淺談房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制

摘要：近年來，政府對房產(chǎn)業(yè)進行了嚴格的調(diào)控，加上市場競爭激烈等使房企的日子沒以前那么好過了，要把成本控制好成了業(yè)內(nèi)共識，成本控制除了要有科學完善的制度并落實、要有合格敬業(yè)的人員配備并管控到位外，還要結合房企自身的特點把成本控制工作細化、目標化，做到有計劃、有優(yōu)化、有執(zhí)行、有監(jiān)督、有考核，把房產(chǎn)企業(yè)成本控制落到實處。

關鍵詞：房地產(chǎn)；成本；控制

一、引言

成本控制是解決用什么辦法去管理成本，以實現(xiàn)成本最優(yōu)化的問題，是企業(yè)財務制度的重點。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，其開發(fā)周期比較短，但短期內(nèi)的資金需求量又很大，成本支出在資金流出中占很大比重，因此，做好房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制，是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的重要內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的原則

科學完善并落地生根，環(huán)環(huán)相扣地形成規(guī)范鏈條，做好各關鍵環(huán)節(jié)的成本控制是房地產(chǎn)成本控制的原則思路。房產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈長，各環(huán)節(jié)都是成本控制的點位，成本控制制度應涵蓋每一個環(huán)節(jié)，項目預測、綜合計劃、執(zhí)行控制、精細核算、重點分析，是成本控制工作的核心內(nèi)容，是成本控制工作執(zhí)行力的重點。要從預測、計劃、控制、核算、分析、考核的流程上去建立完善制度，用規(guī)范的制度去指引成本控制工作的落實；制度應涉及人、財、物的管理，資金、時間、合同、設備、質(zhì)量等多要素的管理；要實現(xiàn)全過程的成本控制，涉及成本估算、成本目標、工程預算、成本計劃、成本實際發(fā)生核算，從而全面實現(xiàn)對開發(fā)項目各個階段成本進度的掌控。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的主要思路

（一）明確意義、注重落實并形成合力，全面系統(tǒng)地部署成本控制工作

1明確意義。要對每位參與和涉及成本控制的人講清為什么要控制成本。房企的成本管理，因過去政策松、市場廣、競爭弱、利潤高可粗放式管理，而現(xiàn)在是政策緊、市場窄、競爭強、利潤低只能精細化管理，要讓整個團隊都能意識到成本控制已是關乎企業(yè)生存發(fā)展的必要手段。

2重在落實。成本控制工作要放到實質(zhì)性管理中，不講空話。不能說是重視成本控制，可并沒有在決策、執(zhí)行工作體現(xiàn)出來，沒有制度的保證、沒有人財物力的支持；有的雖然有，但形同虛設。

3形成合力。成本控制不只是領導層的事，更不只是財務部門的事，在成本發(fā)生的各個環(huán)節(jié)，各個部門、各個參與人都應自覺地為成本控制工作出力，或執(zhí)行、或配合、或監(jiān)督、或建議。形成合力還要重視成本控制的組織落實成本控制機構和人員，就是要解決主要由誰去控制的問題，企業(yè)人事部門應按財務成本管理要求，設置合理機構，配備專、兼職成本控制人員，加強培訓，解決執(zhí)行中人的問題。

（二）編制計劃、目標指標并優(yōu)化細化，使成本控制工作有章可循

1 項目成本預測。這是決策過程中的重要環(huán)節(jié)，也是一個項目成本控制的最初切入點。項目成本的預測是項目決策中必不可少的，除了對項目的土地成本、建安成本、稅收規(guī)費、管理費用、銷售費用、財務費用等生產(chǎn)經(jīng)營中成本項目進行全面預測外，還要充分考慮：法律政策風險、相關決策及項目實施人員素質(zhì)因素、外部環(huán)境變化帶來的影響等，通過分析，避免失誤和因決策不當造成的成本增加。

2 綜合計劃。在成本控制這方面，綜合計劃是指在項目決策確定后編制系統(tǒng)的計劃書，通過本項目成本計劃書把各部門成本控制工作任務明確，用各項細化后的指標設定各環(huán)節(jié)的成本控制目標。按項目生命周期，通過計劃、跟蹤和控制來實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目成本的動態(tài)管理，通過制訂詳細、完善的計劃來指導項目的實施；在實施的過程中隨時搜集項目的進度信息，將實際進度與計劃進行對比，對其中存在的偏差及時予以糾正，切實保證項目的成本目標的實現(xiàn)。

（三）注重過程控制，形成成本控制綜合執(zhí)行力

應按房產(chǎn)開發(fā)流程，以資金流為成本控制的核心，以合同管理為基礎、以銷售為龍頭、以開發(fā)成本控制為重點，通過信息化管理，把項目的各個方面及相關部門統(tǒng)一協(xié)同起來，做好以下具體工作：

1土地取得環(huán)節(jié)的成本控制

在立項以前，要編制目標成本控制方案，要經(jīng)過反復測算，不得盲目進行投資，綜合確定成本控制指標。土地取得過程中，要注意控制地價總成本，不管是通過何種方式取得，都應設定總成本上線。還要特別要注意合同條款和文字表述，及時分析更正其中將來會增加成本的條款。

2規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制

設計環(huán)節(jié)的成本控制在整個房地產(chǎn)項目的成本中占極大比重，施工環(huán)節(jié)的成本節(jié)約遠比不上在設計環(huán)節(jié)進行優(yōu)化。本環(huán)節(jié)中，應分析方案及指標的變化對造價的影響，不同的方案會有不同的成本，不同的指標也會造成分攤的地價等成本不同，不同的戶型配比會影響到將來稅收等。另外，還應控制好設計費等。

3工程施工環(huán)節(jié)的成本控制

1） 前期準備：施工方案的確定、工程成本的策劃分析、材料設備的確定與組織、承包方案的與合同的確定、監(jiān)理單位及施工隊伍的選定、相關備案的完成、各種進度計劃（工程進度、成本進度、形象進度和交付成果進度）的編制。這個過程中，強有力的合同管理是關鍵，還要在項目準備階段做好人的選用管理。

2） 施工過程：施工是一個動態(tài)過程，隨時可能產(chǎn)生一些影響成本的因素，所以，成本控制中也應動態(tài)調(diào)整成本指標。目前部分房企采用純外包方式，減少資金和管理壓力，但仍有很大一部分房企，變通為自管建修方式，減少直接成本。施工階段是工程項目成本發(fā)生的主要階段，應通過成本目標計劃，對施工現(xiàn)場發(fā)生的各種成本費用進行有效控制。如：人工費的控制，可通過勞務合同控制；材料費的控制，用量方面采用定額、指標、計量、包干等手段進行控制，價格方面由采購部門控制，可引入招標、詢價等方式；施工機械費的控制，合理的選擇和合理的使用相結合等等。

3） 交驗過程：這個過程中主要是要把好驗收關，按合同明確返工、后續(xù)維護、質(zhì)保、復檢、驗收費用等可能產(chǎn)生成本項目的經(jīng)濟責任，把不應由開發(fā)商承擔的費用控制下來。

4房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的成本控制

1） 強化成本觀念，特別要強調(diào)資金成本概念，制定的銷售政策要引入成本核算，合理設計各項銷售方案，在銷售價格及銷售回款及銷售費用上要統(tǒng)一平衡，尋求綜合成本最低方案。

2） 營銷策劃團隊、廣告、印刷、活動、模型、展會等合作團隊的選擇，除了實力因素，還要注意成本費用的優(yōu)化，合同約定的工作內(nèi)容和取費標準要明確，特別是暫估計量的，要對總量予以限定。

3） 嚴控各項銷售費用，合理進行人員配備，降低人力成本；做好各種銷售物料的管理，合理選取廣告宣傳媒介和投放力度，使各項銷售費用產(chǎn)生實效；加強接待車輛等的管理。

4） 若涉及樣板房、展廳及其他投資較大的接待設施的，應對這些投資進行論證，按需要投入并把握好投入的時間的額度，杜絕浪費。

5物業(yè)管理環(huán)節(jié)的成本控制

一般開發(fā)企業(yè)負責項目前期物業(yè)管理，沒有物管費收入還將產(chǎn)生較大的費用，就算大的小區(qū)有物業(yè)公司愿先期介入，開發(fā)公司為銷售計也得投入較多的前期物業(yè)管理費用，因此，開發(fā)企業(yè)應該對物業(yè)管理成本進行控制。主要從三個方面控制浪費：一是加強人員管理，減少人力成本的浪費；二是做好備品備件的采購、保管、領用管理，減少物料浪費；三是要有效地利用自身的物業(yè)資源，減少外租外借的浪費。

（5） 項目清算環(huán)節(jié)的成本控制：這個環(huán)節(jié)主要體現(xiàn)在稅收清算上，要求參與清算人員熟練掌握當前稅收政策，在相關部門配合下，完善各項資料，在稅法許可的條件下合理節(jié)約，不上冤枉稅。還應對項目成本控制情況進行匯總，應以圖、表、文字等多種信息簡單、直觀反映項目成本狀況。

（6） 項目融資成本的控制管理：融資常常是房產(chǎn)項目必需的，且往往金額很大，融資成本的控制也是不可少的。主要是要隨時掌握項目資金的需求、供應、使用和回款情況、保證資金動態(tài)平衡，把工程管理、材料管理、合同管理、銷售管理等與資金管理結合，隨時動態(tài)計劃資金的需要額度、時間，并對多種融資渠道進行比較，找到最優(yōu)的融資方案，降低融資綜合成本。

（四）監(jiān)督有方、考核有度、靈活應變并提煉改進，實事求是形成持續(xù)發(fā)展力

企業(yè)應結合自身實際，用合適的方法進行監(jiān)督，把握考核力度，不能過弱無效，也不能過剛而傷害團隊。企業(yè)應根據(jù)項目預算指標，參考行業(yè)標桿的相關成本范例，對企業(yè)及項目成本相關部門與人員進行考核與監(jiān)督，把成本控制工作進行責任分解，使成本管理真正見到效果。

四、結論

房地產(chǎn)成本控制的涉及部門一般包括房企內(nèi)的財務、采購、成本、工程、預算等部門，還涉及對外的規(guī)劃、國土、房管、建管、稅務、設計等單位，大量的信息需要分析處理，信息傳遞的速度和準確性將直接影響到成本控制，所以，各部門積極配合，靈活應變，及時、準確地溝通協(xié)調(diào)，并根據(jù)變化調(diào)整成本控制目標和方法，才能更好控制和有效降低成本。

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