北京房奴：與房?jī)r(jià)賽跑

2013年1月，如愿以償?shù)兀蠲鳟?dāng)上了“房奴”。

這套位于北京亞運(yùn)村區(qū)域的二手房面積有80平方米，單價(jià)超過4萬元。李明夫妻倆拿出大學(xué)畢業(yè)以來的所有積蓄，再加上求助雙邊親友，才湊足了首付。此外，還向銀行申請(qǐng)了180萬元的貸款。

最近網(wǎng)上有句流行語：晚買房一年，等于白干一年。作為有著10年“漂齡”的資深北漂族，李明有深切的感受。他向記者表示，剛來北京的時(shí)候，周圍同事和朋友的經(jīng)濟(jì)狀況都差不多，買房的早晚是拉開經(jīng)濟(jì)差距的最大因素。

“等還完貸款，我都快60歲了。我這輩子的意義就是換來了這套房子。”在記者面前，李明落寞而凄然。

房?jī)r(jià)上漲無盡頭

李明2002年大學(xué)畢業(yè)就來到北京工作。剛剛踏入社會(huì)的暢快日子，忙著提升職業(yè)素養(yǎng)和擴(kuò)展交際圈，買房從沒有縈上心頭。

當(dāng)時(shí)距離房改不過三四年，北京商品房市場(chǎng)還處于發(fā)展期，城市版圖遠(yuǎn)小于現(xiàn)在。市區(qū)不乏5000元/平方米的樓盤。2003年，有個(gè)別戶口留在北京的同學(xué)在京北的回龍觀買到了經(jīng)適房，售價(jià)2650元/平方米。由于購(gòu)買總價(jià)較低，月供不是太大的負(fù)擔(dān)。沒成想，10年之后，經(jīng)適房可以上市流通，售價(jià)每平方米超過2萬元。

2005年前后，有兩個(gè)同事在京西大盤世紀(jì)金源買了房，裝修升格為辦公室的一大熱點(diǎn)話題。李明每個(gè)月6000元的工資剛好抵得上1平方米的房?jī)r(jià)。以現(xiàn)在看來，這是較為理想的房?jī)r(jià)收入比。李明不太控制花費(fèi)，首付款差得太遠(yuǎn)，加之沒有強(qiáng)烈的意愿，買房的念頭一閃而過。

這是北京房?jī)r(jià)暴漲的前夜。京西昆玉河畔萬柳地區(qū)的房?jī)r(jià)7000元～8000元/平方米，多項(xiàng)目同時(shí)施工，冬春兩季塵土飛揚(yáng)。現(xiàn)在萬柳已成為北京的高檔社區(qū)，房?jī)r(jià)超過5萬元/平方米。

在官方統(tǒng)計(jì)里，2005年創(chuàng)出了北京新建商品房成交面積的峰值，以后也沒有超越過。而且，當(dāng)時(shí)在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，還是以市區(qū)為主，并沒有讓位于新規(guī)劃的郊區(qū)新城。

2007年，當(dāng)李明有了清晰的買房意愿的時(shí)候，他驚訝地發(fā)現(xiàn)，通州地區(qū)的房?jī)r(jià)都過萬了，市區(qū)位置稍好一點(diǎn)的房子，售價(jià)均超過2萬元/平方米。以他的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，在通州買房都甚為吃力，更不用說市區(qū)了。不甘于市區(qū)和郊區(qū)之間的舟車勞頓，李明買房的計(jì)劃又放下了。

2008年金融海嘯后，出現(xiàn)了難得的買房時(shí)間窗口。李明現(xiàn)在想來還十分痛心。二環(huán)內(nèi)大盤中信城1.6萬/平方米開盤，現(xiàn)在已經(jīng)接近5萬元/平方米。李明也去看過北五環(huán)外的潤(rùn)澤悅溪，電梯小高層塔樓售價(jià)8800元/平方米，板樓售價(jià)9600元/平方米，現(xiàn)在每平方米已經(jīng)漲到3萬元。

這個(gè)時(shí)間窗口轉(zhuǎn)瞬即逝，只持續(xù)了2008年10月到2009年2月很短的幾個(gè)月時(shí)間。不少房企因?yàn)樵?006年、2007年樓市高峰期擴(kuò)張過猛，出現(xiàn)資金鏈危機(jī)，因而被迫選擇向消費(fèi)者讓利回籠資金。經(jīng)濟(jì)刺激帶來貨幣天量投放，人民幣“發(fā)毛”時(shí)代來臨。開發(fā)商很快就后悔以價(jià)換量，轉(zhuǎn)而猛烈提價(jià)，到了2009年年中，不少樓盤相對(duì)谷底價(jià)格翻番。漲價(jià)潮帶來的恐慌性買房一直延續(xù)到2011年，通州樓盤高價(jià)位成交區(qū)間普遍在2.5萬元/平方米以上。

李明為抄底金融危機(jī)的盲從付出了代價(jià)，在隨后的樓市暴漲中也沒有勇氣追漲。到了2010年，面對(duì)市區(qū)動(dòng)輒3萬元起、郊區(qū)2萬元的房?jī)r(jià)，李明意識(shí)到，在北京買房已經(jīng)超出自己的經(jīng)濟(jì)能力。

不幸的是，他成為開發(fā)商口中的“剛需人群”——結(jié)婚了。兵合一處，將打一家，李明夫妻的經(jīng)濟(jì)實(shí)力加倍。買房幻想又開始有了影影綽綽的圖景。好消息是，北京限購(gòu)了。

2011年年初，北京行政手段入場(chǎng)干預(yù)，執(zhí)行全國(guó)最為嚴(yán)格的限購(gòu)，只有北京戶籍或具有五年連續(xù)社保記錄的外地人群才有資格購(gòu)房。

此時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正飽受經(jīng)濟(jì)刺激后遺癥和通貨膨脹的困擾。通貨膨脹帶來的緊縮措施，大幅抬升了社會(huì)真實(shí)利率水平，實(shí)體經(jīng)濟(jì)流動(dòng)性危機(jī)再現(xiàn)。民間高利貸等影子銀行體系輸血通道全面接續(xù)，大量資金加速流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。這一現(xiàn)象并沒有持續(xù)太久，隨著經(jīng)濟(jì)景氣狀況的持續(xù)下降，高利貸開始在全國(guó)范圍內(nèi)崩盤。溫州、鄂爾多斯、唐山、神木等民間借貸活躍的地區(qū)，房?jī)r(jià)大幅下挫。2011年年底，全國(guó)大多數(shù)城市住宅平均成交價(jià)格都有所下降。

出人意料的是，執(zhí)行全國(guó)最嚴(yán)厲限購(gòu)的北京房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺。2012年年初，龍湖和保利位于北京南六環(huán)外的兩個(gè)項(xiàng)目開盤，售價(jià)約1.3萬/平方米。從價(jià)格平易近人角度上來講，這兩個(gè)項(xiàng)目可以視作年度樓盤。由于位置偏遠(yuǎn)，交房時(shí)間都是遙遠(yuǎn)的兩年后，其真實(shí)的性價(jià)比并沒有開發(fā)商宣傳的那樣突出。裝修污染會(huì)對(duì)小孩的健康產(chǎn)生影響，準(zhǔn)備要孩子的李明夫妻傾向于買二手房。

即使執(zhí)行嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，北京市區(qū)的二手房?jī)r(jià)格也沒有明顯的下降。2012年下半年，北京樓市成交量和價(jià)格再度暴漲。龍湖和保利的那兩個(gè)項(xiàng)目第二期開盤價(jià)就定在了1.6萬元/平方米以上。二手房漲幅更為明顯，2013年1月，北京二手房均價(jià)超過3萬元/平方米。

李明夫婦后悔聽信了政府的調(diào)控政策。從2011年開始，他倆在亞運(yùn)村的看房行動(dòng)持續(xù)了一年多，眼看著該區(qū)域房?jī)r(jià)從2.7萬元/平方米上漲到近4萬元/平方米。“剛需族”沒有說“不”的權(quán)力——孩子已經(jīng)開始孕育了。

房奴漫漫還款路

李明夫婦這套房位置不差，交通、學(xué)校、超市、銀行等配套一應(yīng)俱全。北京常見的六層紅色小樓的頂層，沒有電梯，灰暗的外觀和樓道彰顯超過20年的房齡。這套房子北京亞運(yùn)會(huì)后入住，前任房東的買價(jià)為10萬元，他的接手價(jià)為300萬元。

300萬元是前任房東得到的凈價(jià)，李明夫婦還需要承擔(dān)各種交易稅費(fèi)。這是一套央產(chǎn)房，前任房東在出售前才辦妥了房權(quán)證，李明需額外承擔(dān)16.5萬元的營(yíng)業(yè)稅。此外，還有3萬元的契稅和為房東承擔(dān)的3萬元個(gè)人所得稅。

經(jīng)濟(jì)景氣下行，政府稅收的增收壓力沉重。官方數(shù)據(jù)顯示，從2012年下半年開始，地方政府地稅收入增幅逐月上揚(yáng)，來自房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收是重要增量。李明為政府增收的貢獻(xiàn)度為22.5萬元。

經(jīng)手這筆交易的中介也收取了8萬元。其中包括7.5萬元信息費(fèi)，6000元過戶費(fèi)和貸款服務(wù)費(fèi)。通過網(wǎng)絡(luò)分享和同事朋友的言傳身教，李明事先也學(xué)了不少“跳單”攻略。在房子門口守株待兔等待房東出現(xiàn)、分頭行動(dòng)盯梢房東互通聯(lián)系方式等試圖繞過中介的努力，被證明都是徒勞的。

雖然北京有中介傭金率不超過房?jī)r(jià)2%的官方規(guī)定，但中介總有各種應(yīng)對(duì)的辦法。北京最大的二手房代理商——鏈家地產(chǎn)，傭金收入已經(jīng)達(dá)到數(shù)十億量級(jí)。

房?jī)r(jià)加上交易稅費(fèi)，李明夫婦的最終買價(jià)為330.5萬元，折合每平方米單價(jià)已經(jīng)超過4萬元。兩個(gè)家庭合計(jì)拿出近百萬元，又向親友轉(zhuǎn)借超過50萬元，方才湊足首付。夫妻兩人還向銀行申請(qǐng)了180萬元貸款，期限20年，月供超過1.3萬元。

“我們自己覺得經(jīng)濟(jì)狀況行，為了這套房子欠了一屁股債。等還完貸款，我都53歲了。”李明似乎看到了自己的垂垂老矣。

北京房?jī)r(jià)的癲狂似乎看不到終點(diǎn)。源于對(duì)優(yōu)良就業(yè)、醫(yī)療、教育資源的追求，人口一直處于膨脹狀態(tài)；成則入京的觀念不斷發(fā)酵并形成羊群效應(yīng)，全國(guó)的富裕階層紛紛選擇在北京投資購(gòu)房；還有讓人深惡痛絕的福利購(gòu)房和利益輸送。以上這些都是北京房?jī)r(jià)的助推器。

2012年中期開始，北京新增住宅供應(yīng)危機(jī)就初現(xiàn)端倪，如今更為凸顯。毗鄰保利和龍湖南六環(huán)項(xiàng)目的所在地，土地拍賣價(jià)格已經(jīng)超過這兩個(gè)樓盤的開盤價(jià)。2012年年底，在通州和昌平也拍出了“地王”，土地價(jià)與同區(qū)域的房?jī)r(jià)相差無幾。

為了防止土地拍出過于驚人的價(jià)格而加強(qiáng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，北京最近出讓的地塊普遍做出最高限價(jià)，通過配建公用租賃房面積來確定中標(biāo)方。上市公司京投銀泰（600683.SH）中標(biāo)海淀區(qū)玉淵潭地塊，引發(fā)股價(jià)接連漲停。資本市場(chǎng)隱含的信息是，只要能在北京拍得土地，利潤(rùn)就是不用考慮的問題。

北京高地價(jià)對(duì)開發(fā)商來說，并不一定意味著高風(fēng)險(xiǎn)。由于土地供應(yīng)十分有限，不少開發(fā)商在北京的項(xiàng)目都可以視作“孤本”，并不追求高周轉(zhuǎn)和快速資金回籠。多數(shù)開發(fā)商在北京的投資規(guī)模占其總資產(chǎn)的比例并不高，看上去也并沒有太大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

這對(duì)還沒有湊夠首付門票的“剛需族”來說，并不是什么好消息。對(duì)于榮膺“房奴”的李明來說，煩惱還不限于借款和房貸，他還要承擔(dān)高房?jī)r(jià)帶來的生活成本的上漲。

理一次發(fā)的“基準(zhǔn)價(jià)”已經(jīng)上漲到30元，菜價(jià)一直居高不下。春節(jié)后，小攤上手搟面的價(jià)格又上漲了5毛錢，去年下半年以來，共漲價(jià)8毛錢，幅度40%。這不是小商販串通漲價(jià)，高房?jī)r(jià)帶來了高租金，外來務(wù)工人員也需要安身之所。高房?jī)r(jià)帶來商品和服務(wù)價(jià)格的上漲，目前也看不到盡頭。