基于某地一案例的房產測繪問題研究

摘 要：房產測繪是房地產業開發銷售、房屋產權辦證的重要環節之一，而且房產面積測算與購房者的利益密切相關，隨著房地產市場的不斷發展，房價持續升高，購房者對它倍加關切。本文基于筆者多年從事房產測繪的相關工作經驗，以現實中出現較多的房產測繪糾紛為切入點，從政策層面探討了房產測繪糾紛產生的原因和進行房產測繪體制改革的必要性，全文高屋建瓴，從若干方面探討了房產測繪糾紛產生的原因，是筆者長期對行業相關政策清晰解讀的成果，相信對從事改革決策的人員有著重要的參考價值和借鑒意義。

關鍵詞：房產測繪 改革背景

中圖分類號：P2 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）01（c）-0036-02

近年來，在住房制度改革及其相關政策的推動下，房地產市場日趨活躍。但是，商品房面積糾紛經常發生，而且呈逐年遞增的趨勢。商品房面積糾紛主要涉及的就是房產測繪（即房屋建筑面積測算）。房產測繪是房地產業開發銷售、房屋產權辦證的重要環節之一，而且房產面積測算與購房者的利益密切相關，隨著房地產市場的不斷發展，房價持續升高，購房者對它倍加關切。但房產測繪領域中存在著職能不明、職責不清、規范不明等問題導致房產面積中存在著測繪結果不準確、測繪成果不透明、服務質量不好的情況。如果這個環節不暢通，將直接影響到整個房地產市場的發展速度、質量和誠信度，嚴重的還能引起較大的群體上訪和社會反響。隨著政府機構改革和非政府組織的發展，全國已經逐漸開始了房產測繪體制改革，一些城市已進入改革深化階段。在此，筆者結合自己的工作經驗，重點探討房產測繪體制改革的背景。

1 房產面積測繪糾紛的出現

在全國范圍內，廣州房地產市場發展較快、房產測繪改革較早，發展較規范且法制也比較健全，走在全國的前列。因此相對來說，出現的問題較少，雖然幾年也出現了幾起房產面積測繪糾紛，但只是個案，沒出現什么典型案例。

2002年發生在A市的一個典型的面積糾紛案例，引起較大的討論和反響，對全國房地產測繪的市場化改革具有典型的示范效應和意義。而且A市從該案中吸取了教訓，并發布了一系列的改革措施和文件。

住在A市某花園的業主發現房產證上登記的層數與實際的樓層不符，懷疑分攤面積算多了。業主多次要求開發單位出示房屋面積的實測報告、公攤細則、竣工圖紙等資料，但開發單位一直未予提供；找到原測繪單位，但A市測繪所也不予提供房屋面積的實測報告和測算圖紙等，對業主的疑問也不予回答。業主們也找到A市其余測繪單位，但A市其他測繪單位沒有愿意為此重新測量的。業主們只好自費從B市請來一家測繪單位，并對該花園進行了全面測量，他們提供的測繪結果顯示：A市測繪所出具的報告多了8000余平方米。

隨后在行政干預下，A市測繪所承認，當初給某花園提供的測繪數據的確有誤，并重新測繪、核對、更正數據，并將測繪數據與B方面的測繪數據進行了對比，就誤差進行了說明。他們承認，他們把每棟樓頂層四角的復式小躍層結構標注為一個整層，使該花園房產證注明的面積比復測多算了2000多平方米。但該花園業主認為按照B方面的測量，樓盤縮水應為8000余平方米，而A市測繪所只承認了2000多平方米的誤差。

兩者分歧主要在于地下一層設備房。根據國家對房屋公攤面積的規定，地下室的設備房只有高度超過2.2 m才能算進公攤面積。B方面根據層到層的測量方法認定1號樓的層高2.2 m，可以計入總建筑面積，2號和3號樓的層高不足2.2 m，故未將設備層計入總建筑面積；而A方面的報告認為，他們采用中到中的測量方法，三棟樓地下設備層的層高均達2.2 m，可以進行分攤。B方面認為依據建設部頒布的《建筑面積計算規則》解釋細則，采用層到層的測量方法正確，而A方面采用中到中的測量方法沒有法律依據。但A市國土資源和房屋管理局表示，A市測繪所重新測定的面積是經得住檢查的。首先，它符合國家及A市的有關規定；其次，也是符合實際的，如對樓板厚度進行了鉆孔測量以確保精度等。從復查的結果來看，測繪部門的確比實際面積多算了2000多平方米。其開發單位已在不同場合多次表示，將嚴格按照復測結果及與業主簽定的合同約定進行面積結算，按照多退少補的原則將誤差面積調整的房款及時與業主結算，并重新核發房產證。

2 房產測繪中存在的問題分析

房產測繪中存在的主要問題如圖1所示，具體如以下幾點。

2.1 職能界定不明、職責定位不清

職能定位不明確，把制定政策、監督管理，測繪成果審核利用，產權登記和測繪業務的經營職能相混雜，此次機構改革賦予這職能，那次機構改革賦予那職能，缺乏一個較為系統、規范、完善的管理機制，尤其不注重監督管理和規范市場的職能。而且全國各地職能配置的情況也都各不相同。由于職能定位不明確，導致其“全方位”、“基礎性”、“戰略性”的職能遭到削弱。

關鍵還是對房地產測繪工作的性質、職能沒有一個科學、統一、正確的認識和定位，經常被誤認為簡單的測繪業務，其特有的鮮明的政策性、強制性、統一性、連續性、可信性及法律效力等往往被忽略，甚至在本系統內都還沒有得到統一的認識和應有的重視。

2.2 行業多頭管理、機構定位不清

從機構設置來說，房地產測繪工作的性質、職能沒有合理定位。一是多頭管理。每次政府機構改革，建設部和國家測繪局經常爭奪房產測繪的控制權，建設部門認為房產測繪是產權登記的一個重要環節，為產權登記提供準確的房產面積，應歸建設部主管；而國家測繪局認為房產測繪屬于測繪的一部分，應歸測繪局主管。最后協調建設部主管全國的房產測繪管理，負責測繪成果的審核、管理和應用，并會同國家測繪局管理房產測繪單位的資質。二是國家管理房屋面積測算規范的部門多達三家（建設部、國家測繪局、國家技術監督局），各自制定發布了各自版本的房產測量技術規范，雖然有效解決了房產面積計算中的一些具體問題，但由于缺乏統一性和連續性，往往造成房產測繪人員技術思路上的混亂。三是房地產測繪管理機構的定位不明確，總是反反復復，機構性質有時為行政單位，有時為事業單位，規格一時直轄，一時掛靠（歸口）。

行業的多頭管理，機構定位不明確，最終由于長期缺乏一個較為系統、規范、完善的管理機制，導致你管、我管、他也管道錯綜復雜的交叉管理模式勢必造成權利交叉、多頭管理、無序開發的混亂局面，有利可圖蜂擁而上，出現問題互相推委，而下級部門無所適從，最后誰也沒管好的散亂局面。

2.3 行業保護、復核無門

房地產測繪單位普遍存在即是“運動員”又是“裁判員”的情況，測繪機構無法為測量失實承擔責任。而且房地產測繪領域存在著嚴重的行業保護主義，因此業主當對房屋產權面積提出疑問時，往往投訴無門，無第三方對原測繪成果進行復核和鑒定。因此在原來的測繪體制下，有些測繪中存在測繪結果不準確、服務質量不好的情況。

在上述案例的面積糾紛中，消費者就是因為對A市測繪所測算的房屋面積存在嚴重失實而進行投訴，但是解決和處理糾紛，并且對房屋面積進行復測的仍是這家測繪所，測繪機構既當運動員又當裁判員，根本無法以公平公正的原則來提供測繪服務。而且當業主尋求委托A市其余房產測繪企業進行復核，但沒有一家測繪單位愿意為此重新測量的。無奈之下，業主們只好自費從B市請來一家測繪單位，以第三方身份進行復測。

2.4 規范不明、裁量權大

上述案例中B方面認為依據建設部頒布的《建筑面積計算規則》解釋細則，采用層到層的測量方法正確，而A方面采用中到中的測量方法已過時，不具備法律依據。層到層的測量方法符合國家及A市的有關規定，也是符合實際的，如對樓板厚度進行了鉆孔測量以確保精度。房地產面積測繪糾紛多是全國性普遍存在的問題，其主要原因就是測量規范不夠明確，主要有如下幾點。

一是國家管理房屋面積測算規范的部門各自制定發布了各自版本的房產測量技術規范，造成測繪人員技術思路上的混亂。不同測繪人員的意見不一，最后出現一個項目可能出現多種測算成果。

二是國際標準的測量規范原則性較強，而具體性不夠。不少條款沒有具體的解釋，因此對同一條款，各地的理解也不同，甚至不同測算人員的理解也各不相同。

三是測量規范跟不上新的建筑形式的變化。現在最新的國標規范是2000年8月頒布的。而隨著房地產市場的快速發展，涌現了不少新的建筑形式，測量規范沒有明確界定，比如架空層公共部位是否納入分攤連國家最新的規范也沒有明確。

2.5 測繪成果不透明

上述案例中，開發單位、測繪單位和房管部門都不向業主提供房屋面積的實測報告、公攤細則、竣工圖紙等資料，也不向業主解釋面積測算的內容、方式等。只有等業主向消費者協會投訴，并在在有關行政部門的干預下，測繪單位-A市測繪所也只承認存在錯誤，還沒有拿出第一次測繪的成果，只是在第二次復測后，將復核結果向全體業主公示。

在各地的房產測繪市場中，測繪成果經房管部門所屬的測繪單位測算后，并經房管部門實質性審核后，就直接用于辦理產權登記，而測繪成果作為內部資料由房管部門（審核部門）保存，測繪單位和開發單位也持有該測繪成果，但這三個部門都沒有公開。

2.6 公攤測算專業性強

房產面積糾紛經常都是公攤面積出問題。由于套內建筑面積較容易測出，而公攤面積測算十分復雜，涉及到幢、棟、層和功能區的分攤。一份房產測繪面積報告書涉及面廣，計算工程龐大，往往有幾十頁，甚至上百頁。業主若非專業人士，幾乎看不懂測繪成果，對公攤面積的測算更是一頭霧水，如是否可分攤、分攤的范圍、公攤點具體部位等。唯一了解的就是所購買的房屋面積多大，套內建筑面積多大和公攤面積多大。

3 結語

從上面的分析可以看出，房地產市場日趨活躍，而與之匹配的房產測繪體制卻存在諸多弊端，致使出現很多糾紛，嚴重阻礙了和諧社會的進程，本文作者結合多年的工作經驗，總結了若干房產測繪體制的弊端，希望可以對一些城市的改革提供參考。

參考文獻

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