒盼盼（1991—），女，湖北隨州人。