我國商業銀行房地產開發貸款風險成因研究

摘要：房地產是我國經濟的支柱型產業，屬資金密集型行業，地產項目開發建設的主要資金來源是商業銀行貸款。伴隨房地產行業的快速發展，貸款規模逐漸擴大，相應的風險問題也日漸突出。總結房地產開發貸款特點和風險類別，綜合分析我國商業銀行房地產開發貸款風險成因的內外兩方面因素，并提出對應的政策建議。

關鍵詞：房地產開發貸款 商業銀行 風險

1 房地產開發貸款的內涵、特征及分類

1.1 房地產開發貸款的內涵和特征

房地產開發貸款指由商業銀行向房地產企業發放，用于住房、商業用房和其他房地產開發建設的貸款。房地產行業開發周期長、資金需求量大，對銀行貸款依賴程度較高，房地產開發貸款具有以下特征。

1.1.1 資金額度大，風險較高。房地產項目開發中的各個環節都需要大量資金，單個企業授信額度較大，銷售易受經濟周期和政策環境影響，影響貸款發放及后期管理過程中出現問題，存在較高的信用風險。

1.1.2 還款周期長，風險因素多變。房地產項目從做出決策到上市銷售，開發周期較長，導致開發貸款的還款周期延長，土地政策、土地出讓價格、利率水平等因素發生變化的可能性加大，直接導致房屋建設成本和銷售情況的不確定性增加。

1.1.3 抵押物單一，價值不穩定。房地產開發貸款抵押物主要包括抵押土地使用權和抵押在建項目，二者價值并不穩定，當房價處于下行周期，抵押物估值將縮水。

1.1.4 環節較多，鏈條效應明顯。房地產開發可分為土地批租、房地產開發和租售三個階段，各階段資金鏈條相互影響、環環相扣，每個環節都包含政策風險、市場風險、財務風險。只要其中某一環節出現風險，就可能導致房地產企業出現資金鏈斷裂。

1.2 房地產開發貸款分類

1.2.1 信用風險。我國房地產市場的迅猛發展，商業銀行房地產開發貸款發放規模也逐漸增大，房地產企業的信用風險成為商業銀行風險的重要組成。開發商違約的主要原因是地產項目銷售不暢，資金回籠速度和規模沒有達到預期目標。受現行房地產限購政策、購房者持幣觀望和即將開征房產稅預期的影響，很多開發商存在在建或已建成項目銷售困難問題，房地產開發貸款可能無法到期歸還并發生延期或倒逼銀行進行貸款重組，造成信用風險。

1.2.2 市場風險。我國房地產價格的影響因素復雜，房地產企業通常按周邊樓盤銷售價或者當地及周邊區域最新出讓土地價格來定價，房屋價格不確定性很高，隨意性較強，均衡的房價不能準確預測和評定。同市場上短期供求狀況不可能反應社會的真實需求，消費者對房價走勢的預期一旦發生變化，就會持幣惜購，市場有效需求萎縮，形成市場風險。

1.2.3 銀行操作風險。受利潤驅使，銀行容易產生放貸沖動，如果不注意操作環節的監管和控制，極易產生操作風險。銀行操作風險主要包括以下幾項：①違規發放貸款，銀行可能為了完成年度或季度貸款發放指標，不按照工程進度合理放款；②信貸資金無法執行封閉運作，難以監控；③抵押物變現存在困難，銀行很難全額收回貸款本金及利息。

1.2.4 房地產企業經營風險。企業經營風險指由于企業投資、出售、人事等方面經營決策失誤，造成實際收入或利潤沒有達到預期，直接影響現金流，造成難以規劃銀行貸款的風險。地產開發受到籌資方式、設計定位、成本估算、政策干預等因素的影響，某一個環節出現問題，整個開發項目會產生聯動效應，造成公司損失，資金回籠出現問題。

2 我國房地產開發貸款風險成因分析

我國市場經濟體制并不健全，市場和法律還有待完善，特別是利率市場化未充分放開，商業銀行的資產定價機制尚未確立，并沒有實現真正意義上的商業化。由于房地產在我國經濟發展中的特殊地位，商業銀行的房地產開發貸款風險的形成也受到眾多因素印象。

2.1 我國房地產開發貸款風險形成內部因素

2.1.1 貸款發放監管機制不足。商業銀行向企業提供的貸款資金未能嚴格遵照合同條款，房地產企業在實際操作中，運用資金的范圍超過了當期的收益預期。商業銀行放使企業對借貸資金的用途超過了其未來收入的現值，造成在比較充裕的時間段內，房地產企業總是可以不斷的用新增借貸資金償還舊貸款的利息。

2.1.2 短期利益高引發貸款發放規模擴大。存款、貸款和中間業務是商業銀行對下屬機構、客戶經理和前臺操作人員進行考核和評定的重要指標。對房地產公司放貸能夠派生出大量的存款和零售、中間業務，使得相關操作人員傾向于大規模發放房地產開發貸款，甚至存在違規方法貸款，重規模、輕質量的現象。

2.1.3 風險計量技術落后。我國商業銀行的風險計量基本處于起步階段，重視對單筆貸款風險的審核，尚無法準確衡量整個組合的風險特別是跨經濟周期的風險，對房地產貸款規模的控制更多來自于對基層經營機構的需求和高層管理經驗平衡的結果。

2.2 我國房地產開發貸款風險形成外部因素

2.2.1 多方資金涌入房地產領域。受房地產行業經營模式簡單、投資回報率較高等因素的影響，大量企業或機構進軍地產市場，投機性經營增加，推動地產投資過熱。作為主要的資金來源，房地產開發貸款規模也不斷擴大，易導致商業銀行房地產貸款規模膨脹，更多的資源向房地產業持續集中，而將各類風險推向商業銀行。

2.2.2 行政干預導致貸款風險加劇。土地出讓金成為多數地方政府進行基礎設施建設等公益事業的重要資金來源，地方政府傾向于干預商業銀行決策，盡可能多的獲取資金來支持地方經濟的發展。國有商業銀行的新增貸款中，有政府背景或政府擔保的長期貸款，政府干預下的貸款行為缺乏風險約束，容易推動貸款資金過度擴張。

2.2.3 國家宏觀調控措施缺乏前瞻性。2003年以來，為了引導房地產業健康發展，國家相繼出臺了一系列引導和限制類調控政策。任何一項政策效果都需要經過一段時間的實際操作才能顯現，過于密集的政策出臺不但不能很好的實現政策意圖，還有可能造成意料不到的負面影響。

3 我國房地產開發貸款風險防范建議

3.1 建立持續穩定的房地產調控政策。相關政策的出臺盡管有助于抑制房地產開發過熱、房價過高現象進一步發展，但同時卻加大了房地產信貸風險，房地產企業一旦資金鏈斷裂，商業銀行就將遭受巨大信貸損失。政府要保證房地產市場的健康穩定，不能只靠一時的緊縮貸款發放、限購等政策，要從源頭上進行調控，改變地方政府的土地財政發展模式，調整房地產業的供給結構，增加有效需求，在根本上減少房地產市場的投機行為，為房地產金融的發展創造良好的環境。

3.2 嚴格審查房地產開發及銷售的流程。在發放貸款前，商業銀行就要根據這個特點對申請貸款的企業進行全面的資格審查，對抵押品價值是否滿足貸款要求等進行驗證，以保證貸款能夠按期足額歸還。主要審核內容包括：①要對項目開發的合法、合規及可行性進行審查；②自籌資金達到一定比例后，才能發放貸款，按照項目進度分批發放；③對商品房的預售過程進行深入的監管，充分了解銷售和庫存情況，從而防止開發商隱瞞銷售事實，只要預售收入達到約定的還款點，就要要求開發商及時足額的償還貸款。

3.3 加大信用風險度量量化模型的應用。我國商業銀行信貸管理手段比較落后，對開發貸款項目的審查主要通過主觀判斷和定性分析，定量分析較少，沒有建立科學、完備的信用風險指標度量體系。同時，也沒有根據宏觀經濟形勢的變化、信貸環境的變化、商業銀行信貸資金的流動性以及監管制度要求的變化等，對房地產開發貸項目的量化指標及時的動態調整。缺少有效的信貸風險度量工具，這就使得銀行房地產開發貸款信用風險控制很難實現精細化。所以，商業銀行要加大信用風險量化研究，積累客戶的歷史違約率及其他信用資料，為應用先進、科學、適用性強的信用風險度量與預測模型提供數據和技術支持。

4 結語

在我國，不能簡單地將房地產視為一個行業，地產業因其產業鏈帶動效應、資金聚集效應和產品的特殊性，在我國經濟社會中有著非常重要的地位。在梳理房地產及其開發貸款特點的基礎上，系統分析我國房地產開發貸款風險的形成原因，理解關鍵控制點，有助于商業銀行制定有效的應對措施和控制方法，防范房地產開發貸款風險。

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作者簡介：楊德超，男，同濟大學經濟與管理學院，碩士，管理科學與工程專業，主要研究方向：區域發展規劃、房地產開發與管理。