“小產權房”的法律問題分析

作者簡介：王輝（1987——），男，漢族，四川廣安人，碩士研究生學歷，主要從事金融法研究。

摘 要：隨著經濟社會不斷發展，一些房地產商把目光描向了城市近郊的農村，為了經濟的利益，房地產商與集體經濟組織聯合起來在這里搞所謂的“商品房”，俗稱“小產權房”。本文將從法律，制度的角度出發，通過分析農村集體土地使用權流轉問題，尋求小產權房的解決對策。

關鍵詞：小產權房；集體土地使用權；土地所有權

中圖分類號：D920.5 文獻標識碼：A 文章編號：1006-026X（2013）01-0000-01

一、“小產權房”的現狀、概念及特征

“小產權房”并非新興事物，早在20世紀90年代中期“小產權房”就已經存在了。《中國經濟周刊》的調查顯示，目前北京400余個在售樓盤中，“小產權房”占樓盤總量的18%，全國其他各大中城市情況大同小異。

那么，什么是“小產權房”呢？根據主流觀點，現在我們所說的“小產權房”特指鄉鎮政府或者村委會單獨開發或者聯合房地產開發企業在農民集體土地上建設，出售給居民的房屋，這種房屋僅有鄉鎮或者村委會私自頒發的“房屋所有權證”。“小產權房”的特征表現為：一是房屋建設所用的地是農民集體所有的土地，包括農用地、農村建設用地、農村宅基地等；二是“小產權房”的權屬未經國家管理機構統一登記，沒有國家統一制作房屋所有權證和國有土地使用證；三是“小產權房”的價格低廉；四是根據我國目前的的法律法規，“小產權房”不合法。

二、“小產權房”帶來的問題

（一）小產權房沒有合法產權，購買者面臨法律風險

根據我國目前的法律法規，小產權房是不合法的，無法取得國家統一頒發的房屋所有權證書，無法得到法律的保護。2007年建設部發布的《關于購買新建商品房的風險提示》也再次強調：“在農民集體所有土地上建設的房屋，未經規劃，未繳納土地出讓金等相關費用，并且其產權證不是由國家房管部門統一頒發，而是由鄉政府或者村委會頒發。所以，“小產權房”一般只有土地使用權證書，而沒有房屋所有權證書。由于“小產權房“為非法建筑，房屋買賣合同因此無效，購買人無法獲得產權登記或者房屋登記，不能成為房子的所有人也無法再行轉讓，容易出現法律糾紛，如果以后房屋出現質量出現問題，以及被當作違法建筑而被拆除，購買人很難獲得補償，購買人的利益很難得到保障。

（二）小產權房的泛濫，導致大量耕地流失

土地是國本，耕地的保有量直接關系到一個國家的糧食安全。根據2007年4月國土資源部頒發的《2006年度全國土地利用變更調查結果報告》，截止2006年10月31日我國耕地面積為18.27億畝，18億畝耕地是我國糧食安全的底線，必須堅守。目前在巨大利益的驅動下，農村基層集體經濟組織會運用各種變通的的做法建造“小產權房”導致18億畝土地的紅線難保。

（三）小產權房沒有質量保障，安全隱患多

房屋建筑“百年大計，質量第一”，因為它關系到人的生命財產安全。由于“小產權房”缺乏相關部門的程序監督，在建材質量，工程質量上都無法保障。在目前不合法的情況下，小產權房的質量一旦出現問題，業主很難維護自己的合法權益。法律糾紛不斷，極易激化矛盾，引發新的社會問題。

三、解決小產權房的對策

第一，對現有的二元結構的土地法律制度進行改革，完善立法

要從根本上解決小產權房問題，必須對現有二元結構的土地法律制度進行改革，通過立法來建立農村建設用地的自由流轉制度。目前比較可行的辦法是通過人大常委會對《土地管理法》的相關條文進行修改，允許土地使用權自由流轉并在各地試點的基礎上，盡快制定全國性的法律法規——《集體所有建設用地使用權流轉管理辦法》、《宅基地使用權管理辦法》，充分解決集體土地在流轉中的無法可依現象。

第二，采取“部分合法說”的觀點，妥善處理小產權房

我們對已建成小產權房處理的方式不能采取一刀切的方式，不能一概而論，都作為非法違章建筑予以拆除，因為這樣會帶來社會財富和資源的極大浪費，最終消耗的還是納稅人的錢，解決“歷史上存留的小產權問題，必須要有條件，有步驟有區別的進行。根據集體土地的類型不同，目前小產權房形成的類型有：[1]占用農地的小產權房；[2]占用集體建設用地的小產權房；[3]占用農民宅基地建設的小產權房。如果開發的土地占用的不是耕地，并且已經實際投入且有相當規模的“小產權房”可在補辦手續，補繳各種手續費用的情況下，將集體土地變成國有房地產開發用地，補發產權證，使之合法化，將其納入現行法律框架內，政府也可以考慮把這類房改造為廉租房使用，這樣，在有效利用社會資源的同時，也有利于解決城鎮住房相對緊張的問題。對于占用耕地或者基本農田的小產權房，不管其進度如何，都應該嚴格禁止、堅決拆除，畢竟保護耕地的原則是底線，不能動搖，從可持續發展的角度來說這也是必須的。

第三，完善集體土地征收補償制度

區分不同的土地征用目的，分別制定不同的征地補償標準，即公益目的的土地征用，其征地補償標準按照現行的《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的規定；非公益目的的土地征用，其補償標準宜適當提高。這是因為，國家為公益目的征用集體土地后，通常以劃撥的形式將土地使用權提供給公益事業用地者，因此，其征地標準按《土地管理法》和《土地管理法實施條例》所規定的低償標準實行是合乎情里的。而按非公益目的的土地使用，因其盈利性質，國家通常在征用后，將土地使用權以出讓的方式提供給非公益者，因此，其征地補償應與土地的市場價格成正比相關，加大對農民的補助，使農民獲得應有的土地利益，這樣的話可以防止小產權房的大規模的發展。

第四，加強政府對小產權房開發的監管力度

在小產權房的問題上，政府應該堅持依法行政，切實轉變職能，做到依法行政、合理行政和誠實守信。在目前尚無相應的管理辦法出來之前，政府應當在小產權問題的管理方面增強法制含量，實現合法與合理的有機統一。

一是政府應當采取疏導的方法，在對待小產權房相關法規和典型案例的宣傳，講明其面臨的市場隱患和經濟風險，讓更多的消費者理性的看待問題，引導消費者回歸到大產權方的合法道路上。政府還應加大對廉租房和經濟適用房的建設力度和供應，只有調整住房的供應結構，增加社會保障性住房的比例，改變經濟適用房不經濟，廉租房僧多粥少的住房供應結構，才能從根本上切斷小產權房的源頭。

二是政府要分情況，針對不同的情況不同處理。對符合土地利用總體規劃、城鎮規劃、農民新居工程和新型社區規劃的，正在建設的小產權房，按照相關要求加強管理，用的類型、容積率、建筑密度等指標，建筑質量、戶型設置等一并納入建設部門的審查與管理。已經建設竣工的，建快納入市場統一管理范疇，將其納入廉租房、經濟適用房等住房保障體系；已經銷售的，應當由購買者通過補交土地出讓金等方式取得真正產權。對不符合規劃的房產開行為要命令嚴加制止；對違法占用耕地和宅基地的行為應當依法堅決處理。

四、結束語

小產權房在社會和經濟的發展過程中，新形勢下出現的問題。由于法律規范具有一定的滯后性，面對這一新問題，應當通過立法的方式對法律進行有效調整，使其適應新形式下解決新問題的需要。

因此，制定和完善合理的農村法律制度是解決小產權房帶來的法律問題的根本出路。此外，還應通過法律的手段進一步完善城鎮居民住房保障體系，這也有助于小產權房引起的法律問題的解決。

參考文獻：

[1] 王衛國、王廣華，主編《中國土地權利的法制建設》，2002年6月第1版.

[2] 李霞：“小產權房產生的成因及對策”，載于《現代企業》，2007年第10期.

[3] 李磊：《小產權房動了誰的奶酪》，政府與法制，2007年第9期，第15頁.