國家旅游度假區持續發展的動力與問題

摘要：上海余山國家旅游度假區從1995年成立以來，經歷了近20年的發展歷程，其持續發展的動力來自于大項目建設與良好的發展機遇，吃住行游購娛等傳統六要素依然是度假區的重要支撐，綠景境情體動等新六要素賦予了度假區更高的品住與靈魂，也是度假區區別于其他地域類型的根本所在；度假區核心要素是通過具體項目建設來實現的，其中大項目對度假區發展起到重要作用，主題園、酒店、別墅地產、自然公園等項目對度假區發展的作用是不同的，為度假區發展注入了不同的動力，包括形象與知名度、人氣與收益等；作為城郊型度假區也面臨一些客觀問題，如人才短缺、配套服務不健全、利益主體多、管理專業化程度低等。中國旅游度假區發展面臨很多更深層次的理論問題，必須從人類生活史、造園史、游憩發展角度科學認識度假區的發展變遷規律，才能為度假區的健康發展制定出有效的發展政策與經營對策。

關鍵詞：國家旅游度假區；持續發展；動力；問題；上海余山度假區

中圖分類號：TU984.181 文獻標識碼：A 文章編號：1009—3060（2013）02-0045-08

旅游度假區作為一種獨立的地域實體，盡管還不能同風景名勝區、自然保護區等法定地域相提并論，但在地方城市規劃中都有對應的合法用地范圍。從1992年第一批12個國家旅游度假區問世以來，在這一領域的實踐中取得了一定的成績，也面臨很多需要深入研究的問題。佘山國家旅游度假區作為第一批國家旅游度假區試點項目，發展至今已近20個年頭，通過對其發展的歷程研究可以總結一些有意義的啟示。

一、研究背景與方法

根據從《中國知網》上搜索的800篇有關旅游度假區研究文獻來看，國內文獻絕大多數是關于度假區規劃設計方面的思考與方法，其中多數是基于景觀、生態、環境、產品等方面的度假區規劃設計方法；僅有4篇文獻是關于國內外度假區研究動態方面的分析，2篇文獻關于度假區發展模式的比較研究，3篇文獻對度假區發展內在規律進行了較為深入的分析。劉俊在其研究綜述中提出國外關于度假區研究文獻主要集中于20世紀90年代中期以前，朱芳、蘇勤也指出國外度假區研究多數是基于發展比較成熟度假區的研究，這兩個結論是比較符合實際情況的。而國內度假區是從1992年開始才正式走向市場化道路的，在發展中摸索前行，客觀上給國內學者對這一發展中的地域類型與業態的研究帶來難度，使得我國度假區研究處于主觀推理的多、科學數據支撐少的現狀。在我國度假區發展之初引進翻譯的兩本書：朱卓任的《休假地規劃與管理》、因斯開普的《旅游度假區綜合開發模式》是兩本比較經典的著作。歷史發展到2012年，歷經20年的發展，我國部分度假區已經具有一定的規模，取得了一定的成功，有必要對此進行更加深入的分析研究，科學揭示其發展的內在動力機制與規律，為我國國家度假區政策制定與科學規劃提供決策依據。

本研究主要關注兩方面的問題：一是影響度假區發展的關鍵要素是什么？這些要素在度假區發展中分別起什么作用？二是度假區目前的空間格局是促進旅游項目之間的互動還是抑制項目之間的互動？是有利于產業鏈的延伸還是抑制了產業鏈的生長？為此設計四種研究方法：田野調查、深入訪談、行為跟蹤、關聯分析。

二、理論基礎——國家旅游度假區的核心要素

傳統六要素依然是度假區的重要支撐，吃住行游購娛在度假區核心區集聚，特別是餐飲與娛樂在余山度假區無論是類型還是特色，規模上都呈現不斷擴大的趨勢，歡樂谷的出現給度假區帶來了巨大的活力，政府在配套服務與土地供給上也給予了很大的支持。

新六要素賦予度假區更高品位與靈魂，綠景境情體動使度假區不同于其他類型的旅游區、風景區、保護區等，具有高雅生態文化品位的、充滿故事情節的、促進身心再生的心靈放松回歸的特定地域，新六要素把傳統六要素融解其中，賦予其具有獨特魅力的文化生態情境。優美的山水生態環境是度假區度假情景的景觀基礎，要有足夠的規模才能撼動每個到度假區的游客的情緒與心情，否則就是街頭巷尾的城市綠化，難以形成度假情景。在這樣優美的山水環境下有獨特的文化情境、故事體驗、活動參與、社區交往、細致服務、心靈放松回歸、休閑養生康復等。

這些要素的配置與空間組合均是在特定的地域通過具體的項目來實現的，政府、企業、居民是這些要素實現的謀劃者、建設者、管理者、參與者。一個大型項目是多種要素的綜合體。

佘山度假區從1995年建設以來的發展歷程也說明了這一點。每一次度假區的實質提升都是核心要素的根本變化，如高爾夫球場、艾美酒店、索菲特酒店、歡樂谷、月湖公園等大項目建設均成為度假區不同發展階段的里程碑。

三、核心要素在度假區發展中的作用

佘山度假區游憩項目構成可以分為八類：別墅群、賓館酒店、主題園、森林公園、高爾夫球場、科普館、宗教場所、文化博物館，這八類項目中能夠體現度假區形象特征的是高等級酒店、高爾夫球場與主題園，體現度假區文化內涵的是宗教場所、文化博物館與科普館，能夠給度假區造人氣的是森林公園、主題園。給度假區創造經濟效益的是主題園與高爾夫球場、別墅群、高等級酒店（見圖1）。

1 別墅地產對度假區發展的作用

（1）度假區房地產數量多，以高檔別墅為主

余山現代旅游別墅地產項目共計8處，分別為余山高爾夫郡、紫園、月湖山莊、世茂余山莊園、東紫園、中凱曼茶園、天馬花苑、紫都（上海晶園）。

（2）別墅地產分布不盡合理，占據大片核心區土地

目前，旅游地產占據度假區核心區50%的土地，比例較高，而且先期擠占了佘山度假區最有價值的旅游度假資源的周邊土地。六處位于度假區核心區的地產項目分別為：余山高爾夫郡、紫園、月湖山莊、世茂余山莊園、東紫園、中凱曼荼園，總計占地面積為251.98公頃，約為度假區總面積的23.2%，占總旅游地產的60.5%（見表1）。

（3）度假房產人住率低，不能為度假區增加人氣

目前度假區別墅占地面積大，這種別墅景觀為度假區創造了一種氛圍，但沒有為度假區創造人氣，原因是多方面的。調查顯示，一方面不少別墅是一種投資行為，并不是用來度假使用的；另一方面一些別墅僅是周末居住或偶爾居住；第三由于度假區生活配套服務設施不齊全，如幼兒園、小學、超市、醫院等均沒有，買別墅的人想居住而不能居住，生活不方便。核心區度假房產占地面積過大，空置率過高，人氣不足，與度假區的度假功能名不符實。配套設施不足，客觀上制約了居住人氣的集聚。

2 主題園對度假區的作用

（1）主題園是度假區的重要支撐，興衰與共

主題園的本質就是娛樂性。娛樂消費是主題園最主要的消費形態與收入來源，主題園的屬性與度假區的屬性是有區別的，但對于城市郊區度假區來說，主題園與度假區在功能上是一脈相承的，度假區的娛樂功能是度假區的重要功能屬性，余山度假區的發展歷程充分說明了這一點。

1995年度假區成立之初引進了一批當時風靡全國的旅游項目（西游記迷宮、太空探索娛樂宮、海底世界娛樂宮、封神榜藝術宮、歐羅巴世界樂園），經營狀況直線攀升。但到1996年，太空探秘娛樂宮被淘汰，1997年封神榜藝術宮被淘汰，2000年西游記迷宮、海底世界娛樂宮、東方俱樂部被淘汰，2001年錦江漂流世界、2003年歐羅巴世界樂園也相繼被淘汰。這些主題園中壽命最短的是1年，最長的是6～8年，3～5年壽命的商業化主題園淘汰率最高。2005年世貿佘山艾美酒店建成之后，余山度假區的形象開始重新崛起，2006年余山高爾夫球場建成，2009年歡樂谷、黃河索菲特酒店等投入運營，根本上奠定了余山度假區新10年的旅游度假形象。

從2006年開始，余山度假區營業收入才有了質的飛躍，余山高爾夫將度假區帶入了一個新時代，至2009年，新增的旅游景點歡樂谷將度假區提升到一個新的人氣高度。據2010年1-10月份的數據表明，歡樂谷的營業收入為29108.27萬元，約占度假區營業收入的6成；接待人數為193.9464萬人，約為度假區接待人數的7成（見圖2）。

（2）主題園生命周期屬性要求度假區不斷調整轉型

從佘山度假區主題園生命周期來看，基本上是5年，15年來余山度假區已先后淘汰一大批不適應市場需求的主題園，至2007年關閉了所有上世紀90年代建的主題園。真正經得起考驗的是以自然為主的景區，如佘山森林公園。

度假區必須根據主題園的發展特征做到未雨綢繆，不斷更新度假產品，保持可持續活力。

3 酒店對度假區發展的作用

從佘山度假區旅游接待設施情況表來看，2006年前，營業收入與接待人次均相對穩定，2006年后，接待人數略有上升，但營業收入翻了三番。世茂佘山艾美酒店的建成對此有著決定性的作用。世茂佘山艾美酒店由于具備較為完善的會議服務設施，2009年客房出租率達到40%，超過度假區酒店客房出租平均水平（32%）。2009年索菲特大酒店建成，2010年1-10月的業績與世茂余山艾美酒店相近，可以說從2010年起，索菲特酒店對度假區的營業收入起到了催化作用。2011、2012年艾美酒店、索菲特酒店客房出租率均超過55%，黃金周、節假日更是出現超過80%的出租率（見圖3）。

市場調查結果顯示，以商務、公務、會議為主要目的的商務型游客，約占總游客數的2/3；以觀光游覽、休閑度假為主要目的的休閑觀光型游客，約占到總游客總數的31.7%；以探親訪友和宗教活動、科考、康體為目的的其他游客，約占到總數的2%左右。其中高星級飯店接待商務（會議）游客占其自身接待游客總數的80%左右，中檔酒店則以觀光度假型游客接待為主，其他游客主要是本地、松江大學城及鄰近地區的走親訪友及宗教、科考一日游型的。

度假區酒店出租率基本保持在30%～50%之間波動，與城市中高檔酒店相比偏低，與理論出租率相比還有很大的發展空間。

四、核心要素布局與空間組合效能

1 四心聯動與空間集聚

佘山度假區的核心區集聚了眾多核心項目，這些項目成為今天度假區的支柱與形象，主題園是度假區的重要支撐，以不同類別主題園為中心、以發達的交通系統為紐帶把度假區各功能區塊聯結成一個整體。服務中心、集散中心與游憩中心、居住中心是度假區4個核心地域。任何一個旅游項目應市場的需求而產生，也因市場需求的轉移而調整，存在一個自我更新、有機生長的動態變遷過程。

2 消費行為與空間摩擦

余山度假區的核心項目分別具有不同的消費群體，高爾夫球場是面向高消費人群的休閑度假產品，歡樂谷是以青少年為主體的大眾化娛樂產品，高檔酒店以商務會議產品為主，月湖森林公園是面向家庭的休閑產品，天文館、地震館屬大眾科普館，天主教堂是大眾化的文化休閑產品。

不同的市場群體具有不同的消費行為與消費需求，集聚在同一個核心區域，必然會存在行為與需求的沖突。如歡樂谷的尖叫聲對高爾夫球場的干擾，艾美、索菲特酒店的高檔性與歡樂谷中低消費群體不匹配，歡樂谷與余山森林公園具有共同的市場群體，但在兩者中間被艾美酒店割斷，艾美酒店與高爾夫球場具有共同的市場群體但被歡樂谷隔斷，期間項目的空間成長與項目區位關系在規劃布局中表現出明顯的缺陷（見圖4）。

余山度假區的前期發展重點是項目的引進，導致先有項目選址與建設，再由項目性質決定度假區分區，目前基本是一個項目一個分區。由此帶來的問題是度假區功能分區散亂且相互之間存在干擾。而核心區圍繞東西余山的最具有公共游憩價值的地塊幾乎全被別墅區所占據。而這種分區方式將會使度假區同山體的連接度越來越弱，導致山林特色難以凸現，度假區核心競爭力難以確定和集聚整合。

3 年輪效應與空間成長

重要項目的出現其價值不僅僅在于其本身經濟價值、社會價值，更重要的是地域聯動價值，出現以項目為原點的土地價值鏈、服務鏈、產業鏈、游憩鏈——年輪效應（見圖5），歡樂谷從1999年開始營業，現在又在打算新一輪的空間拓展，新拓展能否成功、能否帶動度假區上一個新的能級關鍵取決于拓展的載體，是歡樂的生長還是另類的生長？歡樂谷吸引的群體多是一日游的年輕游客或周末全家游群體，對于中高端的度假群體則缺乏吸引力。

目前度假區核心區12平方公里的土地開發已近飽和，而度假區的能量卻在不斷積聚，必須因勢利導，擴大土地面積，為度假區產品拓展與項目生長提供土地的保障，以解決目前比較突出的產品鏈短、核心產品市場關聯性不夠等問題。

佘山度假區現狀是度假點而非度假區，原因主要是度假區整體環境缺乏特色，項目之間整合程度較低，市場消費關聯度低，度假區服務配套不成系統，沒有形成“區”的系統性。規劃依托整體配套服務設施，貫穿度假區的步行、自行車道以及水上交通線路，旅游度假信息服務等措施將度假區現有度假點進行整合，強化度假區作為一個整體的集聚效應。

4 項目盈利能力差異與空間效能

從調查資料來看，佘山度假區游客地方性十分明顯，在到余山的游客中，外地游客以江浙地區為主，大部分為上海本地游客，游客消費以中低水平為主：國內游客平均花費為600元人民幣，國外游客花費為1300元人民幣。其中，購物和娛樂花費比重較高，購物占22.60%，娛樂及其他花費占21.31%。其他花費中，餐飲和交通花費次之，分別占18.76%和17.75%；住宿花費和景區花費較少，分別占12.14%和7.42%，說明一日游比重較高。

從2010年營業額來看，大眾化項目收入低，專門化項目收入高。余山森林公園游人多收人少，余山高爾夫、天馬山高爾夫等高端項目人數少收入高。歡樂谷人氣最旺，其接待人數占了度假區游人量的一半，同時其門票收入占了度假區總收入的近7成，成為度假區的主要生力軍。

綜上所述，度假區內游憩項目的接待能力與盈利能力呈負相關的現象，收費低的大眾游憩項目是度假區人氣的主要來源，歡樂谷在土地產出和人氣上均有出色表現（見表2），展示了城郊主題園的生命力。

五、佘山度假區發展面臨的問題

1 人力資源短缺

余山旅游度假區目前旅游人才嚴重匱乏，人才流失現象嚴重。根據2010年松江旅游委員會對余山酒店的調查，初中學歷人員占13.33%，高中（職高、中專）學歷人員占32%，大專學歷人員占42.67%，大學本科及以上學歷人員占12%，專業人才結構不合理，且酒店業高學歷旅游人才的流失已波及到會務營銷和接待活動環節。度假區營銷以及高爾夫會所管理、景區管理、游憩資源管理等均面臨專業人才緊缺的局面。人才是余山建設國家級精品旅游度假區的關鍵因素，高學歷旅游人才和獎勵旅游專業營銷人員是佘山進入國際會獎專業圈子的關鍵。

2 配套服務設施不完整

別墅區缺少必要的日常生活設施、幼兒園、中小學校等，直接影響度假區居住人氣；艾美酒店、歡樂谷等員工沒有廉價的出租屋可住，居無定所；度假區外部可達性良好，但內部通達性不方便，游客集散中心、換乘體系有待完善，游覽方式單一，需要增建系統的慢生活交通游憩系統。夜生活設施缺乏，難以形成夜間消費，“購”的要素不充分，旅游產業化和產業能力貧乏。

3 度假功能不健全。市場吸引力有限

這樣一種地域，賦予其國家度假區的頭銜，其主要職能是什么？優惠的土地政策只能是度假區開發建設的有利條件，而不能代替度假區發展的主要任務與目標，度假區為誰而立為誰而建的目標完全受制于市場，而不能引領市場，這里既有理論問題也有建設資金、發展機制問題。度假區是為度假而建，而度假是一個具有廣泛內涵的模糊概念，但有幾點是明確的：一是國家度假區是為全國人民服務的，二是滿足不同年齡需求的，三是不同于日常生活環境，從這三點來看余山度假區目前有限的地域性市場，以商務會議、休閑娛樂為主的功能以及環境品質等離國家度假區的要求還有相當一段差距。

4 鎮區合一，專業化程度削弱

余山度假區范圍從12平方公里擴大到64平方公里，把余山鎮、部分科技園區、小昆山鎮和洞涇鎮等納入度假區管轄內，在管理體制上鎮與度假區管委會合二為一，鎮長兼任管委會主任。這種調整為度假區發展帶來了更大的發展空間，但管委會的職能變得模糊，專業化人才難以落實崗位，專門化管理隊伍的喪失使度假區發展失去了人力與智力支持，專業化管理與經營的能力受到削弱，對其發展潛力造成了深層影響。此外與專業化開發公司隸屬關系重新調整之后，喪失了投融資平臺，嚴重影響度假區產業化的手段和進程。村鎮體系與度假區的整合直接影響度假區特色及其發展前景。

六、進一步研究的思考

在眾多區域類型中，度假區這種地域類型其生長與發展的內在機制與規律是什么？需要我們認真研究與思考，建立度假區基本理論是當務之急。對度假區的認識必須從歷史發展的角度，從人類生活史、造園史、游憩發展的角度才能完整客觀地認識其本質特征與時代特征，要在各類不同類型地域的比較中明確度假區的特殊使命。

創造度假區的核心價值是所有度假區的共識，發展策劃與規劃設計是創造度假區核心價值的重要前提，科學運營管理是度假區核心價值持續發展的重要保障。衡量度假區成功的關鍵是能否長期吸引固定消費群體、能否引領一種新的生活方式。度假區核心要素的時代性、文化性、精致性、空間配置的市場融合性決定度假區可持續的內在能力，大項目的帶動對度假區發展與形象提升具有決定性作用。游客體驗質量是我們判斷度假區發展狀態的關鍵指標，也是今后需要加強的研究方向，這樣可以更加全面判斷度假區的問題，進而能夠提出更加科學合理的解決方案。

在有眾多居民點的情況下度假區發展面臨更多的制約，如何化不利為有利是觀念與機制的挑戰，度假區內的村鎮體系與旅游產品體系、產業體系、管理體系的融合狀態直接決定了度假區的發展潛力，必須科學制定度假區的治理結構。

大城市郊區度假區的區位條件決定了度假區自身的一些特殊性，城郊型度假區名義上是度假區，實質上是市區休閑功能的外延與補充，是城市居民休閑娛樂、社會交往、商務會議的重要場所，與通常意義上的度假內涵是不一樣的。一個成功且成熟的城郊度假區是一個城市形象、內涵、氣質、品位的延伸和提升，所以建設和經營管理好佘山國家度假區對上海城市發展具有重要的現實意義。