贈送的面積到底是什么？

買兩房送一房，買頂樓送露臺，買底樓送地下室……房價這么高，贈送的面積改造一下就能多一個房間，寬敞的露臺或花園歸自己了，這些“附加”的價值往往讓人覺得物超所值。實際上，事情并不總是這樣。

NOTE

1、如果露臺面積不計入合同和產證，開發商無權承諾業主露臺使用權。

2、附贈空間通常無需支付稅費。個別情況下，物業會對地下室征收物業管理費。

3、地下室利用率的高低和地面部分結構相關，地面戶型設計得好，地下室的利用率會更高。

4、贈送的車庫看合同約定。購買的有產權，如果只是使用，產權一般在開發商，后由開發商轉至物業公司。

開發商為什么贈送？

不太好賣的底樓、頂樓，贈送地下室、花園、露臺，一是為了彌補這類房子的樓層缺陷，提高產品競爭力，二是作為一種營銷方式，降低買房人對價格的抗拒感，通過附加值來提高整體利潤。比如同一地段相似的小區，去年售價2萬元／平方米，今年售價2.2萬元／平方米，單看價格變化，買房人未必認可相同地段一年間漲價10%，對漲價的抗拒性較高，但如果今年2.2萬元／平方米的房子有贈送面積而去年的沒有，他們心理上會比較能接受一些。

另外，有些地方如上海市規定，家庭首次購買90平方米以下普通住宅，可享受0.5%的買房契稅減免優惠，且開發商贈送面積不計入產證，就可以打個擦邊球—買房人既能享受稅費減免，又住了超過90平方米的房子。這在主攻年輕購房者、吸引剛性需求市場的新樓盤中很常見。而開發商付出的只有建造成本，這些面積不計入容積率，一般不在報建范圍之內。

買房人怎么選？

上海拓維設計的設計師賈艷說，判斷贈送空間是不是實用，關鍵看它能多大程度上提升核心功能。一塊方正、通透，可以做任意房間改造的小面積，甚至比一整間地下室都更有價值。

比如，贈送的空間能加深臥室和客廳的進深，就比較有價值。普通的80至90平方米的兩房，主臥比較方正，加張嬰兒床（大約90厘米寬）就顯得房間特別擠。新婚夫妻就可以考慮選擇主臥贈送陽臺面積或通過飄窗增加面積的戶型。

01 這些贈送是這么回事

贈送的面積是不是真的歸你，開發商送你的是產權還是使用權，同策咨詢區域事業部總監余浚為《好運?MONEY+》支招。

花園

買一樓送花園最常見，如果是在格式合同部分寫明花園是贈送的面積，它的產權理應歸業主個人。但許多情況下，是開發商從小區公共綠地面積里圈了一小部分作為花園送給你。這樣贈送的花園通常不會寫在買房的格式合同和產權證上，因為它屬于公共綠化面積，實際歸屬小區業委會和社區。開發商并沒有權力劃給任何個人使用，如果社區大多數業主提出異議，法律上其他業主可以要求你拆除，或者社區居民都可以進入。

大陽臺、入戶花園

陽臺在產權證上通常只計一半面積，所以，有的開發商會把陽臺、入戶花園面積造得比較大，砌半截墻面做圍護結構，或是外墻和一般房間無異但不安裝窗戶，在建筑規范上，沒有安裝窗戶就不會被認定為房間而是被劃為陽臺、入戶花園。交房后業主自己加裝窗戶，就成了一個完整的房間。而空中花園是不計入產權證的，開發商在報建的時候也不計入開發面積。

如果陽臺面積有8平方米，其中4平方米是不計入產證的，這也會成為“贈送”的面積。但現在各地對陽臺、入戶花園、地下室等的贈送都做了限制，上海2011年10月1日開始實施的《上海市建筑面積計算規劃管理暫行規定》（以下簡稱《暫行規定》），明確陽臺的設計進深（陽臺圍護結構外圍至外墻面的最大垂直距離）不超過1.8米（含），且其水平投影面積小于或等于8平方米的，可以按二分之一面積計入容積率，否則全部計入容積率。成都2010年3月1日起實施的《規劃管理技術規定條例補充》，也規定陽臺（含各類形式的陽臺、入戶花園、露臺、活動平臺等非公共活動空間）的水平投影面積不大于該套住宅套型建筑面積的20%，陽臺進深（圓弧形陽臺的半徑）大于1.8米就視為預留房間，面積計入容積率。低層住宅、退臺式建筑陽臺等有特殊要求的除外。

實際上陽臺也不適宜贈送進深過長的面積，外挑陽臺就是不與外立面相連接承重，單獨凸出在外面的陽臺，進深1.2米基本上已達到了極限，太長的進深可能無法支撐陽臺自身的重量。非外挑陽臺與建筑外立面相連接，承重會比較好，但是由于被外立面的立柱和連接部分阻擋，采光不如外挑陽臺。因此也不適合太長的進深，否則會影響與之相連的客廳或臥室的采光。

露臺

露臺面積計不計入產權證，要看開發商先前的建筑方案報批是否通過。贈送的部分通常是無產權的，如果建筑方案規劃里有露臺部分的設計，一般開發商會以較低的價格賣掉，這樣的情況就可以辦理產權。

通常別墅的露臺使用權都比較明確，歸這幢別墅的業主。如果露臺建于公寓樓的頂層，就是共用的。公寓露臺上一般有水泵、消防門等設施，則這塊區域屬于整座樓的業主，嚴格上說，開發商沒有權利把這部分空間贈送給你。哪怕使用是符合規定的，一旦影響到相關的業主，他們都有權要求恢復原樣。

地下室

有些開發商設計的地下室實際有相當多的部分在地上。根據上海的《暫行規定》，地下室必須符合以下條件，其建筑面積才能不計入容積率：房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的二分之一，地下室在室外地面以上部分的高度不超過1米。除地下車庫外。只能通過垂直交通（電梯、樓梯）進入地下室。一般來說，地下室高于地面的部分不能超過2.2米。要判斷地下室的使用價值，主要看3個方面：

1、半露出地面的地下室比完全埋在路面下的更有使用和改造價值。

2、看地下空間是否有能形成空氣對流的門窗。

3、看水電預留情況，無論是廚房還是衛生間，排污系統都需要加泵才能與整座樓的排污系統連接。

有些開發商設計的地下室實際有相當多的部分在地上。一般來說，堆坡結構（整幢樓有一面的底層地面被加高了，實際上已經高于路面水平的高度了）的建筑附贈的地下室，如果位于在沒有堆坡的另一面，基本屬于半露或全露在地面之上了。這樣的地下室附加值就比較高，名義上是地下室，實際上已經接近了一樓的標準，可以看做一樓的房間，甚至改造成臥室都可以。

02 用起來要費些工夫

露臺：物業公司和鄰居同意改動

要在獲贈的露臺上做任何裝修改動，還需要先獲得物業管理公司的認可。

露臺是室外空間，有隔熱層、防水層，還可能有規定的坡度，建筑結構、樓板防水等也會影響使用。做地面鋪設時，不能破壞原有的隔熱層、防水層和建筑結構，否則，受到影響的、有相關關系的業主、物業公司都有權要求恢復原樣。

地下室：得人工通風

上海拓維設計首席設計師趙懿告訴《好運?MONEY＋》，地下室主要的問題就是易返潮、通風麻煩和采光不好。

地下室返潮的問題在氣候濕潤的南方城市更嚴重和普遍，開發商也嘗試解決問題，做兩道墻的地下室，中間保留可以通風的夾層空間用來防潮，但效果都不太理想。相對來說地下墻面的防水工程做得是否到位，是否足夠深入地基，決定了未來使用的防潮效果。如果是有天井或露天的下沉庭院的地下室，并且門窗可以與室外的空間形成對流，防潮效果就會好一些。如果沒有，要改善地下室的返潮還要靠人工除濕。市面上的家用除濕機價格多在1500元以上。

影響地下室使用的另一個問題是通風，通風不僅是為了保證地下室有充足的空氣，對于疏散潮氣也是非常很重要的因素。

采光也是關系到地下室使用價值的一大因素。或許你已經對地下室的光線情況有了一定的心理準備，但是有窗戶露在地面以上部分的感覺和整個房間完全在地下的感覺相差甚遠。一來，能否見到自然光和自然空氣，居住和使用時的身心感受是截然不同的。另外，如果是在地下室設計居住的臥室，有陽光的照射也能減少房間內墻面和物品的發霉。

擔心下雨時天井或下沉庭院容易滲水至地下室，就把天井上方封閉起來？這樣做反而會加重返潮，影響空氣質量。此外，與外界相連接的門窗也要根據戶型情況設計防水的措施，加強密封。

一般來說天井或下沉式庭院大于4平方米時，基本上可以實現順利排水而不被淹或者倒灌。此外，與外界相連接的門窗在裝修時也要根據戶型情況盡量設計防水措施并加強密封。否則防潮措施做得再好，只要雨水通過門窗滲入室內，所有的工夫都白費了。

設備平臺：要加做承重

自從陽臺被限定了贈送面積的空間，設備平臺成了另一個變通的辦法。

但是，設備平臺除了沒有產權，還有一個問題：它是非載人平臺，設計的承重和樓板的厚度都和屋內空間不一樣。即使是陽臺，進深超過1.2米就要加做承重的設計和施工，否則可能發生危險。

設備平臺如果不是直接露在外立面以外，業主一般是可以進行加封改造的。但是設備平臺的樓板和臥室、客廳的樓板不一樣，屬于承重級別比較輕的，不適合被改造成書房或臥室。

有的開發商會在交房前就做好改造，有的則不做改造。如果是后者，要利用設備平臺擴大房間就會麻煩一些，給地板裝龍骨的時候，釘子可能會穿到樓下那一層去。所以，設備平臺的承重和樓板厚度都要重新改造和設計。

閣樓：保溫還要有窗

最有可能出現的問題就是頂部建筑材料的保溫隔熱處理，如果保溫隔熱沒做好，閣樓就是冬涼夏暖，只能用做儲藏。這需要在簽合同之前確認。

閣樓的起坡高度會影響采光和使用效率。起坡高度是屋頂斜面最低處距離閣樓地面的垂直高度，起坡高度1米以上的閣樓，利用率大、活動更方便。如果閣樓地面與屋頂斜面相交，整個空間成三角形，使用面積和活動面積就比較有限。因此，無論是選擇附送閣樓的房子，還是設計裝修閣樓，都要考慮到實際可活動的面積大小。

閣樓必須有窗才實用，從使用的角度來說，閣樓的窗戶應該是凸出在屋頂斜面的小窗戶，通常閣樓窗戶不少于兩扇才能保證自然采光，而且至少有一扇可以打開通風。沒有窗戶的閣樓，同樣只能用做儲藏。

按照建筑規定，通往閣樓的樓梯高度不能高于20厘米，臺階面不能少于20厘米。因此樓梯也會占據一部分空間。

03 買之前，看清楚也想清楚

判斷贈送面積的性質—看產證、看合同

上海躍平律師事務所律師杜躍平告訴《好運?MONEY＋》，按照規定，高度在2.2米以上的空間就需要計入產權面積。贈送面積的相關權益是否有保障或是有法律效力，最主要的憑證就是看是否計入產權證，計入產權證的部分要繳納交易稅和物業管理費。

如果是公寓的頂層露臺、花園，產權都不屬于個人，實際上歸全體業者所有。開發商即使在合同的補充條款里做了贈送分配也屬于單方面強行分配。如果其他業主申張權利，可以要求空間歸全體業主共享。所以購買的時候注意合同如何約定，關于贈送面積的條款是否有效，將來才不會空歡喜。

如果是贈送車庫、車位等的使用權，要看其所在空間的大產權歸誰，如果歸開發商，它就有權利保證你的使用權—使用面積和使用時間。如果大產權歸全體業主所有，你有權使用平攤到個人的使用面積。

將來房子再次買賣，計入產權部分的贈送都可以跟隨房屋主體正常交易。不計入產證部分的贈送面積，其使用權原則上不能交易，僅是租賃權的轉移。符合使用權條件的空間，可以根據雙方協商轉讓。

別被贈送迷惑了

余浚提醒，有的贈送或優惠購買面積并沒有看起來那么劃算。有一種情況是在保留主流戶型和面積的需求上，額外附送面積。實際上你依然增加了購房成本，另外一種類型是原本適用于兩房的空間，通過壓縮其他功能區的面積，挪出一塊空間來，實際上可能影響到許多生活功能區的使用舒適度。贈送地下室和閣樓的初衷，也是為了彌補高層頂樓和底樓的居住缺陷而做的平衡。

而且不是贈送的比例越高越好。擴大了使用面積后，改造成本、維持清潔、裝修填滿都需要考慮。所以，購買時需要考慮的是真正的附加值到底有多少，贈送部分是不是滿足娛樂需求、會客需求、工作室需求、休閑需求等實際用途需求，而不是看起來送了東西很劃算。

選擇的時候關鍵抓住主要需求。因為有些贈送面積是以購買特定樓層的房子為條件的，露臺、空中花園、閣樓，必須買頂層的房子才能獲贈；想要地下室，就得買一樓的房子。居住的主要需求包括配套、室內基本功能、房屋在小區的位置、房屋樓層。選房時先看能不能滿足家人的主要需求，再考慮未來可能增加的合理需求，這時再結合贈送面積決定買什么。這樣才能在滿足使用的前提下，最大程度地推遲再次置換的時間，節省資金成本、時間成本、稅費等。