我國廉租房建設融資社會化路徑分析

摘要：廉租房制度是當前我國住房保障管理體系的關鍵所在，在保障民生與維持社會和諧方面發揮著非常重大的作用。實踐中我們可以看到，廉租房建設帶有社會保障性、福利性以及公益性特點，因此廉租房建設過程中難免會遇到這樣那樣的困難，特別是融資方面更是困難重重。目前來看，廉祖房建設過程中的融資渠道比較單一，仍然停留在傳統的以財政撥款為主，靠住房公積金的增值和收益等政策性支持，社會化融資途徑沒有發揮其實質性作用。從而導致建設財政資金短缺，并逐漸成為廉租房建設和發展的重要桎梏。本文將對當前我國廉租房建設融資中的問題及社會化途徑的必要性與可行性進行分析，并在此基礎上提出一些行之有效的建設性建議，以供參考。

關鍵詞：廉租房；建設；融資途徑；社會化；研究

根據國家“十二五規劃”要求，到“十二五”末，全國保障性住房的總覆蓋面至少要在20%以上。但目前來看并不理想，項目發展資金缺口依然非常嚴重，并逐漸成為保障房建設瓶頸，尤其是廉租房建設與發展更是困難重重。實踐中我們可以看到，因租金相對較低、項目不能出售以及回收期限非常長等原因，導致廉租房融資問題成為當前保障房融資建設的最難點。因此，在當前的形勢下，加強對我國廉租房建設融資社會化路徑的研究，具有非常重大的現實意義。

一、當前廉租房建設融資問題分析

（一）地方政府的建設融資積極性比較差

從實踐來看，較之于如火如荼的商品房建設，廉租房雖然也需要類似的資金、土地投入，但其后期沒有較為顯著的經濟效益，這與地方政府的經濟利益追求是相互沖突的。同時，廉租房的大量建設，也會對商品房價格產生影響，廉租房的建設數量越多，則商品房的價格就會越低；事實上，如果商品房的價格下跌，則會嚴重影響地方政府的財政稅收、土地出讓費用的收入等，進而影響地方GDP的增速。由此可見，廉租房除了能夠實現一定程度的社會效益，對于地方政府而言卻是沒有太多的好處，地方政府加強建設融資的積極性很難有效的調動。據調查顯示，對國內一些財政能力相對較弱的一些地區，即便想建設廉租房，也沒有足夠的經濟實力。這主要是因為地方相關配套的資金難以有效地落到實處，地區財力與資金分配不均衡，地方政府不重視，財政預算中沒有住房保障資金的融資渠道，以致于多年來廉租房建設資金短缺現象一直存在。

（二）廉租房建設過程中的融資方式相對比較單一

當前國內廉租房建設過程中的融資渠道主要是政府的資助，廉租房實際建設過程中，相關金融機構沒有真正發揮其作用，即廉租房建設資金依然靠地方政府的財政撥款、社會保障資金以及住房公積金的增值收益等。當財政資金比較緊張時，建設融資也會因此而受到嚴重的影響，阻礙廉租房項目的建設與發展。從國外發展經驗來看，銀行等金融機構的貸款應當是廉租房建設與發展的重要融資途徑，但由于廉租房建設的自身特點，建成后沒有獲取高額利潤的可能性，因此金融貸款也就出現滯后性，即不愿意在這方面給予貸款支持。根據規定土地收益金的10%以上都要應用與廉租房的建設與發展上，但從實際情況來看，該項工作在部分城市中或難以落實，或比例達不到要求；廉租房建設用地主要是以行政劃撥的方式獲取，因此地方政府已經在廉租房建設中做出了巨大的貢獻。再讓地方政府拿出10%以上的土地收益金支持廉租房建設，必然會打消地方各級政府的積極性。由此可見，廉租房建設過程中的融資方式相對單一，土地資源開發利用有限，如果不在融資方式上創新，則恐怕廉租房建設與發展工作將難以開展下去。

（三）住房公積金增值收益問題

所謂住房公積金增值收益，實際上就是指住房公積金的業務收入與支出之間的差額，其在當前國內廉租房建設與發展過程中起到了舉足輕重的作用。但從實踐來看，將公積金增值收益用于廉租房建設與發展的重要資金來源，客觀上存在著很多的爭議與問題：第一，公積金增值收益利用一次后，必須要經過很長一段時間的積累方可形成規模，因此連續性與穩定性比較差；第二，公積金增值收益因地區的實際經濟發展狀況不同而存在著一定的差異性，比如東部地區的住房公積金增值收益提取比例可達80%以上，而中西部地區則難以望其項背；第三，公積金制度的存在價值在于保障普通的工薪階層，并有效提高當前市場經濟條件下的住房購買力，實際上就是繳納住房公積金人員之間的一種互助行為，因此公積金增值收益與地方財政資金有著本質上的差別。基于此，如果不分對象、盲目地將住房公積金增值收益應用于低收入家庭的住房保障上，則難免會引起較大的爭議，也顯失公平。

二、廉租房建設融資社會化的必要性與可行性

（一）必要性

就當前我國廉租房建設融資現狀來看，迫切需要進行創新，尤其要拓寬融資的社會化途徑，具體表現在以下兩個方面：

第一，擴大投資主體，可有效減輕地方政府的財政負擔。根據當前我國廉租房建設機制只要求，公共管理部門的主要目標與責任在于有效地滿足弱勢群體的住房需求。為此，公共管理部門需在不斷提高建設資金投入方面下功夫。但公共管理部門所掌握的資金必定有限，因此建設需求與可供給資金之間就產生了矛盾。在這樣的情況下，如果能夠有效地吸納社會資本用于廉租房建設與發展，不僅可以拓寬我國廉租房建設與發展的融資渠道，而且還能有效彌補國家建設資金的缺陷與不足，有效地減輕地方政府的負擔。

第二，擴寬社會化融資途徑，可有效緩解社會低收入階層的住房剛性需求，對于和諧社會的構建具有非常重大的現實意義。當前房地產市場快速發展的同時，市場存量與增量之間出現了嚴重的不均衡現象，即結構性問題與矛盾日漸凸顯出來，同時還蘊含著非常大的金融風險。從理論上來講，廉租房建設與發展是有效調控當前房地產需求的最直接方式，但實際上廉租房建設的不斷增加不僅沒有緩解低收入家庭的住房壓力，反而導致房價居高不下。因此，不能再在給地方政府施加壓力，而是要在融資社會化方面多下功夫。

（二）可行性

從實踐來看，擴展廉租房建設融資的社會化途徑具有一定的可行性，具體表現在以下幾個方面：

第一，民間資本相對比較充足。“十二五”期間，城鄉居民銀行儲蓄存款余額在持續的增長，因此相對比較的民間資本成為廉租房建設融資的最好資金來源。

第二，投資人員可享受到一定的經濟收益。對于個體部門而言，主要是以營利為目的，如果無利可圖，則該建設項目很難有效地吸引個體或民營投入資金。從實踐來看，雖然廉租房建設項目投資回收周期相對比較長，但廉租房的客觀需求量非常的大，而且風險低、收益穩定。基于這些優勢，個體部門會對其有產生興趣。如果有個體部門參與融資活動，地方政府可相應的給予其政策上的傾斜和支持，比如稅收優惠、沿線土地的優先開發以及貸款擔保等，由此可有效調動個體的積極性。

三、新時期廉租房融資社會化路徑

基于以上對當前我國廉租房建設融資中存在的問題分析，筆者認為可從以下幾個方面拓寬和發展融資的社會化途徑。

（一）房地產信托投資基金

實踐證明，利用房地產投資信托基金，可有效建立廉租房建設與發展體系，對于解決社會低收入人群的剛性住房需求、控制金融風險，效果非常的顯著。

房地產信托投資基金的主要運作程序是：房地產信托投資公司向社會廣大投資者進行資金募集，收到資金以后便向投資者簽發相關的受益憑證；房地產信托投資公司將大量的募集資金用于廉租房的建設上，并大量收購空置房、二手房以及商品房等，充作廉租房資源。同時，政府相關部門根據實際情況制定出合理的廉租房標準，并對入住資格進行嚴格審核，盡量滿足最低收入家庭的需要。政府部門與最低收入家庭共同支付租金，然后交給制定的機構進行保管，后者根據信托合同中的要求，將投資所得的收益交付給受益憑證持有人；同時，受益憑證可在證券市場上進行買賣和交易。由此可見，房地產信托投資基金，實際上就是房地產證券化的產物，可采用股票、收益憑證等形式進行交易，并賦予房地產以市場流動性，便于投資人員的參與、退出。房地產信托投資基金，具有高回報等特點，可將廉租房生產經營過程中的租金收入，用以分紅，并吸引較為穩健的投資者，降低風險。

（二）采取BOT投資合作模式

從當前世界各國的發展經驗來看，廉租房建設與發展的最初階段應當以實物配租為主，待其發展至一定的階段，再相應地提高貨幣配租應用比例。針對當前國內廉租房資源不足以及覆蓋面相對有限等現狀，各地新建成的廉租房資金壓力也變得非常的大，積極創新廉租房建設與發展模式成為必然選擇。實踐中我們可以看到，該模式建立在政府與私人機構的協議基礎之上，政府特許私人機構在特定的時期內，籌集資金建設基礎設施，并對其進行管理與經營；當這一特許期限結束以后，政府部門就會接管私人機構建設的基礎設施項目。由此可見，BOT模式可有效轉變當前主要依靠政府財政投資的建設廉租房的單一模式，當政府財政不足時，仍可借助民間力量，來保證廉租房的建設與發展。可先由政府部門委托某建設項目運作機構對整個建設項目進行管理和經營，該運作機構采用私人投資的方式建設廉租房，特許其在某一段時間內對其進行管理和經營，所得收益全部歸個人所有，同時政府在此過程中也會給予其一定的政策支持和稅收優惠，以激發民間力量的積極性。作為BOT模式的主導者，政府應當充分發揮其市場調節作用，并對市場資源進行優化配置，從而使廉租房工程項目在建設、運營以及移交過程中，一直處于可控制狀態，以保障廉租房功能的正常發揮。

（三）PFI模式

所謂PFI模式，實際上就是指私人融資啟動或者民間主動融資啟動，它是英國政府于1992年提出來的，并在日后逐步興起的一種設施投資、建設與運營管理模式。政府相關部門根據當前社會發展客觀需求，提出一些剛性的建設項目，然后利用招投標的方式，將建設運營權利賦予中標的私營部門，并特許其在一定的時間內，將其建設經營的基礎設施項目歸還于政府，私營部門可從政府那里收取一定費用的新型融資方式。從形式上看，該種方式與BOT融資方式比較相似，其區別在于該建設項目投資收入并非來源于實際使用者，而是來源于政府及相關部門。實踐中我們可以看到，因廉租房只租給最低收入家庭，租金由政府進行限價，標準相對較低，因此難以形成資金投入與產出之良性循環。在這樣的情況下，政府及相關部門需利用財政撥款、城市經營所得等，為廉租房建設私營機構支付相應的建設與運營費用，既保證私營機構能夠回收成本和利潤，又可以保證廉租房的建設與發展。

（四）實施廉租房共有產權管理模式

所謂廉租房共有產權，主要是指符合保障條件的低收入家庭先提供一定的資金，將部分產權購置下來，剩余的產權則政府持有，在低收入家庭完全具備購買能力時，可繼續將政府持有的產權完全買下。從實踐來看，廉租房共有產權管理模式利用國有產權的出售來置換資金，并應用到廉租房的建設與發展中，可有效實現投資建設、出售、回收部分資金以及再投入建設之良性循環，對減輕地方政府的廉租住房建設投資壓力具有非常顯著的作用。同時，在以上共有產權模式實施過程中，應當制定合理的申請、審核以及輪候與公示管理機制，尤其是購買對象應當保證是最低收入家庭，要堅決避免弄虛作假現象的出現。

四、結語

自2009年開展廉租房建設與發展工作以來，雖然國家在該項目建設中投入了大量的資金，對于短期內有效解決廉租房建設問題作用非常顯著，但從長遠的角度來看，地方政府不可能、也不會長期為建設和發展廉租房基礎設施建設項目而投入巨大的資本，因此最重要的就立足實際，積極創新融資模式，才能保證廉租房建設事業的可持續發展，才能保證社會和諧與穩定。

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