地王“惹火”

觀地產(chǎn)風(fēng)云變幻，還看地王。

7月4日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布2012年第一次預(yù)申請公告。其中，上海火車站北廣場以北地塊以47.46億元的參考起始總價高調(diào)出場。如該地塊年內(nèi)成功出讓，則有望成為今年上海的總價地王。

無獨有偶，7月10日，備受矚目的北京萬柳地塊最終以總價26.3億元、溢價率40.9％花落中赫置地，扣除回購面積后，萬柳地塊可售商品房樓面地價目前約為4.29萬元／平方米，創(chuàng)北京新的樓面單價新高，毫無懸念地摘下了北京今年的“雙料地王”。

可見，沉寂了一年的土地市場正在漸漸蘇醒，而一線房企拿地的興趣也日漸升溫。出乎意料的行情讓人們大跌眼鏡，造成這一現(xiàn)象的原因為何?

土地市場歷來被認(rèn)為是樓市的風(fēng)向標(biāo)。正所謂“春江水暖鴨先知”，土地的價格昭示著樓市價格的走向。面粉的價格上漲了，面包又豈能不漲價。往事歷歷在目，2009年下半年那波房價快速上漲，正是始于全國連續(xù)出現(xiàn)的幾個“面粉貴過面包”的地王地塊所帶動的房價上漲預(yù)期。時至今日，要重復(fù)上演昨天的故事嗎?

仔細(xì)研究不難發(fā)現(xiàn)，年初以來，房地產(chǎn)市場的“堅冰”正慢慢融化。剛剛過去的6月，房地產(chǎn)市場延續(xù)3月以來的回暖態(tài)勢，成交量環(huán)比5月再創(chuàng)新高。樓市春意正濃，回暖已是不爭的事實。而各個地方政府也不失時機地推出諸如萬柳地塊這樣的優(yōu)質(zhì)土地來提振市場，“司馬昭之心，路人皆知”。

事實上，真正控制市場的是政府。房價的漲跌正是取決于政府是否推地，而土地供應(yīng)量在政府手中。究其根本，恰恰是源于地方政府對于土地財政的依賴。據(jù)了解，今年上半年北京市土地出讓金僅為144.8億元，同比下降55.7％。地方政府的錢袋子癟了，先前所做的計劃或承諾的許多支出項目無法推進(jìn)，成了“無米之炊”。可以預(yù)見，在樓市已現(xiàn)回暖之時，順勢托熱土地市場無疑成為了各位“巧媳婦”的最佳選擇。

正所謂“有土斯有才”，一直以來土地都是地產(chǎn)商覬覦的目標(biāo)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，全國新地王的誕生，從市場角度來看，無可厚非；從房地產(chǎn)調(diào)控的角度，卻有礙觀瞻。據(jù)悉，萬柳區(qū)域個別二手房在“地王”誕生當(dāng)晚就出現(xiàn)坐地漲價的現(xiàn)象，市場的反應(yīng)速度令人為之贊嘆。而人民日報、新華社更是接連發(fā)表社論，提示“地王”誕生所帶來的輻射效應(yīng)，警示因房價上漲而帶來的風(fēng)險。國務(wù)院、住建部、銀監(jiān)會等政府部門也紛紛表態(tài)，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。但是，僅僅喊話是不夠的，有關(guān)部門也需要拿出更多的辦法。

過去一年來樓價之所以被抑制住上漲勢頭，主要應(yīng)當(dāng)歸功于行政手段。尤其是殺傷力極大的“限購”與“限貸”組合拳。俗話說，打在兒身，疼在娘心。國家這一重拳狠狠地?fù)舸蛄朔康禺a(chǎn)市場的同時，也著實疼了自己。目前，我國經(jīng)濟放緩跡象日趨明顯，二季度國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)同比增長7.6％，GDP增速三年來首次“破八”。對此，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運表示，中國經(jīng)濟增速持續(xù)回落符合經(jīng)濟規(guī)律，原因是國際經(jīng)濟形勢惡化，外需不足矛盾突出；國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)實施，內(nèi)需趨緩。從中我們不難解讀出房地產(chǎn)對于國家宏觀經(jīng)濟的作用。

筆者認(rèn)為，政府當(dāng)下理應(yīng)對房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行小幅加碼，在堅持差別化的住房信貸政策不改變的前提下，政府要增加商品住房的有效供給。與此同時，嚴(yán)格管控土地供應(yīng)，對地方政府企圖利用優(yōu)質(zhì)土地來提振市場的行為加以遏制，讓購房者的心理天秤始終倒向政府一邊，從而讓房價踏上理性回歸的軌道。

我們知道，地方政府對于土地財政的依賴非一日之寒，不會旦夕消解。但目前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時期，在房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)未回歸合理水平的時候，如果價格反彈，人們對于調(diào)控政策的心理預(yù)期開始出現(xiàn)變化，恐慌性購房再現(xiàn)樓市，屆時前期的調(diào)控成果毀于一旦，絕非危言聳聽。