預售疑云

在剛剛過去的7月，房地產市場在經歷長期低迷之后，投資者購房熱情持續升溫，成交量有所上升。近日發布的數據顯示，在7月的最后一周，重點監測的40個城市中有34個城市樓市成交量同比上升。其中，6城市同比漲幅超過150％，重點城市周均成交量除深圳外，均同比上漲。部分業內人士認為，成交量的逆勢上漲或將導致國家出臺更嚴厲調控措施，取消房屋預售制度成可能選項。

2012年過半，全國主要城市樓市回暖明顯。其中，6城市同比漲幅超過150％，蘇州同比增幅最大，達297.06％。重點城市周均成交量除深圳外，均同比上漲，其中杭州漲幅最大，達196％，南京及杭州主城區漲幅超過100％，重慶、廣州和成都漲幅超過50％。

青島樓市跟隨全國趨勢上揚。據統計數據顯示，7月倒數第二周青島住宅市場成交量20.73萬平方米，環比增長61％；其中一手商品房成交量達到2412套。項目成交前三位為嶗山區的遠洋自然、李滄區的中海國際社區和城陽區的龍湖滟瀾海岸；區域成交前三位分別為李滄、城陽和黃島三個典型剛需降價區域。

中國購房者信心回升

經過兩年房地產政策的緊縮，2012年的樓市逐步回暖，而帶來回暖的最主要動因就是已被壓抑兩年的剛性需求的集中釋放。地方政府“頻繁微調”、貨幣政策相對放松，擔憂房價上漲的心理恐慌促使消費者剛需預期發生微妙變化。

雖然宏觀調控仍未放松，但成交量上漲、樓盤價格的提升改變了購房者的預期。CRIC研究中心數據顯示，第二季度中國購房者信心總體指數在經歷了連續三個季度的下滑后首度止跌回升，達106.6點，創下自2010年二季度以來的新高。

不難發現，從今年二季度開始，預期對市場帶來的變化非常明顯。房價上漲預期很大程度上刺激了需求的入市。市場反彈的原因一方面是地方政府政策有松動跡象，另一方面，雖然不是針對房地產，但降息的確改變了部分購房者的預期。信貸的松動在一、二線城市表現得最明顯，以致剛需提前入市。

近一年來，先后有近40個城市進行了樓市政策微調，內容涉及限購政策、土地出讓、普通住宅標準、調整土地出讓、房源解禁、買房獎勵、稅費優惠、提高公積金貸款額度以及購房補貼等。多數政策集中在提振剛需入市，也進一步加快購房者的入市力度。

最佳賣房時機已到?

獨立經濟學家謝國忠拋出觀點：“千萬別買房子，有空房子應趁著市場回暖趕快賣掉，此時不貪財，幸福一輩子”，引來網友圍觀。網友困惑，人民幣貶值的速度也快過房價下跌的速度吧，不買房子能買啥。業內專家表示，投資房產需謹慎，高利潤時代一去不復返。那么現在房子究竟該買還是賣更合適呢，我們來看看專家怎么說。

中國房地產學會副會長陳國強表示，目前樓市仍處在筑底的過程，在這個過程中，短期的價格、成交量調整都是正常的波動，市場何時走出底部，還需要繼續觀察。在本輪拉動經濟增長的手段中，政府并沒有把刺激住房消費作為一個重要手段，這也是基于上一輪刺激經濟措施給我們帶來的一系列經驗。另外，對于外圍市場中歐債危機的影響，有些人的估計過于悲觀。綜合來看，房地產市場不可能再現類似2009年的逆轉態勢。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，未來不會繼續維持量價齊升的局面。“市場經過去年的調整底部已經出現，從成交量來說，下半年仍將維持活躍。但價格方面，在宏觀調控政策趨嚴的背景下，未來半年到一年內房地產價格將維持上下震蕩，整體呈上升趨勢，但幅度不會很大。”

最佳買房時機已到?

被譽為“聽董(懂)一席話，勝藩(翻)十年書”的董藩，拋出“最佳買房時機已到”的觀點，鼓勵想買房的人們趕緊出手。

北京師范大學房地產研究中心主任董藩給出了四個理由：一是政策底部已經顯現，不會再有更加嚴厲的調控政策出臺；二是市場底部將在一二個月內出現，之后價格會慢慢往上走；三是中央政府的調控態度發生微妙變化；四是地方政府相繼自救。

董藩認為，短期內政策會向兩個方向演化：一是中央需要“保增長”間接使房地產受益；二是地方政府需要自救，為開發商帶來很大好處。這些都勢必會使房地產調控政策出現松動，但并不會取消。

至于未來10年、20年后房價是否會下跌，董藩也有自己的觀點。他表示人口的持續增長、城市化進程的推進、家庭的裂變、生活方式越來越多元化、人越活越長壽、居住要求越來越高等現實情況，都將持續推動房地產行業發展，房價不可能下跌。

對于老百姓最關心的房價，北京工商大學教授梁小民認為從長遠看，房價肯定還是會回升。“從供給方面看，土地供應有限，蓋的房子也有限，而商品房需求方面，隨著城鎮化進程，一直很旺盛。”梁小民說，再加上投資渠道有限，迫使老百姓只能選擇買房投資。

他認為房地產調控，并未讓中心城區房價下降。而未來調控房地產，選擇開征房地產稅的可能性將很大，這也是政府穩定收入的又一來源，同時也對控制需求有一定作用。

“很多人問我，選擇什么投資比較好，你看股市，都跌到2200點以下了，而且我認為還可能繼續跌，分析來分析去，只能買房子。”梁小民說，二三線城市房價上升潛力很大。

或出臺更嚴厲調控措施

近兩個月，住建部、國土資源部等部門連續多次表態，要堅持房地產調控相關措施不放松。國務院從7月下旬開始，派出8個督查組，對16個省市貫徹落實調控措施的情況開展專項督查。督查重點為住房限購措施、差別化信貸稅收政策的執行情況和住房用地供應情況。

房地產調控兩年多來，國務院曾多次督查調控政策落實情況，相比之下，本次督查顯得格外“高調”。業內人士普遍認為，高調的督查傳遞出中央不畏陣痛、將樓市調控堅持到底的決心，也在向一些地方傳遞信息，不能借口穩增長壓力而放松調控。

據住建部有關人士透露，此次督查的結果將影響下一階段調控政策的走向。如果地方政策過度松動、房價反彈風險增加，有可能出臺更嚴厲的調控措施。

據北京青年報相關記者報道：中央督導已至北京約談央企，調查調控成果不容樂觀。而此前人民日報發文表示“中國已做好陣痛決心”，似有預警味道。業內人士認為，下半年恐有嚴政推出，房產稅擴大試點或取消預售，二者必有其一。而今之計仍是速銷快跑以待不時之需。最樂觀走勢也只是L。房企切勿盲目樂觀。