城鎮(zhèn)化趨勢下2013樓市向何處去？

近日的氣溫越來越冷了，可是關(guān)於樓市回暖的話題卻一浪高過一浪。年關(guān)將近，樓盤開盤頻繁，成交集中，2012年12月新房的銷售數(shù)據(jù)讓開發(fā)商、中介、研究機(jī)構(gòu)都信心十足，認(rèn)為年底樓市將出現(xiàn)「暖冬」。

而從12月初中央政治局會議上透露的信息來看，城鎮(zhèn)化將成為大陸經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn)。與此同時，會議也指出要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作。從高層表態(tài)和未來經(jīng)濟(jì)增長模式來看，城鎮(zhèn)化趨勢下，樓市調(diào)控將呈現(xiàn)怎樣態(tài)勢？市場與政府間的博弈，又將令樓市何去何從？

剛需急於出手樓市「暖冬」來臨

對於年末出現(xiàn)開發(fā)商集中推盤，業(yè)界認(rèn)為一方面是由於季節(jié)性因素，開發(fā)商在年末希望完成業(yè)績衝刺，所以此時會集中推盤，並且會有一定幅度的價格優(yōu)惠；另一方面是基於當(dāng)前的市場環(huán)境，眼下樓市剛需持續(xù)表現(xiàn)活躍，樓盤銷量具備快跑條件，推盤效果較佳。因此剛需購房者受價格上漲預(yù)期影響急於出手，也進(jìn)一步推高了樓市年末成交翹尾。

受益於銷售市場的回暖，開發(fā)商拿地?zé)崆橐部焖購?fù)甦。除保利、萬科等傳統(tǒng)拿地主力外，中鐵、中冶、方興地產(chǎn)等央企代表，也頻繁參與地塊爭奪。2012年底，房市與地市，似乎也已經(jīng)迎來早春的洋洋喜氣。

滬上某房企營銷總監(jiān)稱，「由於開發(fā)商普遍看好2013年樓市，年底搶收的步伐也未放緩，價格或仍將維持小漲幅，預(yù)計(jì)春節(jié)後3、4月份的推盤量還是會比較大，下一個成交旺季可能即在開春後。」

2013房價大幅上漲可能性不大

量漲之後，購房者最擔(dān)心的就是價也跟著漲，確實(shí)也有個別樓盤在加推房源時以樓層位置更好為由大幅提高了售價，那麼這種擔(dān)心是否有必要呢？漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉認(rèn)為，對於北、上、廣、深等一線城市而言，2013年房價出現(xiàn)大幅上漲的可能性並不大。

但也有開發(fā)商預(yù)期2013年房價上漲，主要是基於樓市供應(yīng)緊、需求旺的供需判斷。有分析人士預(yù)測，「以當(dāng)前市場形勢來看，預(yù)計(jì)年初房價會有小幅反彈，幅度在5%～10%之間，第二季度之後會逐漸趨於平穩(wěn)，不同板塊或樓盤呈現(xiàn)出有漲有跌行情。」

就整體而言，其實(shí)現(xiàn)在市場上調(diào)價的樓盤並不多。截至2012年12月20日，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月上海一手房在售的541個樓盤中，漲價樓盤為35個，降價樓盤16個。也就是說目前上海在售樓盤出現(xiàn)價格變化的不足10%，大部分樓盤仍維持原有價格水平，價格整體企穩(wěn)，部分知名大型房企在提前完成全年銷售業(yè)績後對於以價換量的銷售策略已有所保留。

而在經(jīng)歷了長達(dá)1年多的樓市調(diào)控後，目前購房者也已趨於理性，不僅對於盲目提價的樓盤並不認(rèn)同，那些實(shí)際價格優(yōu)惠幅度不大的「偽促銷」樓盤也難獲其青睞。產(chǎn)品是否具有高性價比已成為購房者認(rèn)購的重要指標(biāo)。

「春節(jié)以後，市場如果走得太遠(yuǎn)，不排除政府還會出臺打壓措施。」業(yè)內(nèi)聲音普遍猜測，由於擔(dān)心市場過火、價格上漲過快可能招致新調(diào)控，開發(fā)商在定價上調(diào)幅度和節(jié)奏方面仍會維持當(dāng)前態(tài)勢。

城鎮(zhèn)化趨勢下樓市或?qū)⒅鸩睫D(zhuǎn)向消費(fèi)主導(dǎo)

而值得注意的是，在這次中央政治局會議的文件中，有一個特別有新意的提法，就是要積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，而這種城鎮(zhèn)化不是鋼筋水泥的城鎮(zhèn)化，也不是城市擴(kuò)張的城鎮(zhèn)化及推高的GDP城鎮(zhèn)化，而是把城鎮(zhèn)化與農(nóng)村土地使用效率及有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。即未來大陸城鎮(zhèn)化就是農(nóng)村進(jìn)入城市的城鎮(zhèn)化，就是讓成千上萬的農(nóng)民真正進(jìn)城。

如果這樣，從2013年起，大陸住房市場政策逐漸調(diào)整是必然。因?yàn)椋彤?dāng)前大陸住房市場的性質(zhì)及房價水平來說，它對新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子所要求的城鎮(zhèn)化好像沒有準(zhǔn)備好。現(xiàn)有以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的住房市場，其房價水平連在城市裏的絕大多數(shù)居民都沒有支付能力購買，更談不上讓將要進(jìn)城的農(nóng)民有支付能力來購買了。所以，2013年住房市場政策或房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，會更加注重讓當(dāng)前住房市場價格回歸理性，讓大陸住房市場真正轉(zhuǎn)型為一個消費(fèi)為主導(dǎo)的市場，這樣才能夠?yàn)檗r(nóng)民的市民化做好準(zhǔn)備，並以此來增加大陸經(jīng)濟(jì)的內(nèi)生活力與動力。

業(yè)內(nèi)分析人士預(yù)期，這種房地產(chǎn)政策的調(diào)整重點(diǎn)會放在嚴(yán)厲遏制住房投機(jī)投資炒作上，可能在信貸政策、住房的稅收政策方面會有新政策出臺，這樣才能真正讓住房市場賺錢功能逐漸去除。