房地產(chǎn)暴露居民真實(shí)收入

房地產(chǎn)市場已由剛性需求主導(dǎo)，此時房地產(chǎn)市場不再以投資市場的風(fēng)險(xiǎn)收益主導(dǎo)，轉(zhuǎn)而看供求關(guān)系與剛性需求者的真實(shí)購買力，房價(jià)收入比等數(shù)據(jù)將使國人的真實(shí)收入水平水落石出。

2012年1到2月，房地產(chǎn)市場銷售勢頭回暖，銷售出現(xiàn)的新趨勢顯示市場發(fā)生了變化。進(jìn)入市場者價(jià)格敏感度高，中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)分析，跌價(jià)10％的項(xiàng)目占據(jù)了90％的成交量，各大房企紛紛降價(jià)求售。今年前兩個月，萬科、恒大、保利、金地等一線房企的銷售均價(jià)，較去年下降約一成，其中金地的下降幅度最高，達(dá)24％。

剛性需求主導(dǎo)的市場，供求關(guān)系逐漸顯示威力。銷量回升無助于緩解全盛期的供應(yīng)量，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2012年2月末，全國商品房待售面積超過3億平方米，比2011年年末增加了3332萬平方米。其中，住宅待售面積增加2674萬平方米。上海易居房地產(chǎn)研究院3月14日發(fā)布的《月度存貨壓力報(bào)告》也顯示，截至2012年2月底，北京等10個典型城市新建商品住宅庫存總量為5766萬平方米，與去年同期相比增長38.1％，與上月相比下降2.27％。庫存總量同比仍然漲幅較大、處于歷史高位。庫存量超過2008年的水平，房屋去化不容樂觀，如果政策不變，開發(fā)商降價(jià)求售將成為主流。

政府鼓勵剛性需求的預(yù)期十分明確，市場回暖正是剛性需求預(yù)期的產(chǎn)物。一些銀行已經(jīng)打開了首套房貸優(yōu)惠利率的閘門，地方放開公積金貸款，上海等地降低了保障房供應(yīng)門檻，鼓勵更多的人進(jìn)入市場，與政府共享產(chǎn)權(quán)。這是地方政府在狹窄的調(diào)整空間內(nèi)，既要保障民生又要回籠資金的一箭雙雕舉措。

剛性需求市場，降價(jià)邊界在哪里?取決于地方財(cái)政收入，實(shí)體經(jīng)濟(jì)與金融杠桿幾個因素的共同作用。

溫家寶總理在十一屆全國人大五次會議的記者會上提出房價(jià)收入比，這是對房地產(chǎn)回歸消費(fèi)品的明確提示。按照國際常規(guī)數(shù)據(jù)，世界銀行和聯(lián)合國人居中心分別得出的“合理的住房價(jià)格”支出，應(yīng)該為每個家庭3～6年和4～6年的收入，中國遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這一數(shù)字，房價(jià)有大幅下降空間。

可以肯定的是，目前的收入數(shù)據(jù)大錯特錯。以北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到32903元，以三口之家計(jì)算，年收入在12萬元左右。很難相信，北京居民人均可支配收入僅止于3萬元，否則中國不可能成為奢侈品消費(fèi)第一大國。以萬科等房地產(chǎn)商的數(shù)據(jù)論，收緊房貸對市場影響不大，在高峰期使用貸款購房者僅占20％。房價(jià)將讓中國城市居民的真實(shí)收入水落石出，目前市場擁有的現(xiàn)金購買力可能遠(yuǎn)超出我們的想像。

如果房地產(chǎn)價(jià)格下挫，出現(xiàn)地方財(cái)政破產(chǎn)危局，為了防止硬著陸，最好的辦法莫過于加長剛性需求者的金融杠桿，如給予首次置業(yè)與改善型置業(yè)者以貸款優(yōu)惠，房貸利率下降與降低首付比例，以增長金融杠桿。有人認(rèn)為，給剛性需求者貸款風(fēng)險(xiǎn)太大，但從以往的經(jīng)驗(yàn)看，鑒于東亞人士對于自有住房的看重，在東南亞金融危機(jī)日本泡沫崩潰后，沒有出現(xiàn)類似于美國的大面積違約現(xiàn)象。尤其是香港，負(fù)翁一族繼續(xù)繳款，信用令人感動。只要未來中國經(jīng)濟(jì)上升，收入相對于住房價(jià)格維持均衡水準(zhǔn)，不必過于擔(dān)憂剛性需求者的信用。

促進(jìn)剛性需求，提升居民收入，增加可控的金融杠桿，房地產(chǎn)逐漸落地可期。

很多數(shù)據(jù)未必可靠，但市場會讓真實(shí)的數(shù)據(jù)水落石出。比如房地產(chǎn)市場讓居民的真實(shí)購買力貧富差距，奢侈品市場讓中國的基尼系數(shù)等無可遮蓋。