試論我國(guó)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略

摘 要：物業(yè)管理不僅和城市的管理相關(guān)，也和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展以及住房制度的深化改革息息相關(guān)，本文通過(guò)分析我國(guó)目前物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀問(wèn)題，探討了產(chǎn)生這些問(wèn)題的成因，并提出了解決這些問(wèn)題的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 現(xiàn)狀 問(wèn)題 對(duì)策

中圖分類號(hào)：C916 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2013）01（c）-0178-01

近年物業(yè)管理在我國(guó)雖然發(fā)展很快，但是在其發(fā)展過(guò)程中暴漏出不少這樣那樣的問(wèn)題，這些問(wèn)題一旦不能及時(shí)解決勢(shì)必影響我國(guó)的社會(huì)化進(jìn)程。因此，在物業(yè)管理發(fā)展中要結(jié)合我國(guó)國(guó)情，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、適時(shí)總結(jié)調(diào)整策略才能保證物業(yè)管理得到健康快速的發(fā)展。

1 我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及問(wèn)題

1.1 我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀

在我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生可以追溯到20世紀(jì)80年代初期，經(jīng)過(guò)多年的探索發(fā)展后，我國(guó)的物業(yè)管理取得了重大進(jìn)展。物業(yè)管理的領(lǐng)域逐步擴(kuò)大，規(guī)模也初步形成，物業(yè)管理服務(wù)形成了包括了房屋修整、社區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、保安管理、環(huán)境保潔等眾多內(nèi)容；法制環(huán)境也在物業(yè)管理中不斷滲透，一系列有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)章制度、法律法規(guī)相繼產(chǎn)生。

1.2 我國(guó)物業(yè)管理目前存在的問(wèn)題

1.2.1 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)問(wèn)題

物業(yè)管理自實(shí)施以來(lái)，其服務(wù)收費(fèi)問(wèn)題一直是物業(yè)管理者工作的難點(diǎn)，更是直接關(guān)系著消費(fèi)者的利益。收費(fèi)問(wèn)題一旦處理不好，其對(duì)社區(qū)的影響及產(chǎn)生的其他方面的問(wèn)題勢(shì)必影響社會(huì)的發(fā)展，因而物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題成為物業(yè)管理的焦點(diǎn)問(wèn)題，并且從中還會(huì)產(chǎn)生大量的深層次的矛盾問(wèn)題。

1.2.2 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)費(fèi)不足問(wèn)題

經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是實(shí)施物業(yè)管理的必要條件，物業(yè)管理需要有比較穩(wěn)定的經(jīng)費(fèi)來(lái)源。阻礙物業(yè)管理發(fā)展的原因在很大程度上在于資金來(lái)源不足、資金渠道不暢等。管理經(jīng)費(fèi)的不足直接導(dǎo)致了社區(qū)房屋提前老化、社區(qū)環(huán)境惡心等。

1.2.3 物業(yè)管理的法制建設(shè)滯后

物業(yè)管理近年來(lái)才在我國(guó)興起，物業(yè)管理的法制建設(shè)相對(duì)落后。隨著物業(yè)管理的推行，出現(xiàn)了不少問(wèn)題，針對(duì)這些問(wèn)題，國(guó)家及地方政府制訂了一些相關(guān)的法規(guī)措施，這些法規(guī)的頒布、實(shí)施雖然初步提供了我國(guó)物業(yè)管理有法可依的狀況，但是這些法規(guī)對(duì)物業(yè)管理實(shí)踐要求相比，差距仍有不小，暴露出明顯的不適應(yīng)性及滯后性。

2 對(duì)我國(guó)物業(yè)管理問(wèn)題的原因分析

2.1 收費(fèi)問(wèn)題原因分析

2.1.1 難以形成的物業(yè)管理意識(shí)

首先，受國(guó)家福利住房政策影響，居民已經(jīng)習(xí)慣了只交納象征性房租的住房消費(fèi)，而新的物業(yè)管理模式要求住戶支付比原有房租更高的物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理意識(shí)并沒(méi)有形成，因此住戶難以接受這些費(fèi)用，并自然而然的對(duì)收費(fèi)問(wèn)題產(chǎn)生了一些消極心理。其次，從物業(yè)管理者方面講，有償?shù)奈飿I(yè)管理費(fèi)用就需要物業(yè)管理者為住戶提供全面的、多層次并且實(shí)用的服務(wù)，物業(yè)管理者從行政管理意識(shí)難以向全新的物業(yè)管理意識(shí)轉(zhuǎn)化。

2.1.2 物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范及競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制不健全

目前我國(guó)已有大量有經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，但物業(yè)服務(wù)質(zhì)量參差不齊，在物業(yè)管理市場(chǎng)豐厚利潤(rùn)的驅(qū)使下，有些物業(yè)管理企業(yè)使用不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)以及虛假承諾等手段來(lái)?yè)屨嘉飿I(yè)管理市場(chǎng)。同時(shí)，在業(yè)主委員會(huì)機(jī)制雛形階段，部門物業(yè)采用不競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，沒(méi)有提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，這樣就造成了在收費(fèi)問(wèn)題上損害消費(fèi)者的利益。

2.2 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足的主要原因

2.2.1 物業(yè)管理啟動(dòng)資金難以到位

物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)開展物業(yè)管理工作的最基本的條件保證就是公共設(shè)施、設(shè)備、維修基金。這一資金相當(dāng)于是物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)作的啟動(dòng)資金，然而，這一資金的落實(shí)卻沒(méi)有保證。再加上居民對(duì)物業(yè)管理滯后的觀念，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)存在偏見，一部分住戶往往由于日常管理事務(wù)中的糾紛而拒繳、少繳或遲繳物業(yè)管理費(fèi)用，這就造成了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)費(fèi)不足以及資金周轉(zhuǎn)困難等問(wèn)題。

2.2.2 物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模不合理

我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)機(jī)構(gòu)大，人員多，更重要的是企業(yè)員工文化低、素質(zhì)差。物業(yè)管理公司往往對(duì)每一項(xiàng)管理業(yè)務(wù)、服務(wù)項(xiàng)目都要親力親為，這樣就形成了員工多、工作量少的現(xiàn)象。也就相應(yīng)的造成各類管理開支的增加。另外，隨著社會(huì)生活水平的提高，人們居住環(huán)境也在相應(yīng)提高，先進(jìn)、復(fù)雜的物業(yè)設(shè)備也相繼進(jìn)入社區(qū)，這就要求由專業(yè)技術(shù)人員對(duì)這些設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，物業(yè)管理企業(yè)就必需建立一支龐大的技術(shù)人員隊(duì)伍，這樣就造成了公司的成本大大提高。

3 解決我國(guó)物業(yè)管理問(wèn)題的對(duì)策

3.1 解決收費(fèi)問(wèn)題的對(duì)策

首先，改變消費(fèi)者傳統(tǒng)觀念，提高對(duì)服務(wù)收費(fèi)的認(rèn)識(shí)。各級(jí)政府部門應(yīng)發(fā)揮政策和輿論的引導(dǎo)作用，讓人們充分意識(shí)到購(gòu)房之后，在住戶使用期限內(nèi)的物業(yè)維護(hù)及享受的服務(wù)是有償?shù)?，需要住戶自行承?dān)的。其次，在物業(yè)管理中要強(qiáng)化業(yè)主委員會(huì)的作用。業(yè)主委員會(huì)是保證業(yè)主權(quán)利、維護(hù)業(yè)主利益的有效工具，任何關(guān)于物業(yè)管理的重大決策，都必須經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)的討論與審查，包括對(duì)物業(yè)管理公司的聘用等重大決策。

3.2 解決物業(yè)經(jīng)費(fèi)不足問(wèn)題的對(duì)策

首先，提高物業(yè)管理的規(guī)模。物業(yè)管理公司應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況，區(qū)域性的對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，以達(dá)到降低管理成本，提高經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)。其次，采取多種方式的經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理公司可以通過(guò)采取“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”的經(jīng)營(yíng)理念。物業(yè)管理公司只能通過(guò)各種方法降低成本，還要開拓各種經(jīng)營(yíng)渠道增加收入才能取得更好的經(jīng)濟(jì)效益。再次，物業(yè)管理公司要不斷提高自身服務(wù)質(zhì)量，樹立良好口碑。物業(yè)管理公司要本著“街區(qū)就是市場(chǎng)，服務(wù)就是效益，住戶就是上帝”的理念，提高對(duì)社區(qū)、小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量，樹立一個(gè)良好的口碑，提高物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)水平。物業(yè)管理公司可以通過(guò)對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)并考核，在提高員工綜合素質(zhì)及服務(wù)態(tài)度的基礎(chǔ)上，精簡(jiǎn)員工，從而減少員工開支成本。

3.3 解決法律法規(guī)問(wèn)題的對(duì)策

首先，提升物業(yè)管理法規(guī)的層次和效力，健全物業(yè)管理法規(guī)體系。這些法律法規(guī)應(yīng)該明確規(guī)定包括物業(yè)管理的目的、原則、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)務(wù)范圍、物業(yè)管理法律關(guān)系、監(jiān)管體制和物業(yè)管理法的適用范圍等原則性內(nèi)容。各相關(guān)部門應(yīng)盡量摒棄部門利益，加強(qiáng)協(xié)調(diào)政策法規(guī)，實(shí)現(xiàn)法規(guī)的系統(tǒng)化、規(guī)范化、體系化。其次，對(duì)物業(yè)管理法規(guī)的內(nèi)容進(jìn)行完善健全，使法規(guī)內(nèi)容與體系緊密結(jié)合。將物業(yè)管理法規(guī)的適用范圍拓寬，使物業(yè)管理方面出現(xiàn)的各類糾紛都能夠做到有法可依。另外，建立完善科學(xué)的物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，凈化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。在公平、公正的大環(huán)境下發(fā)展物業(yè)管理公司，讓物業(yè)公司在競(jìng)爭(zhēng)中成長(zhǎng)。

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①作者簡(jiǎn)介：韓艷峰（1953—），男，山西洪洞人，大學(xué)本科，正處級(jí)，主要從管理工作。