淺談產權式酒店房產測量的內外業處理技術

摘 要：產權式酒店就是由個人投資者買斷酒店的客房的產權，即開發商以房地產的銷售模式將酒店每間客房的獨立產權出售給投資者。也是當今多功能綜合樓設計較為復雜的一種，其中產權式酒店房產測量的內外援處理也及其復雜。文中結合實際情況介紹了產權式酒店房產測量的內外業流程，詳細講述了內外業處理技術。

關鍵詞：產權式酒店；房產測量；內外業技術

引言

現代市場競爭異常激烈，明顯呈現多樣化、個性化態勢。在當前中國旅游業快速發展的支撐下，酒店業投資成為時下熱點。產權式酒店起源于20世紀60年代中期，最早是瑞士的亞歷山大耐特提出的\"時權\"酒店演變而來的。目前國際通行的產權式酒店有三種類型，一是時權型，二是公寓型，三是投資型。中國酒店有六大主流發展模式，而產權式酒店就是一個模式，它兼具了地產投資，酒店經營投資，休閑產業投資于一身，是一種價值很高的\"雙贏\"模式。盡管我們對于產權式酒店這一概念還相對陌生，但其的發展勢頭很強勁，產權式酒店自1992年開始進入中國，經過10多年的發展和規范，軟硬件投資環境的全面成熟，幾年時間里我國各大城市產權式酒店以有上百家。但其運作相對成功的卻比較少，產權式酒店面臨的挑戰也在加劇。所以我們應該從其中發展的根源找原因，首先要從產權式酒店房產測量的技術層面做好。其中，房屋測量只是工程測量中的一個小分支，但它卻房地產業的工作重點與重要工作內容。房屋面積的測量不允許出現錯誤，因為它關系到房地產開發者和購方者的雙重利益，測量的錯誤將會讓買賣雙方出現誤會與矛盾，因此，要重視房屋測量技術。

1 產權式酒店房產測量的內外業流程

1.1 作業流程

房產測量作為測量學的一個分支，主要是采集和處理房產用地的有關信息，為房產登記主要信息、確立房屋住房保障制度、加強房產市場的有效管理和控制以及實測數據和資料的收集。房產測驗是相關測驗技術與房地產管理辦法相互結合的方式，其方法是以房產調查為根據，首先精確計算出建筑房屋的面積，同時按照產權人的要求結合測量數據繪制房產圖，但由于用途、對象、類型的各種不同，其房屋測量內容和要求存在不同。房產測量工作的嚴謹性及風險性都要求必須建立成熟的作用流程及有效的質量控制程序，以達到提高工作效率及保證房產測量成果百分之百的合格率，在結合各地區實際情況做出下列房屋面積測繪成果質量鑒定流程圖。[1]

1.2 房屋外業測量程序

房屋測量依產權式酒店的申請而啟動，到達實地后，先行將施測的項目進行大致的巡視，按照先整體后局部、先下后上、先外后內、先易后復雜、先明了后隱蔽、先房屋后用地、先調查后實測的原則。

1.2.1 實測時，產權式酒店房產要素調查的內容：區、圖、號；所在行政區、街；座落；房屋名稱；棟號；在坐落中藥調查有無棟號、單元號、座號，跨幾個街的號碼。

1.2.2 權屬調查：產權人；確定產權。

1.2.3 確定房屋的基本要素：層數；層次；建筑結構；建成年份；房屋用途。

1.2.4 外業分層分戶的測量程序：分層丈量；分戶丈量。

1.3 房屋內業測量程序

1.3.1 首先將外業測丈表及調查表、測丈草圖、平面圖、立面圖等收集齊全；仔細分析各種圖紙之間的關系，層圖與戶圖之間的關系；實測房屋的共有部位、名稱；仔細研究外測量原始數據，預測計算圖紙中邊長尺寸、角度轉換、墻體厚度、各種結構、各個部位的名稱等可以滿足作圖的條件。

1.3.2 內業制圖、預測制圖：測丈草圖；測丈表；面積計算表；單位私房權證附圖；棟圖、分層圖；分層分戶圖；分層權證附圖；分戶權證圖；分攤計算表。[1]

1.3.3 結合實際情況劃分功能區

根據共有面的設計使用情況確定分攤需劃分的功能區。例如一般產權式酒店按照主樓、附屬樓、地下室三者結合的一個整套建筑，按照共有的功能范圍劃分功能區（商鋪、娛樂設施、停車場等），主樓與附樓連接按照層圖和戶圖之間的關系劃分，地下室直接區主附樓連接，達到分攤的共有面。[2]

1.3.4 設定棟的共有面

酒店地下室的連接著每棟房屋，其房屋連接與地下消控中心及停車場等一系列地下室服務的共有面根據規范要求賦予棟共有的分攤屬性。

1.3.5 設定區的共有面

酒店每個功能區域的設施（娛樂、餐飲、活動中心等）按照所屬區域的共有性進行共有分攤。

1.3.6 設定層的共有面

酒店的樓層之間存在的共有區域（如樓道）等劃分為公共分攤區域。

1.3.7 設定戶的共有面

酒店根據每戶所屬的共有區域（走廊、電梯等）劃分分攤范圍。

2 結束語

產權式酒店做為現今中國人民初步接觸的新興事物，因國內外在物業法規上有著相當大的區別，故適合中國國情的產權式酒店就需要在盲目追外的情況下加以改進。如今隨著我國市場經濟的發展，產權式酒店的發展方向應該結合當前局勢，充分發揮市場經濟的優勢走出一條適合產權式酒店發展的創新道路。[3]

參考文獻

[1]GB/T 17986-2000，房產測量規范[S]

[2]費真群，楊勇.淺析產權式酒店存在的問題與對策[J].科協論壇，2009（7）.

[3]王慧，萬光玲.我國旅游假區產權式酒店發展條件與路徑選擇[J].沈陽師范大學學報，2010（5）.

作者簡介：楊雷（1978，10-），男，安徽泗縣，漢，本科，工程師。研究方向：測繪工程。