科技地產(chǎn)：園區(qū)開發(fā)創(chuàng)新模式

我國早已提出建設(shè)創(chuàng)新型國家的目標(biāo)，黨的十八大報(bào)告也明確提出實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略和加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，這成為各地方創(chuàng)新和發(fā)展的重要任務(wù)，同時(shí)，在持續(xù)調(diào)控的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)有何機(jī)遇、優(yōu)勢(shì)和作為呢？這是房地產(chǎn)行業(yè)值得關(guān)注的問題。

2012年11月，深圳第十四屆高交會(huì)上的“科技園區(qū)創(chuàng)新與發(fā)展論壇”倍受矚目，這是高交會(huì)眾多論壇中唯一一家由企業(yè)獨(dú)立主辦的論壇。而作為論壇的發(fā)起者——北京科技園建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“北科建集團(tuán)”）憑借多年來在科技園區(qū)開發(fā)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)、智慧和業(yè)績(jī)，創(chuàng)新性地提出了科技地產(chǎn)商業(yè)模式，成為眾多地方政府、金融、高科技企業(yè)界和房地產(chǎn)行業(yè)精英人士的關(guān)注焦點(diǎn)，也為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型探索出了一個(gè)良性發(fā)展的方向。為了對(duì)科技地產(chǎn)這一全新的市場(chǎng)化科技園區(qū)開發(fā)商業(yè)模式進(jìn)行深入了解，記者實(shí)地走訪了北科建集團(tuán)。

科技地產(chǎn)：

搭建產(chǎn)業(yè)發(fā)展和資源整合的城市創(chuàng)新平臺(tái)

沒有人否認(rèn)房地產(chǎn)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用。但正如住宅房地產(chǎn)調(diào)控所顯現(xiàn)的，脫離了科學(xué)發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會(huì)遭遇它的瓶頸。而真正優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)，只要真實(shí)投入到國民經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型、升級(jí)的過程，非但不會(huì)萎靡，反而能迎來春天。

北科建集團(tuán)的科技地產(chǎn)模式強(qiáng)調(diào)城市與產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，是以房地產(chǎn)開發(fā)為手段，以產(chǎn)業(yè)聚集為目標(biāo)，以科技載體和產(chǎn)業(yè)服務(wù)構(gòu)建為任務(wù)，整合企業(yè)發(fā)展的要素和資源，通過開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)助推產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和價(jià)值提升的一種科技園區(qū)創(chuàng)新開發(fā)模式。實(shí)質(zhì)上，科技地產(chǎn)是以地產(chǎn)為平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)為主體、金融為支撐，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)資本、產(chǎn)業(yè)資本、金融資本有機(jī)融合，驅(qū)動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與發(fā)展的一種全新商業(yè)模式。

科技地產(chǎn)不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)，而是在搭建一個(gè)巨大的平臺(tái)：即產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新平臺(tái)和資源整合平臺(tái)。所謂產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新平臺(tái)，就是每個(gè)科技地產(chǎn)項(xiàng)目都以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和培育為中心任務(wù)，根據(jù)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和政府的發(fā)展戰(zhàn)略，明確園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位，然后通過科學(xué)合理的功能規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)和業(yè)態(tài)準(zhǔn)入，以及全方位的產(chǎn)業(yè)服務(wù)，來營造企業(yè)創(chuàng)新與成長(zhǎng)的硬件環(huán)境和軟環(huán)境，使入駐企業(yè)既能享受到清新優(yōu)美的生活工作環(huán)境，又能降低創(chuàng)新成本，激發(fā)創(chuàng)新活力，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集，加速區(qū)域經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵式發(fā)展。2012年341個(gè)國家級(jí)開發(fā)區(qū)土地利用調(diào)查情況表明，2012年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度為26668.11萬元/公頃，不僅每年都有較大幅度的提升，比同期工業(yè)用地產(chǎn)出強(qiáng)度超出一倍有余，更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通住宅用地的使用效益。因此，科技地產(chǎn)無論是從土地效益上，還是從實(shí)現(xiàn)的功能上來講，已經(jīng)不屬于普通的房地產(chǎn)開發(fā)范疇，而是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展、提升土地價(jià)值的重要平臺(tái)。

所謂資源整合平臺(tái)，就是科技地產(chǎn)項(xiàng)目作為城市功能完善和城市價(jià)值提升的重要載體，包括了建設(shè)、運(yùn)營、管理等環(huán)節(jié)，因此需要開發(fā)商整合多種資源和各方力量來保證園區(qū)功能的實(shí)現(xiàn)。具體來說，在整體功能實(shí)現(xiàn)上，科技地產(chǎn)開發(fā)需要政府配套相關(guān)的城市公共資源；在建設(shè)和發(fā)展中，需要金融機(jī)構(gòu)提供園區(qū)建設(shè)的資金和科技企業(yè)孵化資本；需要網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)與運(yùn)營資源的支持，來提升園區(qū)的智能化管理水平。因此，科技地產(chǎn)作為一個(gè)資源整合的大平臺(tái)，需要開發(fā)商統(tǒng)籌政府、金融以及各種社會(huì)資源，并且科學(xué)合理地確定利益分配機(jī)制，保障各種資源在參與科技地產(chǎn)過程中的利益訴求均衡和價(jià)值實(shí)現(xiàn)。

所以，科技地產(chǎn)模式，直觀來說，是產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與發(fā)展平臺(tái)、是內(nèi)容和資源整合平臺(tái)，不僅提升了土地價(jià)值、城市功能和區(qū)域形象，加速了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和發(fā)展，為政府創(chuàng)造了持續(xù)稅收、就業(yè)，實(shí)現(xiàn)了區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，而且實(shí)現(xiàn)了政府、入駐企業(yè)、開發(fā)商、金融資本等各種資源和力量的利益均衡和價(jià)值提升，從本質(zhì)上來講，科技地產(chǎn)無疑是一個(gè)價(jià)值創(chuàng)造和提升的巨大平臺(tái)。

社會(huì)責(zé)任：

以區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展

和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)為己任

科技地產(chǎn)作為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與發(fā)展的平臺(tái)，其巨大的社會(huì)價(jià)值從創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益和創(chuàng)新成果中可窺一斑。北科建集團(tuán)自1999年成立以來，先后開發(fā)了一區(qū)七園八個(gè)科技地產(chǎn)項(xiàng)目，包括已經(jīng)建成的中關(guān)村科技商務(wù)核心區(qū)、中關(guān)村軟件園、中關(guān)村生命科學(xué)園、大興生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地和正在開發(fā)中的嘉興智富城（嘉興長(zhǎng)三角創(chuàng)新園）、無錫中關(guān)村軟件園太湖分園、青島藍(lán)色生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、長(zhǎng)春北湖科技園。

創(chuàng)新不是一蹴而就的。記者了解到，北科建集團(tuán)的科技地產(chǎn)模式創(chuàng)新，是建立在堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)之上的。北科建集團(tuán)2010年完成了北京中關(guān)村一區(qū)三園的開發(fā)任務(wù)，不僅實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目總體規(guī)劃和功能布局的高品質(zhì)，提升了土地價(jià)值和城市形象，而且成功吸引了微軟、IBM、甲骨文、新浪、甲骨文、百度、美國健贊、瑞士先正達(dá)、博奧芯片等4000多家大型企業(yè)總部和高新技術(shù)企業(yè)入駐，并通過孵化服務(wù)，支持12家企業(yè)入園后實(shí)現(xiàn)國內(nèi)外上市，使數(shù)百家高科技創(chuàng)新企業(yè)化蛹成蝶，累計(jì)獲得自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)和國內(nèi)外專利5000多項(xiàng)，2012年創(chuàng)造產(chǎn)值3500多億元，上繳稅收220多億元，成為推動(dòng)國家自主創(chuàng)新和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的強(qiáng)大引擎。

北科建集團(tuán)正在京外開發(fā)的四個(gè)科技地產(chǎn)項(xiàng)目，總投資約250億元，總建筑面積達(dá)到410萬平方米，其中孵化器、加速器面積多達(dá)150萬平方米，這在國內(nèi)科技園區(qū)開發(fā)企業(yè)中是罕見的。這些園區(qū)已經(jīng)成為當(dāng)?shù)貙?shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的重要推動(dòng)力，成為承接一線城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、技術(shù)轉(zhuǎn)移和推動(dòng)本地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的引領(lǐng)力量，其潛在的巨大社會(huì)價(jià)值也正逐漸顯現(xiàn)。比如嘉興智富城成為浙江省著力打造的科技孵化城“一心八園”的“心”，已經(jīng)帶動(dòng)該區(qū)域成為了省級(jí)高新區(qū)，并正在向國家級(jí)高新區(qū)邁進(jìn)。

中關(guān)村作為我國高新技術(shù)創(chuàng)新發(fā)展的策源地，創(chuàng)新文化氛圍濃厚，創(chuàng)新資源豐富，正日益發(fā)揮出引領(lǐng)示范和輻射帶動(dòng)效應(yīng)，尤其是在向二三線城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和技術(shù)輸出方面做出重要貢獻(xiàn)。2011年，中關(guān)村流向北京之外地區(qū)的技術(shù)合同成交額約1900億元，同比增長(zhǎng)約35%；據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2011年中關(guān)村示范區(qū)上市公司等規(guī)模較大企業(yè)在京外地區(qū)實(shí)現(xiàn)總收入約1萬億元。北科建集團(tuán)作為根植于中關(guān)村園區(qū)的大型責(zé)任國企，開創(chuàng)了科技地產(chǎn)模式，并且在京外布局，就是要幫助外地二三線城市來承接中關(guān)村的技術(shù)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，把中關(guān)村創(chuàng)新文化的精髓、創(chuàng)新的體制機(jī)制以及先行先試所形成的政策優(yōu)勢(shì)復(fù)制到當(dāng)?shù)兀诋?dāng)?shù)匦纬蓜?chuàng)新的文化氛圍和良好的創(chuàng)新體制機(jī)制，推動(dòng)本地的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。

北科建集團(tuán)用“服務(wù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、助推產(chǎn)業(yè)升級(jí)、加速科技轉(zhuǎn)化、提升社會(huì)貢獻(xiàn)”來概括自己的企業(yè)使命，就是要力爭(zhēng)通過科技地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營服務(wù)，在宏觀上促進(jìn)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人才結(jié)構(gòu)、財(cái)政結(jié)構(gòu)等積極轉(zhuǎn)變，在中觀上以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，在微觀上促進(jìn)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)型企業(yè)科技成果產(chǎn)業(yè)化，達(dá)到綜合提升地區(qū)創(chuàng)新能力，實(shí)現(xiàn)政府、股東、入園企業(yè)、合作伙伴和員工五方利益訴求的均衡和共贏。這一使命也集中體現(xiàn)了北科建集團(tuán)“社會(huì)效益為首，經(jīng)濟(jì)效益為本”的經(jīng)營理念，凸顯了國企的社會(huì)責(zé)任。

產(chǎn)品體系：

創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略

和新型城鎮(zhèn)化的實(shí)現(xiàn)載體

城鎮(zhèn)化近年來一直是中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)需拉動(dòng)的最大潛力，2011年我國城鎮(zhèn)化率為51.3%，但目前的城鎮(zhèn)戶籍人口占總?cè)丝诒壤挥?3%，大量農(nóng)民工享受的公共服務(wù)水平很低。因此，提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量和內(nèi)涵，走新型城鎮(zhèn)化的道路，是中國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的新戰(zhàn)略。

新型城鎮(zhèn)化的本質(zhì)，是通過產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚，實(shí)現(xiàn)土地、就業(yè)和人口城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)發(fā)展。北科建集團(tuán)作為大型責(zé)任國企，正是通過不斷的產(chǎn)品體系升級(jí)和產(chǎn)品類型創(chuàng)新，力求將國家創(chuàng)新戰(zhàn)略的實(shí)施和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)有機(jī)聯(lián)系在一起。

從北科建集團(tuán)科技地產(chǎn)的產(chǎn)品體系來看，已經(jīng)完成的中關(guān)村一區(qū)三園可以說是第一代產(chǎn)品，主要功能是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集，主要職責(zé)是土地一級(jí)開發(fā)和招商運(yùn)營。第二代產(chǎn)品是目前正在開發(fā)的京外四個(gè)科技地產(chǎn)項(xiàng)目，主要產(chǎn)品類型包括科技新城和專業(yè)化科技園區(qū)，是對(duì)第一代產(chǎn)品的功能完善和創(chuàng)新升級(jí)。

嘉興智富城是典型的科技新城產(chǎn)品。項(xiàng)目總投資100億元，建筑面積150萬平方米，堅(jiān)持以助推區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市功能提升為核心理念，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，包含了產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)、商務(wù)功能區(qū)、生態(tài)住宅區(qū)三大板塊，囊括了孵化器、研發(fā)樓、廠辦一體化、寫字樓、星級(jí)酒店、餐飲街、購物中心、住宅八種業(yè)態(tài)。項(xiàng)目通過科學(xué)的功能布局規(guī)劃和嚴(yán)格產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)控制，引進(jìn)環(huán)境友好、清潔生產(chǎn)類企業(yè)，使產(chǎn)業(yè)與城市間的矛盾和沖突降到最低，并使各業(yè)態(tài)之間功能互補(bǔ)和產(chǎn)品溢價(jià)最大化，打造了一個(gè)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的微型城市，實(shí)現(xiàn)城市功能與產(chǎn)業(yè)功能的有機(jī)融合，使區(qū)域從業(yè)人員享受到職、住、娛一體化的綜合服務(wù)。這種產(chǎn)品規(guī)避了傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化中有城無業(yè)的現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)了土地利用、就業(yè)能力、人口結(jié)構(gòu)的同步城鎮(zhèn)化。

無錫中關(guān)村軟件園太湖分園是典型的專業(yè)化科技園區(qū)，是對(duì)傳統(tǒng)園區(qū)開發(fā)理念和產(chǎn)品功能的一次升級(jí)。首先，在園區(qū)總體建筑風(fēng)格上，把1040畝土地、77萬平方米的建筑統(tǒng)一進(jìn)行了規(guī)劃，根據(jù)不同的業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)古典風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格和前衛(wèi)風(fēng)格的有機(jī)傳承和相互融合，整體風(fēng)格更加符合審美梯度需要，有效規(guī)避了第一代產(chǎn)品中只進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)和功能規(guī)劃，園區(qū)建筑風(fēng)格難以相互融合的難題。其次，在功能規(guī)劃和業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)上，針對(duì)不同發(fā)展階段、不同經(jīng)營規(guī)模的企業(yè)需要，進(jìn)行了多種建筑業(yè)態(tài)的功能組合，產(chǎn)品業(yè)態(tài)包括了孵化器、總部辦公、人才公寓、培訓(xùn)中心、創(chuàng)意工作室（studio）、廠辦一體化等，產(chǎn)品業(yè)態(tài)更加豐富。

在科技地產(chǎn)第二代產(chǎn)品如火如荼開發(fā)的同時(shí)，為了更好地貫徹國家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化與信息化的良性互動(dòng)，北科建集團(tuán)未雨綢繆，在科技地產(chǎn)的產(chǎn)品體系上再次謀劃升級(jí)，正在大力構(gòu)建第三代科技地產(chǎn)產(chǎn)品——產(chǎn)業(yè)新城，實(shí)現(xiàn)由“科技新城”到“產(chǎn)業(yè)新城”的全面升級(jí)。

產(chǎn)業(yè)新城作為第三代產(chǎn)品，在第二代科技新城產(chǎn)品的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)聚集功能與城市功能相互融合的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提升，其核心理念是多元產(chǎn)業(yè)聚集融合、城市資源均衡配置和社會(huì)管理智能高效。這就意味著，在產(chǎn)業(yè)新城中，將實(shí)現(xiàn)多元產(chǎn)業(yè)大規(guī)模、區(qū)域化聚集，成為城市未來發(fā)展的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力；通過在交通、教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的投入，為城市功能完善提供配套支撐；通過信息化手段實(shí)現(xiàn)交通控制、污染治理、人口的動(dòng)態(tài)管理，實(shí)現(xiàn)社會(huì)管理的智能化。因此，從新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵來說，科技地產(chǎn)的第三代產(chǎn)品就是一個(gè)新型城市的微縮模型。

大浪淘沙激流涌蕩、萬舸競(jìng)發(fā)百花爭(zhēng)艷，作為推動(dòng)國家自主創(chuàng)新和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的生力軍，北科建集團(tuán)謀定而動(dòng)、知行合一，以自己的智慧和責(zé)任，開創(chuàng)了科技地產(chǎn)全新市場(chǎng)化園區(qū)開發(fā)模式，在國家自主創(chuàng)新和新型城鎮(zhèn)化的道路上乘風(fēng)而上、揚(yáng)帆遠(yuǎn)航。