地票價格探析：基于耕地價格的思考

摘要：地票的價格是地票制度的核心問題之一，但目前由于地票定價理論的不成熟，實踐中的地票定價除了力求農民不受損失外，缺乏真正讓人信服的理論依據，且隨意性比較大，難以說服公眾。從地票的形成及交易過程可以看出，地票的價值是客觀存在的，并最終通過征收轉用過程實現。比較征收轉用前后的土地價格，可以看出地票的實質是對征收轉用耕地的國家糧食安全保障價值和生態(tài)價值的補償，地票價格是農用地轉為建設用地并產生土地增值收益的權益價格，該權益價格不是土地增值收益，而是耕地的國家糧食安全保障價格與生態(tài)價格之和。地票價格與土地增值收益此消彼長；不依成本定價，但必須制定最低保護價；呈上漲趨勢，但上漲有限。

關鍵詞：地票制度；地票價格；耕地價格；耕地征收轉用；耕地經濟價值；耕地社會價值；耕地生態(tài)價值；土地增值收益；權益價格；糧食安全保障

中圖分類號：F301.2 文獻標志碼：A 文章編號：16748131（2013）03000705一、引言

2008年12月1日，重慶農村土地交易所掛牌成立，地票是其交易的最主要產品之一。經過四年多的發(fā)展，地票在優(yōu)化城鄉(xiāng)建設用地配置、顯化農村土地資產價值等方面的功能日益顯現，但從目前的地票交易運行情況的來看，地票制度還存在諸多問題，其中地票定價問題是核心問題之一。根據《重慶農村土地交易所管理暫行辦法》（渝府發(fā)[2008]127），地票的基準交易價格是在綜合考慮耕地開墾費、新增建設用地土地有償使用費（以下簡稱“兩費”）等因素的基礎上制定的。從2008年到2012年年底重慶農村土地交易所共進行了25場地票交易。2008年底第1場地票價格均價為8.16萬元/畝，是根據當時“兩費”的價格來定的；2009年至2012年底的地票價格基本上是綜合考慮農民的補償價格、復墾成本和前幾場交易的市場均價等方面的因素來確定的?？梢钥闯觯壳暗牡仄倍▋r除了力求農民不受損失外，并沒有真正可以讓人信服的理論依據。

由于地票交易模式尚處于摸索階段，有很多值得研究的問題，國內學者也對地票問題進行了大量研究，如地票制度設計、運作模式以及可持續(xù)性等，其中“地票”收益分配問題受到高度重視。大多數學者認為，地票收益分配必須充分保障農民的利益，地票定價的前提也必須是力求農民不受損失。但對地票價格的相關研究成果（張澤梅，2012，郝利花，2011；嚴偉濤，2012）較少，對地票的內涵、價格構成、影響因素以及測算方法等缺乏系統的理論研究。因此，本文試圖通過分析地票交易過程揭示地票本質，并從地票價值構成的角度構建地票價格測算體系，以期能為重慶市農村土地交易所的地票交易定價提供理論基礎和操作依據。

李南潔：地票價格探析：基于耕地價格的思考二、地票價格的內涵

1.地票的形成及交易過程

目前，地票的交易過程一般包括4個步驟：第一步，由擬生產地票的農村集體經濟組織或農戶向區(qū)縣國土部門提出立項申請，獲準后將閑置的農村宅基地及其附屬設施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農村公共設施和公益事業(yè)用地等農村集體建設用地進行復墾。第二步，農村土地權利主體向區(qū)縣國土部門提出復墾耕地質量驗收申請，區(qū)縣國土部門對復墾的耕地進行質量驗收。驗收合格后，由市土地行政主管部門向土地使用權人發(fā)放相應面積的地票。第三步，將復墾農地驗收合格置換出來的票據化的農村建設用地指標，在重慶農村土地交易所進行交易。最后，通過競標購得地票的地票持有者，根據相關規(guī)劃及其對地票落地對應地塊的預期，參與政府組織的“招、拍、掛”競標：如果競標成功，地票的價格計入招拍掛價格之中；如果沒有中標，則政府從拍賣價中扣除地票價格，本金返給地票擁有者。

簡單來說，地票的形成和交易過程是建設用地指標從與宅基地分離到再與城市建設用地相結合的過程。地票的形成和交易涉及一份指標（建設用地指標）、兩塊土地（遠郊A地塊和近效B地塊）、四種用途（文臣，2011），地票的形成和交易過程可以用圖1表示：

圖1地票的形成和交易過程分析從地票的交易過程來看，對于B地塊來說，地票是城鄉(xiāng)建設用地掛鉤指標，指標不與具體的地塊掛鉤，只是通過復墾與A地塊分離，通過征收轉用與B地塊結合。在我國現有的嚴格土地管理制度下，地票使B地塊產生土地增值收益成為可能，地票的價值是客觀存在的，并通過B地塊的征收轉用后實現。因此，探討地票的價格必須從B地塊征收轉用前后的價格入手。

2.征收轉用前的耕地價格

關于耕地價值的內涵目前比較公認的是：耕地的價值即包括其資源價值和資產價值，具體包括經濟價值、社會價值和生態(tài)價值（周建春，2005）。其中，經濟價值主要表現為農民以土地為生產資料生產農產品的價值；社會價值表現為其作為農業(yè)生產載體和勞動對象可以為人們提供就業(yè)機會、生活保障以及國家糧食安全保障等功能，即包括農民的社會保障價值①和國家糧食安全保障價值；生態(tài)環(huán)境價值則首先表現為土壤作為生命有機體的價值，其次表現為其具有的美化環(huán)境、凈化空氣、涵養(yǎng)水源、保持水土、提供生物生存空間等功能（曲福田 等，2001）。因此，B地塊征收轉用前的耕地價格用公式表示為：

PB=P1+P2（P（1）+P（2））+P3（1）

其中，PB為B地塊的耕地價格；P1為B地塊耕地的經濟價格；P2為B地塊耕地的社會價格，P（1）為B地塊耕地的農民社會保障價格，P（2）為B地塊耕地的國家糧食安全保障價格；P3為B地塊耕地的生態(tài)價格；社會價格和生態(tài)價格也可稱之為耕地的正外部性價格。在耕地的征收轉用過程中，經濟價格的損失可以通過經濟方式補償給土地所有者和土地使用者（集體和農民），農民的社會保障價格的損失也可以用經濟方式補償給農民或者通過建立完善的農村社會保障體系進行補償；而國家糧食安全保障價格和生態(tài)價格只有通過增加等面積耕地來補償。

3.征收轉用后的建設用地價格

B地塊征收轉用后由耕地轉變?yōu)榻ㄔO用地，其價格構成也發(fā)生了根本變化。為了與轉用前的耕地價格進行比較，下面采用成本逼近法對建設用地的價格構成進行分析。成本逼近法是建設用地土地

① 當然，隨著社會經濟的發(fā)展和農村的社會保障機制的完善，耕地對于農民的社會保障價值將逐漸弱化甚至消失。價格評估比較成熟的幾種方法之一，適用于新開發(fā)的土地評估，其理論依據是生產費用價值論。成本逼近法的基本思路是把對土地所有投資（包括土地取得費用和土地開發(fā)費用兩大部分）作為“生產成本”（包括稅費），根據投資原理，求得“生產成本”所應產生的相應利潤和利息，組成土地價格的基礎部分；同時加上國家對土地所有權在經濟上的實現（土地增值收益）（盧新海 等，2010）。因此，征收轉用后的B地塊的建設用地價格可以表示為：

VB=V1+V2（V2（1）+V2（2））+V3+V4+V5+V6（2）

其中，VB為B地塊的建設用地價格；V1為土地取得費（即土地征收補償費用）；V2為相關稅費，V2（1）為兩費之和，V2（2）為除兩費之處的其他稅費；V3為土地開發(fā)費，V4為投資利息，V5為投資利潤，均指正常合理的開支和利潤；V6為土地增值收益。

4.地票價格的內涵

在沒有實施地票政策之前，我國城市建設用地價格中的土地取得費即為耕地轉用補償費用，其項目僅包括耕地經濟價格（在土地補償費用中體現）和農民社會保障價格（體現在安置補償費和社會保障費用中）。至于耕地的國家糧食安全保障價格和生態(tài)價格，采用“先占后補”的方式進行補償，其價值相當于新增建設用地有償使用費和耕地占用稅之和V2（1）。

實行地票政策后，B地塊的農業(yè)經濟價格和農民社會保障價格補償項目和標準不變，但B地塊的國家糧食安全保障價格和生態(tài)價格通過復墾而在A地塊中得以補償。有的學者認為，通過A地塊的復墾可以實現B地塊耕地的所有外部性價格補償，即包括農民的社會保障價格、國家糧食安全保障價格和生態(tài)價格。本文不同意此種觀點，原因有二：一是在B地塊的征收過程中的農民社會保障價格只能補償給B地塊的土地使用者，而不能通過復墾增加A地塊的農民社會保障價格來補償；二是復墾后的A地塊不存在農民的社會保障價格，因為A地塊耕地是通過復墾宅基地形成的，A地塊的使用者本身有自己的耕地，因此，其農民的社會保障價值不通過復墾宅基地來體現。從以上征收轉用前后耕地價值和建設用地價值的對比分析可以看出，地票的價格構成應為耕地的國家糧食安全保障價格和生態(tài)價格補償，相當于P（2）+P3。

總之，從地票的形成和交易過程中可以看出，地票的交易實際上是建設用地指標的交易，其指標并不與具體的地塊掛鉤，只是使得城市近郊征收轉用土地得以可能，即通過遠郊宅基地的復墾產生建設用地指標，該建設用地指標與遠郊地塊分離，通過地票交易與近郊地塊結合，使得新的地塊產生增值收益成為可能。因此，地票的價格是農用地轉為建設用地并產生土地增值收益的權益價格，該權益價格不是土地增值收益，而是耕地的國家糧食安全保障價格與生態(tài)價格之和。

三、地票價格的特點

1.地票的價格與土地增值收益此消彼長

根據規(guī)定，地票在落地競標時計入招拍掛價格之中，從整體上看，開發(fā)商購買的土地使用權的成本除了從購得地票到拍到地塊期間的地票利息之外（因為對地價沒有太大的影響，這里忽略不計），并沒有增加。這也是國家穩(wěn)定地價，防止開發(fā)商將地票價格成本轉嫁于消費者身上，避免地票政策失去意義采取的有效措施。因此，實施地票政策后，B地塊的建設用地價格可以表示為：

VB=V1+V0+V2（2）+V3+V4+V5+V6（3）

其中，V0為地票價格，其他同公式（2）。農民的征收補償費用V1、其它相關稅費V2 （2） 、土地開發(fā)費V3、投資利息V4和投資利潤V5都是剛性費用，因此，如果建設用地價格VB保持不變，地票價格V0越高，V6土地增值收益就越低，地票價格與土地增值收益此消彼長。因此，地票的交易過程也可以看作是國家利用土地增值收益向遠郊地塊購買耕地的國家糧食安全保障價值和生態(tài)價值的過程。

2.地票的價格不依成本定價，但必須制定最低保護價

對供票地而言，地票的成本價格（V0）應該依次由復墾補償（S1）、村集體經濟組織補償（S2）、復墾成本（C1）、耕地保護和農村基礎設施建設專項資金（C2）（彌補指標落地政府新增建設用地土地有償使用費）、交易成本（C3）等部分構成（郝利花 等，2011），即：

V0=S1+S2+C1+C2+C3（4）

由于農民對其宅基地具有使用權，可以選擇自住、空置、復墾為耕地、出讓、轉讓或者出租于農業(yè)生產等，因此，只有通過地票交易獲得的復墾補償（S1）和復墾后的耕地農用經濟價值（PA1）之和高于其他使用方式的最高收益（PA max）時，農民才會選擇地票交易（譚新龍，2010）。因此，地票的價格雖不依成本定價，但為了保護A地塊農民合法權益，必須制定最低保護價（V0 min），即：

V0min=pA max+S2+C1+C2+C3-PA1（5）

3.地票價格呈上漲趨勢，但上漲有限

由于土地自然供給不變，所以土地的價格主要由需求決定，但地票價格是由需求和供應共同決定。隨著社會經濟的發(fā)展，建設用地需求不斷增長（地票本身就是建設用地需求增長的產物），地票需求必然呈現增長的趨勢；地票的終極供給是農村廢棄宅基地，其面積有限，并隨著地票交易和農村建設用地的流轉，地票會越來越少。需求的增長和供給的減少，均會導致地票價格的上漲。因此，地票價格整體上會呈上漲趨勢。但是，地票的價格與B地塊征收轉用過程中的土地增值收益是此消彼長的。當地票的價格上漲到一定程度，即耕地國家糧食安全保障價值和生態(tài)價值（糧食安全和生態(tài)隱患越來越嚴重時）超過土地增值收益時，也就是說耕地價值和建設用地價值相當，甚至超過建設用地時，耕地的征收轉用失去意義，所謂的地票也就失去了存在的價值。

四、地票的價格評估

由以上分析可知，地票的價值構成為耕地國家糧食安全保障價值和生態(tài)價值。因此，其價格評估可以借鑒耕地的社會穩(wěn)定價格和生態(tài)價格，再進行加和。

1.耕地的國家糧食安全保障價格評估

關于耕地的國家糧食安全保障價格評估方法，孔祥斌等（2002）在農用地估價方法中提出用耕地開墾費用加上土壤經濟肥力形成周期內資金投入及相應的投資收益損失之和作為農用地社會穩(wěn)定價格的量化值?？紤]到實際操作的難度，王仕菊等（2008）提出的耕地的國家糧食安全保障價格包括耕地占用稅（Ot）、新增建設用地有償使用費（Pc）、耕地開墾費（Rc）和新菜地開發(fā)基金（Vf）等，即：

P（2）=Ot+Pc+Rc+Vf

2.耕地的生態(tài)價格評估

關于耕地的生態(tài)價格測算還沒有形成完整體系，也還沒成熟的定價方法，目前采用比較多的是Costanza（1997）在《自然》上發(fā)表的《全球生態(tài)系統服務價值和自然資本》中提出的生態(tài)系統服務價值估算原理及方法，但Costanza提出的生態(tài)服務價值化評估方法是否適合在中國直接運用還值得商榷。因此，本文借鑒謝高地等（2008）建立的生態(tài)系統服務評估單價體系中的農田生態(tài)系統單位面積服務價值來測算，并根據不同年份物價指數進行修正，不同地區(qū)的耕地生態(tài)價值再通過耕地生態(tài)系統潛在經濟產量進行修正，即：

P3=uFV×b1B×11r

其中，μ是修正系數（用物價指數進行修正），FV是2007年全國耕地平均生態(tài)服務價值，b是被征收地區(qū)耕地生態(tài)系統的潛在經濟產量，B是全國一級耕地生態(tài)系統單位面積平均潛在經濟產量，r是土地還原利率。

3.地票的價格評估

地票的價格為國家糧食安全保障價值價格與生態(tài)價值的加和，即：

V0=P（2）+P3

五、討論與展望

目前，我國針對地票制度及收益分配討論的比較多，關于地票價格及其評估的研究相對較少，《重慶農村土地交易所管理暫行辦法》針對地票的交易價格也只有一個指導價，沒有形成比較完善的地票價格定價體系，地票的交易定價隨意性比較大，難以說服公眾。本研究基于耕地價格的思考，提出地票的價格構成包括耕地國家糧食安全保障價格和生態(tài)價格，并借鑒前人研究的耕地國家糧食安全保障價格評估和生態(tài)價格評估方法，通過兩者的加和來評估地票的價格。在目前還沒有其他更讓人信服的評估方法的情況下，可以采用該方法對地票價格進行評估，為重慶市農村土地交易所的地票定價提供理論依據。

但是，由于耕地的國家糧食安全保障價格和生態(tài)價格本身的評估目前也沒有形成完整合理的體系，本文的研究只是局限于理論層面，在實踐中的應用還有待于有關理論的完善與實踐的改進。按照本文所提出的方法來評估地票價格，必須進一步明確耕地的完全價值（經濟價值、社會價值和生態(tài)價值），改變目前耕地的價格評估體系，使耕地價格不僅體現其資源價值，還包括其作為資產的價值，進而使地票價格體系在正確評估耕地價格的基礎上得到進一步的完善。

參考文獻：

郝利花，杜德權，2011.地票價格形成機制探討[J].價格理論與實踐，25（3）：4243.

孔祥斌，張鳳榮，等.2002.李霖農用地估價方法探討[J].河北農業(yè)大學學報，25（4）：5761.

盧新海，黃善林.2010.土地估價[M].上海：復旦大學出版社：140141.

曲福田，馮淑怡，等.2001.土地價格及分配關系與農地非農化經濟機制研究[J].中國農村經濟，36（12）：5460.

譚新龍.2010.地票交易中各利益主體博弈的經濟學分析[J].改革與戰(zhàn)略，20（3）：9193.

王仕菊，黃賢金.2008.基于耕地價值的征地補償標準[J].中國土地科學，30（11）：4450.

文臣.2011.地票制度研究——以重慶市地票制度為例[D].重慶：西南政法大學：1213.

謝高地，甄霖，等.2008.一個基于專家知識的生態(tài)系統服務價值化方法[J].自然資源學報，40（9）：1821.

嚴偉濤.2012.重慶農村土地“地票交易”價格機制探析[J].農業(yè)經濟（5）：102103.

張澤梅.2012.重慶地票交易價格問題研究[J].社會科學研究（6）：3032.

周建春.2005.耕地估價理論與方法研究[M].北京：中國大地出版社：164166.

COSTANZA R. 1997. The Value of the World’s Ecosystem Services and Natural Capital[J]. Nature，38（7）：253260.