突破房價魔力探析

摘要：房價的魔力已經為全人類面對的困局，放經濟喜聲一片，控經濟滯緩難行，破經濟哀聲連連。房價的魔力不僅僅發生在中國，經濟發達國家或地區也是比比皆是。1997年東南亞金融危機，香港房價攔腰斬斷；2008年全球金融危機，誘因點就在房地產；日本、韓國等國家就曾因房地產泡沫破滅而使經濟陷入倒退或滯漲。因此，本文從個人視角剖析了房價非理性上漲的本質，以及現行商品房定價弊病，探尋通過商品房建筑物與土地的定價分離突破房價經濟魔力的設想。

關鍵詞：房價魔力 價值本質 權利融斷 定價扭曲 定價分離 土地使用稅

上世紀90年代以來，尤其是我國住房分配制度由福利分房向貨幣化、商品化轉變以來，我國房地產業取得了極速的發展，促進了經濟的增長。房地產已成為經濟發展的重要組成，在發揮經濟促進作用的同時，房價調控對經濟發展的負效應也相當顯著。房價漲跌會給百姓的生活與心理帶來巨大的壓力，特別是房價下跌打擊更為猛烈，以至影響或打擊當地經濟。如1997年東南亞金融危機，香港房價攔腰斬斷，百姓資產嚴重縮水，有些人一夜之間成為負翁；2008年由美國房地美與房利美開始的次貸危機最后引發成全球經濟危機，導致世界經濟千瘡百孔，這都體現著房地產的威力。

1 房價對經濟影響與政府調控目標相背離的原因

一個國家或地區的房地產采取促進政策，經濟指標就容易欣欣向榮，但伴隨著的就是高房價，百姓埋怨政府、詛咒開發商。而調控時，伴生行業，如水泥、鋼鐵、建筑業、機械制造業等諸多行業受抑制，經濟發展缺乏動力，百姓又寄希望于房產推動經濟。房地產的興與滯，可謂牽一發而動全身，已經成為影響一個國家或地區經濟發展重要因素，這與政府希望在房產調控中不影響其它行業發展的大目標相左，我國房地產調控與促進所產生現象證實了此現象的存在。為了調控房產，我國2010年以來實行了嚴格的限貸、限購政策，從市場經濟角度看，限貸與限購有悖于市場自由原則；但從政治經濟學角度分析，具有積極的現實意義。

幾年前大家熱議的物業稅，以及已在試行的房產稅，皆各有利弊。房產稅的隱憂之處在于產權融斷，假設今年以100萬元買入一套商品房，房價每年以5%的速度（復利）溫和增長，同時以當年房價的1%繳納房產稅，使用期滿后此商品房的總價值約為2898萬元，70年累計繳納房產稅約589萬元，為期滿年商品房總價值的20.3%，價稅合計約3487萬元。關鍵不在此商品房的價稅合計金額，而是土地使用權到期前夕，持房者還擁有幾千萬的資產，同時還在為個人房產繳納房產稅，就在土地使用權到期的那個時點，根據國家現行法律規定，國家可以無償收回此土地使用權，到期前后，價值幾千萬元的個人資產被清為零，這種產權融斷帶來的隱憂不言自明。再深入分析，先不論現商品房屋的實際可使用年限，假設能夠達到土地使用年限期滿，根據物品的價值原理，房屋的價值已經歸為零，剩下的只是土地價值。

通過假設分析可知，房地產調控之所以糾結不斷的關鍵原因是土地的稀缺性。商品房中的建筑物是隨時間推移減值的，但土地的稀缺性，使得與土地捆綁在一起的建筑物有年限越長越值錢的假象。兩種不同價值取向的標的物混淆在一起定價，必然造成定價體系的扭曲，帶來調控與促進的不協調。隨著城市化、城鎮化、工業化、現代化的推進，我國可使用的土地越來越少，土地與經濟發展間矛盾越來越深，土地的價格也越來越高，調控房地產的難度也越來越大。因此，突破房價魔力，著眼點應考慮分離不同價值取向標的物即建筑物與土地的定價。

2 商品房建筑物與土地分離定價的必要性

我國房地產業改革與發展促進了經濟的快速發展，但調控與促進中出現了諸多弊病。

2.1 全民搞房地產：一直以來，由于房地產賺錢的快捷效應，個人、民企、國企都想在房地產上挖得一桶金，助推了房地產的非理性發展。

2.2 借機大規模圈地：一些政府為取得即期收益，大批出售土地，即使公開招標，除開發商，還出現一般企業與個人不考慮自身需求大規模買地屯地現象。這些單位與個人，一是想借將來產業政策調整，為投資房地產做預備；二是想通過屯儲轉賣賺取收益。

2.3 地方財政收入依賴房地產的程度過高：多年來各級政府通過土地的出售，籌集了相當規模的建設資金，促進了公益事業大力發展。而這種一垂子買賣支撐起來的發展，使政府對土地收入的依賴度過高。

2.4 權力尋租誘惑太大：因土地稀缺帶來的商品房快速上漲，推動了土地價格的持續攀升，在巨大利益的誘惑下，許多官員利用土地定價與出售之權進行利益尋租。更有甚者是直接利用經濟適用房的分配權占有房產，倒賣獲利。

2.5 土地使用年限未體現在拆遷與轉讓定價之中：商品房轉讓中，很少有人關注土地使用年限對商品房價值的影響；舊房拆遷的定價也很少關注到土地使用年限的影響，特別是拆遷過程中由于定價標準看法不一，釘子戶成為拆遷普遍現象。由于土地轉讓或拆遷中土地定價標準看法不一，容易轉化為政府與百姓的矛盾，影響政府的公眾形象。

2.6 土地使用年限不一，加大管理難度：一宗土地上，土地使用年限不同的商用、民用可以同時存在，勢必給未來某一土地使用年限到期時帶來處理的難度。

除以上弊病，為了解決低收入百姓的住房而推出的經濟適用房、保障房也有諸多缺陷，兩種性質的房產都具有補助性，但目前經濟困難的人，不意味未來仍困難。雖然各級政府嚴格審查，但終歸還會有漏網之魚，而有些審查可能只是走走過場，否則也不會出現近期曝出的“房妹”等事件，作為惠利于民的保障房由于市場化不足，房屋品質保證、入住后的退出、資金來源等個個需花大氣的事情。所以，有必要對商品房建筑物與土地進行分離定價，減少住房性質區別，減少尋租、投機、侵利、生腐的空間，降低政府投資保障房資金壓力。

3 商品房建筑物與土地分離定價的緊迫性

據相關資料表明，1996年，我國耕地面積19.51億畝，人均耕地面積1.59畝①。2005年，全國耕地面積為18.31億畝，人均耕地面積已由10年前的1.59畝逐年減少到1.4畝，僅為世界平均水平的40%②。至2010年底，我國人均耕地不足0.1公頃，不到世界平均水平的1/2、發達國家的1/4，只有美國的1/6、阿根廷的1/9、加拿大的1/14，我國可以利用的土地資源并不豐富③。所以，單從土地的稀缺性而言，中國房價絕對不是高了，而是低了。雖然由于土地使用年限不同，不能簡單的進行對比，但至少能夠看一個問題，就是土地越來越少，房價越來越高，政府能夠通過出讓土地取得的收入也越來越有限。可售的土地減少，各級政府的收入也相應下降。雖然房產稅能夠為政府帶來一定的收入，但不足以趕上往年出售土地來得多、來得快。在宏觀調控下，由于各級政府的土地收入的大幅下降，聽聞個別地方出現了致力于土地買賣的具有政府背景的投資公司，這種運行模式依然會加深政府與百姓的不和諧聲音，不是解決問題的根本。而商品房建筑物與土地分離定價，有利用于厘清土地獲利的分配，化解土地所有權與使用權轉移而產生的矛盾。

4 商品房建筑物與土地分離定價的基本思路

商品房建筑物與土地的定價分離，開發商應只負責建筑物而不涉及土地，開發商出售的也只是建筑物，這樣，建筑物的定價核算剝離了土地因素，與市場物價相關聯，交易價格直接反應出當期物價水平，更客觀、更可控、更方便比較。而土地則另建定價體系，由建筑物的所有者以土地使用稅的方式直接向當級稅務部門繳納。

商品房建筑物與土地定價分離，房屋所有者繳納土地使用稅的繳納方式也應做相應調整，可借鑒居民房屋租用支付租金的方式進行定額繳納，繳納標準可根據土地不同用途、上年度省居民平均收入、土地區域極差、建筑密度等因素來確定，并實行一年一定，個人一年一申報。

綜上所述，房價對經濟的牽絆本質是因為土地投機機會的存在，如果商品房建筑物與土地定價分離，且土地使用稅逐年申報征收，可有力扼殺土地投機，降低生腐獲利空間，減少社會土地初期投入成本，提升資金周轉效率，并可結合家庭收入水平與人員健康狀況實施申免、申減等政策，還可根據國家稅收收入水平直接通過臨時性減免政策讓利于民、藏富于民，從而真正意義上突破房價的經濟魔力。

注解：

①摘自：農網快訊網《全國耕地面積每年減少433萬畝》2000年8月.

②摘自：新華網《中國人均耕地面積減少到1.4畝——為世界

40%》2006年4月.

③摘自：《半月談》2011年第3期.

參考文獻：

[1]李晶.《中國房地產稅收改革研究》.東北財大，2012.

[2]汪昊.《房地產市場稅收調控研究》.中國稅務出片社，2009.

[3]姚玲玲.《房地產市場研究》.中國建筑工業出版社，2008.

[4]巴曙松.《房地產大周期的金融視角》.廈門大學出版社，2012.