房地產暴露居民真實收入

房地產市場已由剛性需求主導，此時房地產市場不再以投資市場的風險收益主導，轉而看供求關系與剛性需求者的真實購買力，房價收入比等數據將使國人的真實收入水平水落石出。

2012年1到2月，房地產市場銷售勢頭回暖，銷售出現的新趨勢顯示市場發生了變化。進入市場者價格敏感度高，中原地產研究部總監分析，跌價10％的項目占據了90％的成交量，各大房企紛紛降價求售。今年前兩個月，萬科、恒大、保利、金地等一線房企的銷售均價，較去年下降約一成，其中金地的下降幅度最高，達24％。

剛性需求主導的市場，供求關系逐漸顯示威力。銷量回升無助于緩解全盛期的供應量，根據統計局數據顯示，截至2012年2月末，全國商品房待售面積超過3億平方米，比2011年年末增加了3332萬平方米。其中，住宅待售面積增加2674萬平方米。上海易居房地產研究院3月14日發布的《月度存貨壓力報告》也顯示，截至2012年2月底，北京等10個典型城市新建商品住宅庫存總量為5766萬平方米，與去年同期相比增長38.1％，與上月相比下降2.27％。庫存總量同比仍然漲幅較大、處于歷史高位。庫存量超過2008年的水平，房屋去化不容樂觀，如果政策不變，開發商降價求售將成為主流。

政府鼓勵剛性需求的預期十分明確，市場回暖正是剛性需求預期的產物。一些銀行已經打開了首套房貸優惠利率的閘門，地方放開公積金貸款，上海等地降低了保障房供應門檻，鼓勵更多的人進入市場，與政府共享產權。這是地方政府在狹窄的調整空間內，既要保障民生又要回籠資金的一箭雙雕舉措。

剛性需求市場，降價邊界在哪里?取決于地方財政收入，實體經濟與金融杠桿幾個因素的共同作用。

溫家寶總理在十一屆全國人大五次會議的記者會上提出房價收入比，這是對房地產回歸消費品的明確提示。按照國際常規數據，世界銀行和聯合國人居中心分別得出的“合理的住房價格”支出，應該為每個家庭3～6年和4～6年的收入，中國遠遠超出這一數字，房價有大幅下降空間。

可以肯定的是，目前的收入數據大錯特錯。以北京市統計局數據顯示，2011年北京城鎮居民人均可支配收入達到32903元，以三口之家計算，年收入在12萬元左右。很難相信，北京居民人均可支配收入僅止于3萬元，否則中國不可能成為奢侈品消費第一大國。以萬科等房地產商的數據論，收緊房貸對市場影響不大，在高峰期使用貸款購房者僅占20％。房價將讓中國城市居民的真實收入水落石出，目前市場擁有的現金購買力可能遠超出我們的想像。

如果房地產價格下挫，出現地方財政破產危局，為了防止硬著陸，最好的辦法莫過于加長剛性需求者的金融杠桿，如給予首次置業與改善型置業者以貸款優惠，房貸利率下降與降低首付比例，以增長金融杠桿。有人認為，給剛性需求者貸款風險太大，但從以往的經驗看，鑒于東亞人士對于自有住房的看重，在東南亞金融危機日本泡沫崩潰后，沒有出現類似于美國的大面積違約現象。尤其是香港，負翁一族繼續繳款，信用令人感動。只要未來中國經濟上升，收入相對于住房價格維持均衡水準，不必過于擔憂剛性需求者的信用。

促進剛性需求，提升居民收入，增加可控的金融杠桿，房地產逐漸落地可期。

很多數據未必可靠，但市場會讓真實的數據水落石出。比如房地產市場讓居民的真實購買力貧富差距，奢侈品市場讓中國的基尼系數等無可遮蓋。