上海市房地產金融風險防范的最優策略與機制研究

摘要：我國當前各種“擠泡沫”的政策措施已基本奏效，房價拐點已現。當前上海房地產市場呈現“量價齊跌”態勢，形成了上海市房地產金融風險的導火索。文章認為上海市防范房地產金融危機的最優政策選擇是保持房價的穩定，應該從短期應急措施和長效機制兩個方面著手來防范當前的房地產金融風險。

關鍵詞：上海市；房地產金融；風險防范；最優政策

一、 上海市防范房地產金融危機的最優政策選擇

1. 對上海市當前房價趨勢的判斷。我國當前各種“擠泡沫”的政策措施已基本奏效，房價已經呈現穩中有降的態勢，房地產市場局部過熱、房價普漲的態勢得到了初步的遏制。對比歷年量價波動的情況可見，當前上海房地產市場可以用“量價齊跌”來描述，表明上海市場并沒有能夠脫離全國大環境走出特立獨行的行情，而是受全國房地產市場的系統性影響比較大。在未來一段時間，如果我國繼續保持宏觀經濟管理政策不變、房地產市場調控政策不變的情況下，根據我們的研究，可以肯定全國房價將持續回落，而上海市房價受上述因素的影響將會更大更顯著，總體趨勢是持續向下，由此形成了上海市房地產金融風險的導火索。

2. 保持房價穩定是當前的最優政策選擇。基于上海市房價將持續下跌、房地產金融風險加劇的現實狀況，我們必須提前做好防金融風險的準備工作。目前有三種策略供選擇：一是任由房價緩慢下跌到合理價位再救市；二是加大擠泡沫力度讓房價快速下跌到合理價位再救市；三是采取較為靈活的短期和長期反金融危機措施以維持房價大致穩定。

策略一的優勢在于，由于房價下跌速度緩慢，短期不會出現大規模的斷供，從而不會造成大量銀行個貸的不良貸款。

策略一的劣勢也很明顯。①樓市將陷入長期低迷。因為要保持房產市值高于房貸余額，房價的下跌速度必須非常緩慢，要使房價恢復正常合理價位將需要長達上十年時間，在此期間新房銷售將受重創，樓市將陷入長期低迷，從而拖累整個經濟的發展。②金融危機爆發的可能性大。既然有不正常的高價，同樣會有不正常的低價，在樓市不斷向下尋找合理的支撐價位時，房價將可能跌破市值引起恐慌，金融危機將不可避免。③救市成功的可能性小。房價長期下跌后即使政府出手救市，效果也難預料。從證券市場表現來看，歷來政府出手救市都只能暫時奏效，最終難以逆轉市場的大趨勢。因此在經歷長期緩慢下跌之后，政府救市政策的成功可能性較小，失敗的風險很大。

策略二如果奏效將是最理想的，其優勢在于：盡管房地產市場和金融市場短期將面臨較大的問題，但災難時間很短，在政府強有力的救市政策之下，房價在一個合理價位迅速穩定。只要房價能穩定在市值大于個貸余額這個臨界點之上，斷供潮不會出現，個貸不良率不會攀升；同時剛需將帶動新房銷量回升，開發貸款也不會出現大量的壞賬。按照我國首付三成的情況來看，臨界點大概在購房款的40%，在此之上止跌都將不會造成金融危機。

策略二的劣勢在于，房價如果快速下跌將會形成強大的下跌慣性，很可能跌破臨界點從而引爆金融危機，此時政府救市成功的可能非常小。房地產市場的一個重要特點是房價總是呈現單邊上揚和單邊下跌的趨勢，正反饋效應明顯。在泡沫較大的情況下房價暴跌趨勢一旦形成將很難控制，從而導致嚴重的金融危機。從歷史上看，無論是在日本金融危機中，還是亞洲金融危機以及次貸危機中，房地產市場都明顯表現出這個規律。

由于上海房地產市場在前期屬于典型的過熱地區，經過多年的上漲，尤其是近兩年上海房價的快速上揚累積了很大的風險，暴風驟雨的下跌將引發拋售狂潮，房價崩潰的時候所有人都會喪失理性，尤其是上海樓市中存在的大量投機者，將會大量拋售手中的房產，形成惡性循環從而導致樓價不斷下跌。在這種完全失控的非理性大跌中，政府的救市政策很難成功，爆發金融危機的可能性很大，因此策略二的風險更大。

策略三的優勢在于：①不會有斷供潮。從當前看已經購房者不會斷供，從而銀行不會被迫降價出售斷供房，消除了房價猛烈下跌的一個隱患。②政策實施的難度不大。當前房價下跌幅度不大，十八大提出的收入倍增計劃甚至還使房價有上漲預期，此時適當放松擠泡沫的政策，出臺一些溫和的刺激政策，比如提高公積金的貸款額度，對剛需提供優惠貸款利率等，將能起到較好的穩房價的作用。

只要能夠維持房價穩定，就能充分發揮住房的居住與投資兩種功能，滿足兩個群體的需求。作為一種投資品，只有存在保值增值功能的情況下才有市場，穩定房價符合這一群體的需要；而下跌通道中只有在確信房價已經穩定，剛需才會出手消費，因此在當前情況下，只有維護房價的穩定才能化解房地產金融風險。

此策略的不足之處在于，當前房價處于高位，偏離剛需的承受能力較多，在一段時間內新房銷量將停滯不前。避免房地產金融危機是當前的首要矛盾，在貸款余額中個貸相比開發貸款占比更高，因此首先要防范斷供導致的金融風險問題。而且只要剛需真實存在，房價穩定下銷量肯定會上去，由此可見本策略成功的關鍵在于解決好開發商的問題。在短期銷量難以擴大的情況下，處理好住房開發的節奏問題，保證開發商不盲目屯地盲目開發，改為減少開發盡量消化庫存才能避免降價競銷的局面，就從開發商的角度消除了爆發嚴重的金融危機另一個隱患。

權衡策略三的利弊得失，總體來看防范金融風險的優勢明顯，不足之處也好彌補，可操作性強。

綜合以上三種策略的分析發現，策略三是當前的最優選擇。只有保持房價的基本穩定，大規模的斷供和爛尾樓導致的房地產金融危機才能避免。

二、 上海市防范房地產金融風險的短期應急措施

盡管房價下降有系統性特征，但是由于住房存在區域性的特點，即使在全國房價回落態勢下，只要措施得當操作及時，依然能夠穩定上海市的房價。防范房地產金融風險的舉措可分為短期應急措施和長期防范機制。前者是指在風險苗頭出現時穩定房價的重要措施，特點是政策實施后短期即可較為有效地刺激市場需求，增加購買力，提振市場信心，穩定房價；后者是指從政府監管的角度來防范金融風險，特點是偏重宏觀層面和長效機制。

2012年2月上海出現了“持有長期居住證滿3年家庭可購二套房”的“限購松綁”風波，但是當前情況與年初已經有了很大不同，房地產市場量價齊跌已經發出了較強的金融風險提示信號，此時整體調控政策應該進行適應性微調，采取必要措施來昭示政府維護金融市場穩定的意圖。盡管十八大期間住建部再次申明“暫時還不想放松房地產市場調控政策”，但是要提早樹立應對金融危機的思想，預先儲備應急政策。我們可以從以下幾個方面來儲備應急措施，在適當的時候結合具體情況推出。

1. 及時調整土地供應政策。從歷史上看，土地供應量與房價都有著密切關系。從2005年、2006年全國土地供應下降，開工建設量減少，2007年房價出現暴漲；2009年土地供應量負增長，2010年房價大幅上漲。這實際上在很大程度上反映了市場供求的基本規律。盡管影響房價的重要因素很多，但房地產市場比竟也是一個市場，供給定律和需求定律也將在房地產市場中得以體現，因此我們相信，適當減少土地總量的供應，將能在很大程度上有助于穩定房價。

調整土地供應政策，從現在就應該開始實行。適當減少土地總量的供應，引導開發商以去庫存為當前的工作重心；減少上海市中心區域的土地供應，盡量增加周邊地塊供給，以較低的平均房價引導和滿足剛性住房需求。通過減少供應穩定房價、刺激剛需提高交易量的雙重手段，能較好地達到穩定房價、提高交易量以防范金融風險的目的。

2. 為剛需提供購房補貼。借鑒次貸危機中的措施，必要的時候對剛性需求提供一定的貨幣補貼，同時降低印花稅和給予部分個貸貼息等，能夠提高剛需的購買力，促進住房消費。另一方面，降低營業稅和契稅等以減輕交易成本，也能在一定程度上促進樓市供需兩旺。這一措施也許對下跌中穩定房價效果不顯著，但是對促進剛需購房以提高成交量，消化商品房庫存以降低開發貸款的不良率有著重要的積極意義。

3. 處理好保障性住房對商品房的擠出效應問題。保障房尤其是經適房和公租房對商品房存在著較大的擠出效應。在當前房價存在較大下行壓力的情況下，如何處理好兩者的關系，有必要重新調整戰略部署。

采用收購的方式完成保障房任務能夠一舉兩得。既滿足保障房的建設任務，又解決了沖突的問題，促進了商品房市場的良性發展，因此目前的最優選擇應該是暫緩建設公租房、廉租房等，暫時以租金補貼為主，實物配租為輔，適當時候再購買商品房作為保障房。

問題是收購的保障房要合理：價位、地段、數量等都要合理。不僅要考慮收購時以上因素合理，還要考慮到未來管理上的便利性和低成本要求，因此在收購的用途上，宜以公租房為主，廉租房為輔，適當配以經濟適用房。

從收購時機上考慮，目前也可以少量購買，目標是完成中央的任務和兌現政府承諾；在需要政府出手救市的時刻再出手進行規模收購。從解決金融危機的角度看，收購的目標應該是那些貸款未還清、銀行強制收回準備拍賣的住宅，這樣能夠最大限度地減輕金融危機的沖擊力，最大化收購資金的效用。

從收儲資金來源上看，目前可以動用住房公積金閑置資金進行收儲。上海利用閑置住房公積金收儲保障房已經取得了一定的經驗，在保障本金安全和一定收益的情況下，適當擴大閑置住房公積金收儲保障房的數量，尤其是收購一手房房源，既能解決資金閑置問題，又能解決房地產市場資金饑渴和滯銷的問題，達到多贏的格局。

在需要規模收儲的時候，土地出讓金和政府基金等凡是用于保障性住房建設的資金都可以用于收儲保障房。另外還要制定一些優惠政策，充分利用社會資源，動員社會資金積極參與到這個重大舉措中來，實現既防治金融危機，又解決住房困難的問題，解決社會資金投資渠道不足的問題，達到一舉多得的功效。

4. 可適時重啟購房入戶政策。上海戶口在老百姓的心目中有著很高的含金量，購房入戶曾經是啟動上海房地產市場的重要手段之一，如果重啟這一政策，必能在關鍵時候發揮出重要而深遠的作用。一方面能夠拉動巨量資金流入上海房地產市場，消化庫存商品房，有效穩定房價；另一方面能夠解決大量老百姓關注的戶口問題，提高上海的凝聚力，使人們的生活更有奔頭，因此這項政策不僅可以成為刺激房地產消費和防范金融風險的權宜之計，而且還能順應戶籍制度改革的需求，達到一舉多得的效果。

三、 防范房地產金融風險的長效機制

防范房地產金融風險，除了短期的應急措施能夠起到一定的作用外，最主要的還是依賴于房地產金融市場的制度建設，做好防范金融風險長效機制的基礎性工作。

1. 加強對開發商的監管防范金融危機。一要強化對“四證”的審查把關。為防止開發商資金鏈斷裂而造成爛尾樓，首先要在招拍掛環節嚴審開發商資質，減緩開發商拿地速度，加強開發過程的動態監控，及時掌握開發商的資金狀況；對“四證”不全的不準發放住房開發貸款。二要強化對開發企業資質的審查把關。對一級、二級企業要重點支持，限制對三級以下企業發放開發貸款。三要加強對自有資金的審查把關。強調企業凈資產應達到項目總投資的30%，單個項目自籌資金達到項目總投資的35%。當然，對于開發商的正常合理資金需求，應該協調銀行盡量予以滿足。

2. 完善上海的個人購房貸款征信系統。從2005年7月份開始，上海各家銀行已全面啟用了人民銀行個人征信系統，從此個人貸款中異地購房、多套購房及欠款失信記錄等可實現全國聯網。銀行通過查詢此系統可客觀判斷貸款人的貸款歷史和還款能力，做出是否放貸的決定，并切實操作多套購房利率，從而有效控制個人房貸風險。但是由于這一征信體系還無法客觀統計貸款人的收入水平，目前就做到真實反映貸款人還款能力還不現實，因此如何彌補這一缺陷就成為當前防風險的重點。

首先要詳細了解核實借款人（及其家庭成員）的職業、收入狀況以及穩定性，確保借款人有足夠的收入來保證按期歸還借款本息；第二要約見借款人，當面核實有關情況，由借款人當面對借款合同等重要資料進行簽字蓋章。對職業及收入狀況穩定、有足夠的還款來源、個人資信狀況良好的借款者，應作為重點支持的優質客戶群體；對于信息不符的異常客戶，應提高貸款利率或者拒絕發放貸款，并加入征信黑名單。第三，對于購買商用房、商住兩用房、購買第二套以上住房用于投資投機的，在審查其第一還款來源時更應嚴格和慎重，嚴格執行限購政策，并提高貸款利率。第四，嚴格審查購房人的資質，打擊開發商自買自賣欺騙銀行的違法行為，嚴格控制投機性購房，排除金融地雷的隱患。

3. 積極解決土地財政的難題，加快轉型升級步伐。土地財政推高房價泡沫，無論在全國還是上海，已經是一個不爭的事實。只有從根本上規避對土地財政的依賴，才能促進房地產市場長期可持續發展。從上海市的具體情況來看，上海的優勢顯然不在房地產市場，而在于已經形成的人才優勢、技術優勢、產業結構優勢、區位優勢等。如何加快轉型升級的步伐，將這些優勢放大，把這些優勢轉化為政府財政收入，才能規避當前的土地財政問題，從根本上將房價收入比控制在一定合理范圍，既讓老百姓有良好的居住條件，同時政府也有穩定的稅源。

4. 強調三成底線的按揭制度。強調住房抵押貸款的首付成數不得低于三成。只有嚴守這個三成底線，才能保證在未來萬一泡沫破裂的情況下不至于造成大面積斷供問題，同時遏制投機投資性購房帶來的房價泡沫。美國的次貸危機和日本金融危機中，教訓最為深刻的就是幾乎零首付所導致銀行系統異常脆弱性帶來巨大損失。

5. 暫緩推出房地產稅。如果現在推出美歐的持有征稅制度，也許能夠改善地方政府的財政狀況，但是毫無疑問將對目前的樓市構成致命打擊，將直接導致房地產金融危機的爆發。而如果倉促推出一個不痛不癢的方案使房產稅增收范圍過窄，稅率過低，將無助于改善政府收支狀況，也無助于擠壓房價泡沫，反而失去了未來在這兩方面的主動權；暫緩推出房產稅，保持當前一定的輿論壓力，則既能對樓市投機構成壓力而抑制泡沫，也不會對房價下行形成實質性壓力，根據未來房地產市場的具體情況再決定推出合適的房產稅，無疑能掌握更大的主動權。

6. 構建住房貸款管理預警監控系統。（1）建立風險預警機制。依靠信用管理系統平臺，建立反應靈敏的預警機制，實現對房地產信貸運行的全過程監控，將高風險不良客戶列入“黑名單”。（2）加強監管，嚴厲打擊非法操作和假按揭行為，加強對“假按揭”事件的處理動態，對開發商采用虛假手段惡意騙貸行為必須及時動用法律手段追索債務。對銀行內部人員參與串謀騙貸的，要嚴肅追究其責任。（3）加強房地產資金封閉式管理。對勘察設計、建材采購、民工工資支付項目等資金嚴格管理，防止抽逃和挪用資金；項目完成后，銷售收入也實行全封閉管理，確保銷售收入按比例優先歸還貸款。（4）繼續加大住房不良貸款的處置工作，創新解決不良貸款的手段和方法。

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基金項目：國家自然科學基金（項目號：71103121）、浙江省杭州市哲學社會科學規劃課題（項目號：C12YJ03）、上海市哲學社會科學規劃課題（項目號：2011EJL002）、上海市教委科研創新課題（項目號：12YS106）階段性成果，上海財經大學研究生創新基金（項目號：CXJJ-2009-305）。

作者簡介：姚玲珍，上海財經大學公共經濟與管理學院教授、博士生導師；謝永康，上海財經大學公共經濟與管理學院博士生；李媛媛， 上海財經大學公共經濟與管理學院博士生，立信會計學院教師。

收稿日期：2012-12-24。