房?jī)r(jià)在數(shù)據(jù)游戲面前游離

中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月9日公布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)顯示，1-11月份，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資64772億元，同比（較上年同期）名義增長(zhǎng)16.7%，增速較1-10月份提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。

中國(guó)的房?jī)r(jià)為什么降不下來(lái)？那是因?yàn)橹袊?guó)房?jī)r(jià)必須遵循數(shù)據(jù)游戲的邏輯性，內(nèi)在和外在因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)不得不在二者之間游離。

早在2012年3月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2月份中國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，雖然2月份房?jī)r(jià)整體仍呈上漲態(tài)勢(shì)，但70個(gè)大中城市中有45個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降，漲幅縮小的城市個(gè)數(shù)也明顯增多。一線城市中除廣州外，北京、上海、深圳等多地新建商品住宅和二手住宅價(jià)格均出現(xiàn)了明顯下調(diào)。

盡管如此，房屋價(jià)格仍遠(yuǎn)超居民收入水平。房?jī)r(jià)回歸合理價(jià)位，這不僅是溫總理的期望，也是國(guó)人的心愿。實(shí)際上中國(guó)房?jī)r(jià)不是“漲停”，而是“停漲”，這個(gè)現(xiàn)象應(yīng)該怎么理解呢？

從數(shù)據(jù)看，房?jī)r(jià)好像是不漲了，還有微跌的可能，因此政府可以說(shuō)調(diào)控基本成功。可實(shí)際上，這是一個(gè)很有趣的統(tǒng)計(jì)數(shù)字。以北京市為例，交易量大幅下跌是沒(méi)錯(cuò)，比如說(shuō)去年二手房的交易量下跌了38%。房?jī)r(jià)也跌了。怎么跌的呢？把北京郊區(qū)的通州納入進(jìn)去平均統(tǒng)計(jì)，能不跌嗎？三環(huán)以內(nèi)卻并沒(méi)怎么跌。

想買房的人呢，就到郊區(qū)去買，比如說(shuō)到通州去買，通州跌了，心里也好過(guò)一點(diǎn)。市區(qū)的人呢，房?jī)r(jià)沒(méi)怎么跌，心里也挺好過(guò)的，因?yàn)楸緛?lái)就有房。看起來(lái)好像是一個(gè)皆大歡喜的局面。

開(kāi)發(fā)商更有意思，中小型開(kāi)發(fā)商大量被淘汰，大型開(kāi)發(fā)商卻越來(lái)越壯大。比如說(shuō)，去年萬(wàn)科的銷售量上升了41%，利潤(rùn)上漲了32%，就連第七名的碧桂園，它的銷售量和利潤(rùn)也都上升了35%。房?jī)r(jià)調(diào)控變成了新一輪洗牌，讓大魚(yú)把小魚(yú)都給吃了。出現(xiàn)了越調(diào)控大開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)越高的現(xiàn)象。大開(kāi)發(fā)商掌控了大量的資源，是真正的利益集團(tuán)。

去年，地產(chǎn)土地出讓金高達(dá)3.15萬(wàn)億，創(chuàng)歷史新高。地產(chǎn)界有規(guī)模的收購(gòu)兼并高達(dá)124宗，再加上小型的兼并以后，地產(chǎn)界所有的收購(gòu)兼并總金額超過(guò)1500億。其結(jié)果是小魚(yú)慢慢被吃掉了，而大魚(yú)則變得更大了。這就是過(guò)去各行各業(yè)比如說(shuō)做醫(yī)藥的、做礦業(yè)的、做制造業(yè)的，都跑去做房地產(chǎn)，而現(xiàn)在是大家紛紛“逃離房地產(chǎn)”的真正原因。

房?jī)r(jià)停漲了，有房沒(méi)房的無(wú)話可說(shuō)了，大開(kāi)發(fā)商賺了，地方政府殷實(shí)了，國(guó)家調(diào)控成功了，結(jié)果看起來(lái)的確很美。然而，這只是個(gè)統(tǒng)計(jì)游戲而已。我不得不重復(fù)溫總理曾經(jīng)說(shuō)過(guò)的：“如果按照與收入比的話，房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回歸到合理的價(jià)位。”

政府當(dāng)然知道民生之事大于天，房?jī)r(jià)確實(shí)要調(diào)控。我做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，房?jī)r(jià)里面有12項(xiàng)稅跟50多項(xiàng)費(fèi)，加在一起占到了房?jī)r(jià)的70%左右。那我請(qǐng)問(wèn)你，誰(shuí)是高房?jī)r(jià)的最大推動(dòng)力？2012年房地產(chǎn)調(diào)控有兩個(gè)“紅線”，一個(gè)叫限購(gòu)，一個(gè)叫限貸，這兩個(gè)作為現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控最核心的東西，到底成效幾何呢？

用一個(gè)所謂打壓的方式，限制買房人買房，禁止炒房人炒房未必是制勝法寶。全世界都在炒房，為什么中國(guó)不能炒呢？美國(guó)政府給民眾最低的貸款利率鼓勵(lì)炒房，可是人家為什么就不炒呢？這個(gè)問(wèn)題的確值得我們思考和檢討：為什么只有中國(guó)在炒房？

房?jī)r(jià)如何才能降到合理價(jià)位啊？70%是稅費(fèi)，這是剛性的，降不了；10%是最起碼的構(gòu)建成本，降不了；開(kāi)發(fā)商20%的利潤(rùn)，也降不了。這里面還有很多的灰色支出，至少還要有10%的利潤(rùn)，來(lái)保障它的灰色支出。所以加在一起等于90%。我們能不能突破90%這個(gè)剛性關(guān)口？