繞不過的剛需

調(diào)控在持續(xù)進(jìn)行中，剛需成為市場的重要支柱，這一觀點已成為共識。加之，近期央行一個月內(nèi)的第二次降息，有意無意地在助力剛需購房，地產(chǎn)商也不失時機(jī)地針對“剛需族”推出優(yōu)惠措施，老百姓反應(yīng)強(qiáng)烈，紛紛入市“埋單”。

剛需當(dāng)家

對于剛需這一概念市場并不陌生，從2010年“國十條”開始到現(xiàn)在，國家一直都是在保護(hù)剛性需求，市場也始終對其抱有期待。然而，真正意義上的剛需入市卻要在今年年后。地產(chǎn)商在資金壓力面前“迫降”房價，冷靜的剛需隨即入市，拉開了“剛需時代”的帷幕。

“90平方米左右的房源早已經(jīng)賣完了，現(xiàn)在只剩下大面積的了。聽聞樓市要回暖，可沒想到這么快。”在青島萬科生態(tài)城的銷售中心，記者見到了挑選房源的小秦。小秦是個典型的80后“剛需族”，學(xué)歷高且收入穩(wěn)定，收^不高卻逐漸上升，家庭人員結(jié)構(gòu)也簡單。她看好的樓盤比預(yù)想的還要熱銷，讓小秦感到措手不及。

不僅是萬科生態(tài)城，在中鐵華胥美邦、中南世紀(jì)城等剛需樓盤的現(xiàn)場，都是一片熱鬧景象。“現(xiàn)在是剛需市場，價格和信心是促動剛需行動的關(guān)鍵因素。而以中南世紀(jì)城等為代表的項目及時降價，明顯吸引了剛需；另外便是市場信心的成功筑底，盡管國家調(diào)控政策沒有松動跡象，但各地方政府惠及剛需的微調(diào)，以及兩次突然降息，無疑都給房地產(chǎn)市場吹了暖風(fēng)。”青島合建行房地產(chǎn)營銷有限公司總經(jīng)理吳云海如是說。

據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份青島商品住宅共成交6101套，而5月份，雖然開盤數(shù)量大打折扣，但受降準(zhǔn)、降息等利好因素的影響，商品住宅共成交7309套。值得一提的是，7月上半月，全國主要的54個城市合計成交高達(dá)1298萬套，比上月同期上漲13.4％，再次創(chuàng)造了近兩年來調(diào)控的成交量新高。而仔細(xì)研究商品住宅各面積段成交占比，便不難得出結(jié)論，當(dāng)下市場，剛需當(dāng)家。在剛需的洶涌推動下，部分業(yè)內(nèi)人士也給出了“市場已走出低谷”的判斷。

低價快銷

“饑餓”總是能讓人生出無窮無盡的智慧。

伴隨著房地產(chǎn)市場的變化，政策開始向保護(hù)基本居住需求的剛需階層傾斜。開發(fā)商為了解決資金困境，走量目標(biāo)高于一切，紛紛涉足剛需市場。可如何在戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)上尋得“剛需”之道?如何搶占市場份額?提高房源去化率?

“首先要盡一切可能降低造價，這是核心。”吳云海坦言，沒有賣不出去的產(chǎn)品，只有賣不出去的價格。樓市發(fā)展到當(dāng)下，降價是打破僵局的最好辦法。

無獨有偶，在青島青建海寧置業(yè)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理翟濱看來，剛需只能托起市場的底部，但不能支持市場的上漲，所有的推廣策劃都是為了提高項目的認(rèn)知度，但決定是否購買的關(guān)鍵因素就是價格及優(yōu)惠措施。“首先，短期內(nèi)要直接降低購房者的成本，提高部分觀望者的轉(zhuǎn)化率；其次，中長期要降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，有效緩解財務(wù)費用的壓力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)配合政府的政策，抓住這次短期的機(jī)會，低價入市，快速銷售。”翟濱說。

市場永遠(yuǎn)是最好的試金石。“唉，沒搶上呀。一大早就去排隊了，可還是沒買到，真沒想到，真沒想到。”同事老范早早就看好了青島市嶗山區(qū)遠(yuǎn)洋風(fēng)景二期·遠(yuǎn)洋自然項目，就等著它開盤。可一開盤，便在現(xiàn)場迅速形成了異常火熱的銷售場面。從上午8點至11點，購房者紛紛熱情搶購，三個小時便熱銷350套房源。本次開盤推出的三棟樓，短時間內(nèi)兩棟樓售罄，成為名副其實的“日光樓”。如此火爆的場面讓同事老范大跌眼鏡。

事實上，自去年2月份樓市迎來限購令后，經(jīng)過一段時期的煎熬，有部分開發(fā)商選擇了降價換量；而近幾個月來信貸政策的逐步放寬在某種程度上變成一種引導(dǎo)性信號，成為影響樓市市場心理的一個重要因素。面對來之不易的市場變化，開發(fā)商果斷決策，新盤老盤均有動作，積極推動銷售。部分觀望已久的剛需選擇不再等待，由此催生出一波購房小高潮。

無疑，在當(dāng)前國內(nèi)樓市總體趨向回暖之際，業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)達(dá)成共識，那便是積極調(diào)整策略，低價陜銷搶抓這波“剛需潮”。

漲價預(yù)期

近期，全國各大房企陸續(xù)發(fā)布上半年銷售業(yè)績。而得益于整體房地產(chǎn)市場成交量的逐步復(fù)蘇，大部分房企都交出了靚麗的“中考”答卷。

與此同時，進(jìn)入6月以來，北京、上海、廣州等城市的土地市場出現(xiàn)久違的高溢價率，甚至還出現(xiàn)了久違的地王身影。萬科、保利、恒大等多家知名房企開始全國范圍內(nèi)的布局拿地，曾經(jīng)冷清的土地市場迎來回暖跡象。

諸多消息讓人不由得擔(dān)心，在樓市回暖，大批剛需購房者紛紛入市的時間節(jié)點上，開發(fā)商捂盤惜售抑或延期開盤，主動放慢推盤節(jié)奏，都將直接導(dǎo)致市場上供需的失衡。畢竟，價格是供求關(guān)系決定的。漲價預(yù)期開始在市場蔓延。而7月7日，國務(wù)院總理溫家寶在江蘇常州市調(diào)研時強(qiáng)調(diào)，決不能讓房價反彈，造成功虧一簣。一時間，房價的走向再度撲朔迷離起來。

小秦與老范的例子，讓我們感受到了剛需族潛在的購買力，同時也為“剛需房”的供給量感到一絲擔(dān)憂。事實上，要想保障剛需購房者能夠真正買到合適的商品房，就必須保證“剛需房”的供應(yīng)。

正因如此，中央一再要求增加普通商品房的供應(yīng)。只要供應(yīng)量充足，開發(fā)企業(yè)就不具備漲價的條件，有利于首次置業(yè)。另外，小戶型多了，商品房蓋的多了，普通商品房市場的供應(yīng)關(guān)系就發(fā)生了變化，對首次置業(yè)也是利好。

但不可否認(rèn)的是，一些前期銷售成績佳，現(xiàn)金流得到很大改善的開發(fā)商此時的步子明顯比以往慢了些，“跑量”漸變?yōu)椤白吡俊保o觀樓市變化。與此同時，收窄優(yōu)惠幅度似乎不可避免。即使降價，幅度恐怕也不會太大。

“下半年逐步回暖，還是以剛需為主。開發(fā)商不太會在市場回暖時抬價。”吳云海指出，雖然剛需市場回暖減輕了部分庫存壓力，但是庫存仍處高位，下半年大部分房企仍將采取跑量為主的策略。

那么，剛需購買力還能夠支撐多久?城市新增人口很多，不能只保障現(xiàn)有的人口，我們面對的是不斷新增的城市人口。換言之，當(dāng)我們解決了一部分后又會增一部分，剛性需求在相當(dāng)一段時間內(nèi)是可持續(xù)的。

“受城鎮(zhèn)化的發(fā)展及人口紅利的影響，未來5～10年間普通住宅的需求不會降低。另外，投資需求、資產(chǎn)保值增值的需求是很正常的需求，現(xiàn)在政府采用堵的手段多，疏的手段少，所以非普通住宅及商業(yè)的需求也不會降低。2012年下半年的房地產(chǎn)市場將會是限購兩年來最好的。青建·太陽島項目就確定在今年九、十月份開盤銷售。”

針對市場上蔓延的漲價預(yù)期帶給購房者的困惑，翟濱認(rèn)為，在市場回暖及項目開始銷售的初始階段，開發(fā)商會為了確保現(xiàn)金流，低價入市、快速銷售。可一旦市場進(jìn)一步回暖，企業(yè)的資金問題得到階段性解決后，所有的開發(fā)商都會逐利，拉抬價格。而對于購房者來說，要根據(jù)自身的實際需求，確定買房原則。如：總價、區(qū)位、戶型、配套等，只要符合自己制定的購房原則，就應(yīng)該果斷快速出手。