北京賣地加急

從來沒有一塊土地的出讓這樣敏感。

7月10日成交的北京萬柳地塊，此前“準(zhǔn)地王”的身份本已惹人注目，加上出讓“因故”延后、央企被指令不能拿地等“插曲”，讓這塊地的關(guān)注度倍增。

最終兩家民企為數(shù)百位觀戰(zhàn)者上演了一場馬拉松式的奪地大戰(zhàn)：46輪現(xiàn)場競價，326輪回購房面積競價，扣除回購房面積后超4萬元/平方米的樓面地價。北京新地王就此誕生。

盡管多位業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為該地王只是個例，不會造成地塊區(qū)域以外市場波動。但恰逢樓市調(diào)控敏感關(guān)口，地王面世難免對市場預(yù)期產(chǎn)生誤導(dǎo)——這頗讓監(jiān)管層和業(yè)界擔(dān)憂。

更深一層的憂慮則是，地王效應(yīng)存在擴(kuò)散沖動。如何在緩解地方財(cái)政困境的同時保證調(diào)控底線不被地方賣地經(jīng)濟(jì)沖破，需要決策層拿出智慧。

窗口指導(dǎo)

萬柳地塊原定于7月4日拍賣，但就在7月3日晚間，北京市國土局發(fā)布公告“因故”推遲一周。有開發(fā)商分析，推遲的原因是對地塊的“合理價格上限”進(jìn)行調(diào)低，以控制地價。

更添戲劇性的是，就在7月10日競拍當(dāng)日，人民日報(bào)刊發(fā)了《央企應(yīng)推動樓市健康發(fā)展》一文，直接喊話央企，調(diào)控關(guān)鍵期，央企參與“地王”爭奪不合時宜。7月10日上午，業(yè)內(nèi)就已有消息傳出，國資委已電話指令報(bào)名競買的央企“可參與，不能拿地”。

所有這些消息，讓在網(wǎng)上報(bào)價階段就已高達(dá)10輪的萬柳地塊的出讓更添曲折。早在競拍前1小時現(xiàn)場就已經(jīng)人聲鼎沸。

戲劇性的一幕在競拍前出現(xiàn)：與融創(chuàng)組建競買聯(lián)合體的保利地產(chǎn)，在經(jīng)過認(rèn)證的官方微博上發(fā)布聲明，退出聯(lián)合體，不參與競買。而另一家央企中冶的拿地人員也一再表示中冶已經(jīng)退出了競買，沒有領(lǐng)號牌。

在競拍階段，招商、中建、華僑城等只象征性地舉牌，中化方興雖然參加回購房面積競拍，也早早作壁上觀。剩下的兩家民企中赫集團(tuán)和融創(chuàng)地產(chǎn)展開了一場馬拉松式的競拍，在回購房面積報(bào)至1.64萬平方米時，在區(qū)域附近已有“西山壹號院”項(xiàng)目的融創(chuàng)，選擇了放棄。

依照鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪的測算，按照一般豪宅15000元/平方米上下的建安成本及財(cái)務(wù)管理成本，扣除回購房面積，萬柳地塊的樓面地價約在4.42萬元/平方米，是北京住宅類地塊的最高成交單價。

地塊成交后，北京市國土局依照規(guī)定，已經(jīng)向國土資源部報(bào)備了萬柳地塊的相關(guān)交易和價格情況，國務(wù)院辦公廳也向北京市政府詢問了與土地成交的相關(guān)情況。

各方如此敏感，原因在于當(dāng)前正值房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵時期，輿論動向?qū)τ谑袌鲱A(yù)期的引導(dǎo)不容忽視。

事實(shí)證明，在萬柳地塊成交后，當(dāng)日晚間，萬柳地塊周邊項(xiàng)目的二手房業(yè)主就已經(jīng)開始提價——各種擔(dān)憂和質(zhì)疑聲紛至沓來。

但是，正如中赫置地CEO孫鵬所言，萬柳地塊的價格只是北京區(qū)域市場的個別案例而已，不具有普遍意義。

“本地塊的價格對區(qū)域內(nèi)市場肯定會有比較大影響，區(qū)域市場價格上漲難免，但是對北京其他區(qū)域特別是郊區(qū)市場的實(shí)際影響不大。” 北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉分析，萬柳地塊的出讓并不具有指標(biāo)性意義。

但其同時表示，由于地方樓市政策執(zhí)行層面的確出現(xiàn)微調(diào)，市場對政策的關(guān)注度提高，購房者擔(dān)憂再次錯過房價低點(diǎn)，萬柳地王的出現(xiàn)對購房者的購買決策可能有一定的促進(jìn)作用。

地方財(cái)政考量

作為北京核心區(qū)域的核心地塊，可以說萬柳地塊只要出讓，肯定就是地王。只是這樣一塊天生就是地王的地塊，為何要在敏感的調(diào)控關(guān)鍵期推出？

其中原因，或許可從北京市上半年的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增長看出端倪。

根據(jù)北京市財(cái)政局公布數(shù)據(jù)，上半年北京全市地方公共財(cái)政預(yù)算收入累計(jì)完成1742.4億元，同比增長5.3%，完成年度預(yù)算的52.7%。但按照年初的設(shè)定，北京今年全年財(cái)政收入目標(biāo)增幅須達(dá)到10%左右。和往年的高增速相比，今年的情況不容樂觀，面臨著較大的增長壓力。

拖累經(jīng)濟(jì)增長的一大因素就是土地收入的下滑。

數(shù)據(jù)顯示，2011年北京市政府性基金預(yù)算收入完成1352.8億元，其中土地出讓收入1233.68億元，占全部政府性預(yù)算收入的91%。今年北京市政府性基金預(yù)算收入為1060.6億元，計(jì)劃完成土地出讓金收入為900億元，但上半年土地收入僅完成不到145億元。

根據(jù)鏈家市場研究部統(tǒng)計(jì)，今年上半年，北京共計(jì)成交72宗土地，出讓金累計(jì)為144.88億元，同比下降55.7%。土地市場成交量創(chuàng)4年新低，土地均價創(chuàng)3年最低，土地平均溢價率創(chuàng)5年最低，土地出讓金創(chuàng)5年最低。

這種情況不只發(fā)生在北京。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國300個城市土地出讓金總額6525.98億元，同比下降38%，縮水超過4000億元。

財(cái)政部13日公布數(shù)據(jù)也顯示，今年上半年，地方政府性基金本級收入13666億元，同比減少4142億元，下降23.3%。主要項(xiàng)目國有土地使用權(quán)出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%，主要受土地出讓成交額大幅下降影響。

“這也引發(fā)了對于政府職能履行能力的擔(dān)憂，每界政府都希望在經(jīng)濟(jì)增速上比上屆要高，這是最要命的事情。”一位地方城市的招商局長表示，“政府習(xí)慣花（土地收入）了，今年沒有了，如何彌補(bǔ)虧空？”

競售“家底”

面臨當(dāng)前的財(cái)政收入壓力，加快推出優(yōu)質(zhì)地塊，是地方政府下半年財(cái)政增收的主要渠道。

按照近日公布的《北京市2012年度土地儲備開發(fā)計(jì)劃》，下半年北京市將嚴(yán)格控制新增土地儲備，并加推優(yōu)質(zhì)地塊。繼萬柳地塊后，北京又推出了位于北京東北三四環(huán)之間的朝陽區(qū)霞光里5號、6號商業(yè)金融熱地。

其他城市也陸續(xù)傳來優(yōu)質(zhì)地塊入市的消息。7月4日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布2012年第一次預(yù)申請公告，上海火車站北廣場北地塊以47.46億元的參考起始總價高調(diào)出場。

北京大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院教授、北京大學(xué)-林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心主任滿燕云建議，緩解現(xiàn)階段地方財(cái)政壓力，一是在已經(jīng)具備條件的城市征收房地產(chǎn)稅，二是擴(kuò)大住宅用地的供應(yīng)比例和規(guī)模，三是不能再搞投資拉動。

“控制房價上漲和讓住房市場發(fā)展兩者之間并沒有矛盾，關(guān)鍵的問題是不能只針對需求端出政策，還要在供應(yīng)端加大供應(yīng)。”滿燕云建議，地方供地時要加大住宅用地的比例和規(guī)模。

“經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不能再往下走，但政府不會讓房價漲起來，而是會讓房子接著蓋下去。”上述地方城市招商局長介紹說，目前，一些有實(shí)力、有關(guān)系、懂得利用金融工具的開發(fā)企業(yè)，正在各地積極找地。

“這說明他們預(yù)判到調(diào)控會適當(dāng)放松，他們要趁地方面臨財(cái)政壓力調(diào)低地價這段時間趕緊拿地。”上述招商局長說，對地方的財(cái)政壓力也不必過度擔(dān)心，因?yàn)榈胤接械氖寝k法，“比如，有城市嚴(yán)厲打擊群租，表面說是杜絕安全隱患，實(shí)際目的還是促動城市閑置房屋出租，進(jìn)而拉動樓市成交。”

他同時表示，在地方財(cái)政收入急劇下滑的情況下，地方政府都在動腦筋想辦法促動房地產(chǎn)市場交易，中央對此應(yīng)保持關(guān)注。

“現(xiàn)在很多大城市都在周邊搞莊園經(jīng)濟(jì)、旅游地產(chǎn)，但是這些消費(fèi)項(xiàng)目未必能夠與當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)水平匹配，實(shí)質(zhì)上還是在搞投資拉動。”他說。