房地產業宏觀調控政策對沈陽的房地產市場影響研究

【摘要】房地產業作為沈陽市國民經濟的支柱產業，為沈陽市的經濟發展做出重要貢獻。2005年至今，經過緊縮、寬松、再緊縮的宏觀調控政策后，沈陽市的房地產市場正朝著健康可持續的方向發展。本文主要從房價收入比、市場供需情況、房地產價格、房地產開發投資和房地產抵押貸款等方面剖析宏觀調控政策對沈陽市房地產市場的影響，并從四個方面對沈陽市將來進行宏觀調控提出措施建議。

【關鍵詞】房地產業；宏觀調控政策；沈陽；房地產市場

1.引言

2010年房地產投資建設快速增長，商品房供銷兩旺，開發投資、商品房施工和銷售均創歷史最高紀錄。為認真貫徹落實國家有關房地產市場調控一系列政策措施，沈陽市加大了房地產市場調控力度，先后出臺了限購、控制房價等具體政策措施，確立和完善了保障性住房建設目標和工作體系，積極推進保障性住房建設，確保房地產市場平穩健康發展。目前，沈陽房地產市場運行總體上朝著遏制投機投資、穩定房價的調控目標發展，商品房供應較為充足，價格較為合理，商品住房的絕對價格在全國主要城市中仍處于較低水平。

2.房地產業宏觀調控的必要性分析

由于我國房地產市場起步較晚，市場監督機制不健全，在這樣的環境下，宏觀調控便顯得尤為必要。經過多年的努力和探索，房地產業宏觀調控積累了一定的成功經驗，也取得明顯成效，但是，這些成效還是階段性的，加強和改善宏觀調控任重道遠。這主要是因為：

2.1房地產業的關聯度高，對國民經濟的穩定發展至關重要。房地產業作為國民經濟的支柱產業，其在國民經濟中的地位極為重要，而其較高的關聯性，使得其對經濟發展的貢獻性較強。由于我國目前經濟基礎相對薄弱，經濟發展模式相對粗放，在今后相當長的一段時期內還需要依靠房地產業的強帶動性，因此，通過加強對房地產市場的有效調控，完善市場規則、建立健全市場運行機制，可以有效地促進國民經濟的協調發展［1］。

2.2房價過高超出了廣大居民的購買能力，不利于社會安定與和諧。

（1）目前，我國房地產市場存在投機者炒房、房地產開發商捂盤惜售、違規認籌等不良現象，使得部分地區的房地產價格已經嚴重背離其價值，呈現明顯的房地產“泡沫”，大大超出了居民的購買能力。尤其是在一線城市的房地產市場，這種現象更加嚴重。

（2）房地產作為商品，除了具有商品本身的特性外，還兼有很多公共物品的屬性，房地產作為人民生活必須的商品，由于資本的逐利性、市場機制的非均衡性及法制體系缺陷等問題，單憑市場調節難以實現社會保障的公平，因此需要政府的宏觀調控對城市的低收入者提供幫助和保護。

2.3加強宏觀調控是房地產業自身健康發展所需要的。由于社會供求受市場機制以及其他因素的影響，社會主義市場經濟條件下經濟運行會出現周期性波動是客觀存在的，必須通過加強宏觀調控來加以調整。房地產業的過快發展、盲目發展會給國民經濟帶來嚴重的危害。上世紀八十年代末日本的房地產泡沫給日本帶來了長達二十年的經濟低迷期，而我國上世紀九十年代海南、北海等地的房地產泡沫也給當地經濟發展帶來了長時間的負面影響，直到本世紀才基本消除［2］。

3.2005年以來房地產業宏觀調控的措施

3.1政策緊縮的階段（2005年～2008年8月）。

（1）本輪政策的重點是圍繞抑制房地產投資過熱，抑制房價持續上漲的勢頭而展開。其目標在于促進房地產市場持續健康發展，使投資和供應的增長幅度適度下降，改變固定資產投資過熱的狀況，同時抑制房價持續上漲的勢頭。主要采取了貨幣、財政（稅收）、土地等政策，調控方式愈加成熟，同時強化了保障性住房建設，從而保證了國內經濟的基本穩定［3］。

（2）金融政策主要包括：提高存款準備金率；控制房地產貸款規模；擴大貸款利率的浮動范圍；提高房地產開發項目（不包括經濟適用房）資本金比例；提高房地產貸款和個人住房抵押貸款利率；提高個人住房抵押貸款的首付比例等。

（3）土地政策主要包括：清理整頓各類開發區；對經營性土地使用權出讓嚴格執行“招、拍、掛”制度；限制高檔物業用地的審批和使用等；要求地方政府及相關部門正確引導居民合理消費預期，將房地產市場引入理性發展的軌道，特別提出打擊土地炒作；“國土督察制度”提出國家直接進行各省市土地審批利用的嚴格督導；利用稅收政策，打擊投機性購房等房地產交易行為，二手房征稅則進一步體現了中央鼓勵自住需求，進一步抑制投機和投資需求的決心；限制外資購房以防止外資炒作土地、保障金融安全。

3.2政策寬松階段（2008年9月～2009年12月）。

（1）由于國際金融危機與上一輪宏觀調控（緊縮房地產）政策效應的疊加影響，從2008年8月起，我國房地產市場（尤其是一線城市）出現了明顯的下滑。于是，國家和地方政府“倉促地”將政策由“緊縮”轉為“寬松”，圍繞支持房地產市場而出臺了一系列金融、稅收等政策，并較快地激活了房地產市場。

（2）金融政策主要包括：降低貸款利率；下調個人住房公積金貸款利率；下調存款準備金率；降低購房首付比例；降低房地產開發的最低資本金。

（3）稅收政策主要有：免征儲蓄存款利息個人所得稅；調整契稅稅率；對個人銷售或購買住房暫兔征收印花稅；對個人銷售住房哲兔征收土地增值稅；地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策［4］。

3.3政策再次緊縮的階段（2010年1月～至今）。

（1）針對部分地區（一線城市）出現的市場過于火爆、房價過速上漲的局面，國家從2009年底陸續出臺了緊縮市場的政策。

（2）2010年中國房地產政策已由此前的支持轉向抑制投機遏制房價過快上漲，并且先后采取了土地、金融、稅收等多種調控手段。

（3）金融政策主要有：提高貸款的首付款比例和利率水平；上調存款類金融機構人民幣存款準備金率。

（4）稅收政策主要有：個人住房轉讓營業稅免征時限由2年恢復到5年。

（5）土地政策主要有：明確開發商獲取土地時，分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%；申報住宅用地的，經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%等政策［5］。

4.房地產業宏觀調控的影響分析

（1）沈陽房價收入比的影響評析。房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，按每戶購房60平方米計算。2005年～2011年，沈陽市商品房每平方米銷售均價分別為3332元、3565元、3421元、3776元、4188元、5351元和6214元，城市居民人均可支配收入分別為10098元、11651元、14600元、17290元、18560元、20196元和23320元，通過測算，2005年～2011年沈陽市房價收入比如圖1所示。

圖1沈陽市房價收入比趨勢圖

注：以上數據均來源于沈陽市統計局。由圖1可知，2008年成為沈陽市房價收入比的分水嶺，即2005年～2008年末，房價收入比呈遞減趨勢，由9.90倍減少為6.55倍，表明沈陽市房地產市場處于平穩發展階段，各項健康指標趨于合理范疇（國際公認的房價收入比為3～6倍）。但是，2009年開始遞增，2009年和2010年的房價收入比分別為6.77倍和7.95倍，可見，居民的住房消費水平受到很大的限制。

（2）沈陽房地產供需狀況的影響評析。2005年～2011年，沈陽市商品房的年實際銷售面積與年可供銷售面積如圖2所示。2005年～2008年，由于實行緊縮的調控政策，房地產市場整體呈現良好的發展態勢，供略大于求。受2008年金融危機的影響，政府開始實行一系列的救市政策，刺激了房地產市場需求，導致市場供不應求，市場消化了大量前期剩余商品房。2010年開始實行的緊縮政策，在一定程度上抑制了部分需求，且2011年增加商品房的供給，填補了2009年、2010年的市場缺口，使得市場供需趨于平衡，重新恢復正常發展態勢。

圖2沈陽市商品房供求情況分析圖（3）沈陽房地產價格的影響評析。2005年～2011年，沈陽市商品房的銷售均價如圖3所示。由圖3可見，沈陽市商品房銷售價格呈逐年遞增的趨勢，在2008年以前增長較慢，均未超過GDP的增速，但2008年實行寬松的調控政策以后，房價出現了較大幅度的增長（超過了10%），尤其是2010年漲幅達到歷史最高的27.77%，2010年實行緊縮的政策后，雖然沒有降低房價，但是房價過快上漲勢頭已經得到抑制（漲幅降為15.19%），宏觀調控政策對沈陽房地產市場的影響已經開始顯現。

圖3沈陽市商品房銷售均價走勢圖圖4沈陽市房地產開發投資曲線（4）沈陽房地產開發投資的影響評析。2005年～2011年，沈陽市房地產開發投資情況如圖4所示。多年來，沈陽市房地產開發投資繼續保持較高速度的增長。房地產開發投資增速仍在高位上平穩運行，反映出開發商對沈陽房地產市場充滿信心。房地產建設規模不斷加大，房地產市場供不應求狀態將有所緩解，尤其是新開工面積大幅度增加，為沈陽房地產可持續發展創造了有利條件。

（5）沈陽房地產抵押貸款的影響評析。2005年～2011年，沈陽市房地產抵押貸款情況如圖5所示，房地產抵押面積和貸款金額在2010年出現了拐點。2008年8月前，國家實施從緊的貨幣政策，在銀根緊縮的情況下，沈陽金融機構對房地產開發企業還是給予了力所能及的支持，因此這一時期的房地產抵押面積和貸款金額實現了持續增長；而在進入2010年貨幣緊縮政策期后，由于政策的滯后性、沈陽金融機構執行力度差以及市場剛性需求大等原因，導致2010年的房地產抵押依舊出現“雙增長”的現象，但2011年政策效應開始顯現，房地產抵押面積和貸款金額出現了負增長，這恰恰說明國家的宏觀調控政策開始影響沈陽的房地產市場。

圖55.沈陽房地產業宏觀調控的對策

（1）確定增加商品房的有效供給作為房地產宏觀調控的主導方向。我國目前處在城市化快速發展的時期，而且工業資源和人口一直都在向城市集中。而我國住房需求由滿足部分社會群體的需求到滿足絕大多數人需求，由較低水平的滿足到較高水平的滿足的長期漸進的過程，通過多建房、快建房、建好房，把增加商品房的有效供給作為房地產宏觀調控的主導方向。要積極嘗試有利于增加供給的方法，謹慎實施妨礙增加供給的政策，綜合權衡利弊，逐步滿足人們的住房需求。

（2）通過轉變政府職能來提高政府的調控能力。在市場經濟國家，政府是最大的非營利性組織，政府的主要任務是為市場主體服務和創造良好的發展環境，是當好“裁判”，而不是當“運動員”，是做好服務，而不是“經營”。政府在經營城市土地的過程中，經營城市土地的目標是要合理利用土地資源，充分發揮土地資產的作用，搞好城市土地供應的長期規劃，維持房地產業的可持續發展，健全房地產市場的法律監控機制，完善城市中低收入家庭的住房保障制度，實現城市經濟、社會和環境的可持續發展，提高城市的綜合競爭力。

（3）通過加大保障住房建設力度來保障人們的住房需求。在增加住房有效供給的基礎上，要把保障住房（尤其是廉租住房）建設擺上重要的議事日程。特別是在目前房價較高的情況下，更要注重滿足普通百姓的住房需求，為了社會和諧發展，應對廉租住房建設做出制度性安排。

（4）由市場“主導”商品房供給。堅持住房市場化方向，在深化改革中完善市場配置房地產資源的基礎作用機制，遵循市場規律，通過市場的發展滿足人們的住房需求。國家對房地產市場宏觀調控的目標應該是平衡總量供求關系，增加有效供給，促進房地產業健康發展，增加房地產產品的有效供給，滿足居民不斷增長的基本住房需求和改善性需求。國家對房地產市場的管理主要應該是規范市場秩序、培育市場環境、保護公平競爭，建立健全住房社會保障制度。在房地產市場調控上，政府要明確自身的權力邊界，尊重企業的自主決策權，避免出臺直接干預微觀經濟運行的政策。由于房地產產品的個性特點和房地產市場區域性特點，在對房地產市場信息的把握上，開發商一般比政府更敏銳、更充分，政府不要對市場微觀行為過多的進行干預。

6.結論

綜上所述，受宏觀調控的影響，全國大城市房地產市場普遍出現低迷形勢，沈陽房地產市場雖然也略受影響，但是主要體現在心理層面上的。房地產市場總體表現良好，到目前仍然是副省級城市中最好的房地產市場，近期仍將是全國最好的房地產市場之一。但在全國大氣候影響下，從較長遠的時間看，沈陽房地產市場潛在風險增加。

參考文獻

［1］任一．我國房地產行業宏觀調控的有效性評價［D］．西安：西安建筑科技大學，2010.

［2］陳小紅．上海市房地產發展與宏觀調控影響分析［J］．時代金融，2010，（1）：68～70.

［3］周眺．宏觀調控下的房地產市場影響研究［J］．科技信息，2011，（15）：64～65.

［4］陳云英．我國房地產行業的宏觀調控研究——以貴陽市為個案［J］．法治與社會，2011，（3），109～110.

［5］黃軼斌．我國房地產市場的政府調控分析［D］．成都：西南財金大學，2007.

［6］沈陽市統計局．沈陽統計年鑒［J］．沈陽市統計局，2010.