北京房奴：與房價賽跑

2013年1月，如愿以償地，李明當上了“房奴”。

這套位于北京亞運村區域的二手房面積有80平方米，單價超過4萬元。李明夫妻倆拿出大學畢業以來的所有積蓄，再加上求助雙邊親友，才湊足了首付。此外，還向銀行申請了180萬元的貸款。

最近網上有句流行語：晚買房一年，等于白干一年。作為有著10年“漂齡”的資深北漂族，李明有深切的感受。他向記者表示，剛來北京的時候，周圍同事和朋友的經濟狀況都差不多，買房的早晚是拉開經濟差距的最大因素。

“等還完貸款，我都快60歲了。我這輩子的意義就是換來了這套房子。”在記者面前，李明落寞而凄然。

房價上漲無盡頭

李明2002年大學畢業就來到北京工作。剛剛踏入社會的暢快日子，忙著提升職業素養和擴展交際圈，買房從沒有縈上心頭。

當時距離房改不過三四年，北京商品房市場還處于發展期，城市版圖遠小于現在。市區不乏5000元/平方米的樓盤。2003年，有個別戶口留在北京的同學在京北的回龍觀買到了經適房，售價2650元/平方米。由于購買總價較低，月供不是太大的負擔。沒成想，10年之后，經適房可以上市流通，售價每平方米超過2萬元。

2005年前后，有兩個同事在京西大盤世紀金源買了房，裝修升格為辦公室的一大熱點話題。李明每個月6000元的工資剛好抵得上1平方米的房價。以現在看來，這是較為理想的房價收入比。李明不太控制花費，首付款差得太遠，加之沒有強烈的意愿，買房的念頭一閃而過。

這是北京房價暴漲的前夜。京西昆玉河畔萬柳地區的房價7000元～8000元/平方米，多項目同時施工，冬春兩季塵土飛揚。現在萬柳已成為北京的高檔社區，房價超過5萬元/平方米。

在官方統計里，2005年創出了北京新建商品房成交面積的峰值，以后也沒有超越過。而且，當時在售的房地產項目，還是以市區為主，并沒有讓位于新規劃的郊區新城。

2007年，當李明有了清晰的買房意愿的時候，他驚訝地發現，通州地區的房價都過萬了，市區位置稍好一點的房子，售價均超過2萬元/平方米。以他的經濟實力，在通州買房都甚為吃力，更不用說市區了。不甘于市區和郊區之間的舟車勞頓，李明買房的計劃又放下了。

2008年金融海嘯后，出現了難得的買房時間窗口。李明現在想來還十分痛心。二環內大盤中信城1.6萬/平方米開盤，現在已經接近5萬元/平方米。李明也去看過北五環外的潤澤悅溪，電梯小高層塔樓售價8800元/平方米，板樓售價9600元/平方米，現在每平方米已經漲到3萬元。

這個時間窗口轉瞬即逝，只持續了2008年10月到2009年2月很短的幾個月時間。不少房企因為在2006年、2007年樓市高峰期擴張過猛，出現資金鏈危機，因而被迫選擇向消費者讓利回籠資金。經濟刺激帶來貨幣天量投放，人民幣“發毛”時代來臨。開發商很快就后悔以價換量，轉而猛烈提價，到了2009年年中，不少樓盤相對谷底價格翻番。漲價潮帶來的恐慌性買房一直延續到2011年，通州樓盤高價位成交區間普遍在2.5萬元/平方米以上。

李明為抄底金融危機的盲從付出了代價，在隨后的樓市暴漲中也沒有勇氣追漲。到了2010年，面對市區動輒3萬元起、郊區2萬元的房價，李明意識到，在北京買房已經超出自己的經濟能力。

不幸的是，他成為開發商口中的“剛需人群”——結婚了。兵合一處，將打一家，李明夫妻的經濟實力加倍。買房幻想又開始有了影影綽綽的圖景。好消息是，北京限購了。

2011年年初，北京行政手段入場干預，執行全國最為嚴格的限購，只有北京戶籍或具有五年連續社保記錄的外地人群才有資格購房。

此時，中國經濟正飽受經濟刺激后遺癥和通貨膨脹的困擾。通貨膨脹帶來的緊縮措施，大幅抬升了社會真實利率水平，實體經濟流動性危機再現。民間高利貸等影子銀行體系輸血通道全面接續，大量資金加速流向房地產領域。這一現象并沒有持續太久，隨著經濟景氣狀況的持續下降，高利貸開始在全國范圍內崩盤。溫州、鄂爾多斯、唐山、神木等民間借貸活躍的地區，房價大幅下挫。2011年年底，全國大多數城市住宅平均成交價格都有所下降。

出人意料的是，執行全國最嚴厲限購的北京房價最為堅挺。2012年年初，龍湖和保利位于北京南六環外的兩個項目開盤，售價約1.3萬/平方米。從價格平易近人角度上來講，這兩個項目可以視作年度樓盤。由于位置偏遠，交房時間都是遙遠的兩年后，其真實的性價比并沒有開發商宣傳的那樣突出。裝修污染會對小孩的健康產生影響，準備要孩子的李明夫妻傾向于買二手房。

即使執行嚴厲的限購政策，北京市區的二手房價格也沒有明顯的下降。2012年下半年，北京樓市成交量和價格再度暴漲。龍湖和保利的那兩個項目第二期開盤價就定在了1.6萬元/平方米以上。二手房漲幅更為明顯，2013年1月，北京二手房均價超過3萬元/平方米。

李明夫婦后悔聽信了政府的調控政策。從2011年開始，他倆在亞運村的看房行動持續了一年多，眼看著該區域房價從2.7萬元/平方米上漲到近4萬元/平方米。“剛需族”沒有說“不”的權力——孩子已經開始孕育了。

房奴漫漫還款路

李明夫婦這套房位置不差，交通、學校、超市、銀行等配套一應俱全。北京常見的六層紅色小樓的頂層，沒有電梯，灰暗的外觀和樓道彰顯超過20年的房齡。這套房子北京亞運會后入住，前任房東的買價為10萬元，他的接手價為300萬元。

300萬元是前任房東得到的凈價，李明夫婦還需要承擔各種交易稅費。這是一套央產房，前任房東在出售前才辦妥了房權證，李明需額外承擔16.5萬元的營業稅。此外，還有3萬元的契稅和為房東承擔的3萬元個人所得稅。

經濟景氣下行，政府稅收的增收壓力沉重。官方數據顯示，從2012年下半年開始，地方政府地稅收入增幅逐月上揚，來自房地產領域的稅收是重要增量。李明為政府增收的貢獻度為22.5萬元。

經手這筆交易的中介也收取了8萬元。其中包括7.5萬元信息費，6000元過戶費和貸款服務費。通過網絡分享和同事朋友的言傳身教，李明事先也學了不少“跳單”攻略。在房子門口守株待兔等待房東出現、分頭行動盯梢房東互通聯系方式等試圖繞過中介的努力，被證明都是徒勞的。

雖然北京有中介傭金率不超過房價2%的官方規定，但中介總有各種應對的辦法。北京最大的二手房代理商——鏈家地產，傭金收入已經達到數十億量級。

房價加上交易稅費，李明夫婦的最終買價為330.5萬元，折合每平方米單價已經超過4萬元。兩個家庭合計拿出近百萬元，又向親友轉借超過50萬元，方才湊足首付。夫妻兩人還向銀行申請了180萬元貸款，期限20年，月供超過1.3萬元。

“我們自己覺得經濟狀況行，為了這套房子欠了一屁股債。等還完貸款，我都53歲了。”李明似乎看到了自己的垂垂老矣。

北京房價的癲狂似乎看不到終點。源于對優良就業、醫療、教育資源的追求，人口一直處于膨脹狀態；成則入京的觀念不斷發酵并形成羊群效應，全國的富裕階層紛紛選擇在北京投資購房；還有讓人深惡痛絕的福利購房和利益輸送。以上這些都是北京房價的助推器。

2012年中期開始，北京新增住宅供應危機就初現端倪，如今更為凸顯。毗鄰保利和龍湖南六環項目的所在地，土地拍賣價格已經超過這兩個樓盤的開盤價。2012年年底，在通州和昌平也拍出了“地王”，土地價與同區域的房價相差無幾。

為了防止土地拍出過于驚人的價格而加強房價上漲預期，北京最近出讓的地塊普遍做出最高限價，通過配建公用租賃房面積來確定中標方。上市公司京投銀泰（600683.SH）中標海淀區玉淵潭地塊，引發股價接連漲停。資本市場隱含的信息是，只要能在北京拍得土地，利潤就是不用考慮的問題。

北京高地價對開發商來說，并不一定意味著高風險。由于土地供應十分有限，不少開發商在北京的項目都可以視作“孤本”，并不追求高周轉和快速資金回籠。多數開發商在北京的投資規模占其總資產的比例并不高，看上去也并沒有太大的財務風險。

這對還沒有湊夠首付門票的“剛需族”來說，并不是什么好消息。對于榮膺“房奴”的李明來說，煩惱還不限于借款和房貸，他還要承擔高房價帶來的生活成本的上漲。

理一次發的“基準價”已經上漲到30元，菜價一直居高不下。春節后，小攤上手搟面的價格又上漲了5毛錢，去年下半年以來，共漲價8毛錢，幅度40%。這不是小商販串通漲價，高房價帶來了高租金，外來務工人員也需要安身之所。高房價帶來商品和服務價格的上漲，目前也看不到盡頭。