“走向常態的房地產市場”

2012年3月22日，在“2012城市觀點論壇青島行”活動現場，中國房地產業協會副會長朱中一、中國城鄉建設經濟研究所長陳淮、青島海爾地產集團有限公司董事長盧鏗等業內人士，熱論樓市走向。

樓市調控政策不會動搖、不會放松。朱中—表示，總的來說，今年房地產市場的方向已經描繪得很清楚。“房地產市場的暴利時代已經結束了，企業一定要考慮到以合理價格促銷”。這兩年，通過逐步修訂新的規則，房地產市場開始朝著正常方向走，房地產開發企業要主動適應這個規則。朱中一還舉例，綠城因為專注于高端產品，企業策略與調控政策不相適應，遭遇了經營困難；相比之下，萬科、恒大采取的高周轉理念，更適應目前的市場變化。

在朱中一看來，樓市調控最好控制在房價上漲和地方政府制定的房價調控目標一致，或者要與老百姓的收入基本適應。“現在如果根據房價收入比，北京、上海的房價可能在五千以內是合理的，但供應的商品房都是前兩年拿的土地，可能地面價格就超過這個價。”另外，朱中一還指出，房價的合理回歸，還要跟地價的合理回歸相—致。

“如果單從住房收入比來看，房價確實很高。開發商是其中—個原因，但還有許多并不是開發商造成的。因為房地產已經被成本綁架了，而成本又被地價、稅費等綁架了。”同樣談到房價合理回歸這一焦點話題的盧鏗說，由于地價和稅費為主的成本降不下來，房價不可能大降。樓市調控政策最重要的是穩住房價，而不應以大降房價為目的。

盧鏗建議，正確策略應該是，高端房徹底市場化，這樣可以為政府積累大量資源，用這些資源來搞地方基本建設；中端房采用減稅策略，補貼房地產開發企業，解決剛性需求；低端房應該是政府出資，保障中低收入群體的居住需求。

“你以為像賣白菜一樣賣房子才叫常態?那本來就是錯的。在樓市調控政策下，房地產市場正在從以前的暴利時代向理性回歸。”陳淮表示，有關房地產業的“四個時代”已經過去了。依靠超低的利率、過度寬松的貨幣政策的時代過去了；依靠恐慌性需求，為賣而買的需求支持市場景氣的時代過去了；依靠不斷漲價才能活著、才有錢賺的時代過去了；無風險的投資、無風險的賺錢，風險過度集中在開發商以外的消費者、政府和銀行等其他市場參與者、利益相關者的時代過去了。

陳淮認為，從長遠看，中國房地產市場前景看好，在未來5至20年周期內，自住性需求將成為市場的主體，成為影響供求關系和價格變動的主導性因素；房價將有漲有跌，有時漲有時跌，有的地方漲有的地方跌。