房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)管理探析

摘要：企業(yè)的工程造價(jià)就是為建成一項(xiàng)工程預(yù)期開支或?qū)嶋H開支需要花費(fèi)的全部費(fèi)用。本文主要就房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)管理工作進(jìn)行分析與探討，闡述了房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)管理與控制的要點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 工程造價(jià)管理

1 房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)管理

工程造價(jià)工作就是對(duì)一項(xiàng)工程施工進(jìn)行計(jì)算定價(jià)的過(guò)程。房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目建設(shè)的中心任務(wù)就是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)。對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)來(lái)講，其產(chǎn)品往往是固定的或單件的，生產(chǎn)要素價(jià)格會(huì)上下波動(dòng)，要完成一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)需要很長(zhǎng)的建設(shè)周期，這都不利于造價(jià)控制。一個(gè)工程項(xiàng)目從前期準(zhǔn)備到最終投入使用的各個(gè)階段都離不開造價(jià)控制。對(duì)于施工企業(yè)而言，通過(guò)承攬工程建設(shè)任務(wù)獲取最終利潤(rùn)是其主要經(jīng)營(yíng)手段，而最終獲利情況則取決于工程造價(jià)管理的成效。

2 房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)全過(guò)程

一般來(lái)講，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)涵蓋了三方面的工作，即前期投資、中期建設(shè)、后期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。一個(gè)完整的地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)流程，應(yīng)該包括設(shè)計(jì)構(gòu)想的提出；開發(fā)方案的甄選、調(diào)研、決策、立項(xiàng)、現(xiàn)場(chǎng)勘察和施工組織設(shè)計(jì)；以及工程招投標(biāo)、工程驗(yàn)收和最終投產(chǎn)使用等諸多環(huán)節(jié)。每個(gè)階段又可以劃分為多個(gè)細(xì)部環(huán)節(jié)，若要全面控制工程造價(jià)，首先要清楚工程建設(shè)及造價(jià)管理的各項(xiàng)規(guī)范及操作要求。

3 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程工程造價(jià)控制

3.1 投資決策階段的工程造價(jià)控制 投資估算是前期準(zhǔn)備工作的主要內(nèi)容。它是將投資決策以文字的形式體現(xiàn)出來(lái)，可以作為工程減色和可行性分析的重要依據(jù)。當(dāng)可行性分析報(bào)告通過(guò)審批后，投資估算就成為派發(fā)設(shè)計(jì)任務(wù)時(shí)的限額標(biāo)準(zhǔn)，掌控初步設(shè)計(jì)概算的執(zhí)行情況。在投資估算中，應(yīng)該實(shí)事求是地反映設(shè)計(jì)內(nèi)容。在整個(gè)工程建設(shè)中，造價(jià)控制措施的實(shí)施情況主要取決于投資估算的控制。

3.2 設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制 要求設(shè)計(jì)人員在確定設(shè)計(jì)方案前，要經(jīng)過(guò)多方對(duì)比，不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，盡量滿足技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)合理的工作要求。結(jié)合國(guó)內(nèi)行業(yè)規(guī)范和工程特點(diǎn)選擇合適的工藝流程，同時(shí)適當(dāng)引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備，增加投資效益。

3.3 招投標(biāo)階段的工程造價(jià)控制 ①房地產(chǎn)企業(yè)想求得發(fā)展，必須建立有效的招標(biāo)機(jī)制，從業(yè)人員必須具備足夠的知識(shí)儲(chǔ)備和行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、過(guò)硬的業(yè)務(wù)素質(zhì)和較高的技術(shù)水準(zhǔn)。②多渠道、多途徑的搜集招標(biāo)信息，結(jié)合自身實(shí)際斟酌篩選，編制標(biāo)書。標(biāo)書的編制，要本著認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，先編制工程造價(jià)計(jì)算書，準(zhǔn)確計(jì)算每一個(gè)細(xì)部環(huán)節(jié)，避免錯(cuò)算、漏算或冒算的情況發(fā)生。投標(biāo)人員應(yīng)根據(jù)招標(biāo)要求及評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本單位實(shí)際情況來(lái)確定一個(gè)合理可行的造價(jià)，提高中標(biāo)概率。

4 公司施工階段的工程建設(shè)控制

4.1 加強(qiáng)合同管理 在施工管理的過(guò)程中，合同管理屬于比較關(guān)鍵的一環(huán)。有效的合同管理有助于節(jié)約成本投資、增加收益。在合同中，對(duì)于原材料供應(yīng)、造價(jià)管理及簽證變更都有明確規(guī)定，另外也會(huì)具體說(shuō)明竣工結(jié)算及工程款項(xiàng)支付的方式。實(shí)際上，明確這些內(nèi)容的目的就是方便造價(jià)管控。合同管理應(yīng)該從雙方談判到保修日結(jié)束為止。施工階段的合同管理是造價(jià)控制的重點(diǎn)，施工單位要抓好合同管理的攻與守。

4.2 健全設(shè)計(jì)變更審批制度 在工程建設(shè)過(guò)程中，如有必要變更設(shè)計(jì)方案，應(yīng)盡量避免其發(fā)生在施工階段，以減少成本浪費(fèi)；發(fā)生設(shè)計(jì)變更總會(huì)牽涉到多個(gè)環(huán)節(jié)的工作流程，因此應(yīng)提早進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，變更時(shí)間越是延后，造成的成本浪費(fèi)就越嚴(yán)重；工程人員應(yīng)該注意，在充分分析工程量及造價(jià)情況，并征得原設(shè)計(jì)部門同意后再實(shí)施設(shè)計(jì)變更；實(shí)施變更以后，若造價(jià)超出工程預(yù)算，應(yīng)該及時(shí)將現(xiàn)狀上報(bào)至管理部門，切實(shí)防止通過(guò)變更設(shè)計(jì)增加設(shè)計(jì)內(nèi)容，提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，提高工程造價(jià)的事情發(fā)生。

4.3 加強(qiáng)施工管理，重視對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理 強(qiáng)化施工管理，首先要加強(qiáng)施工隊(duì)伍管理。施工隊(duì)伍必須具備良好的行業(yè)信譽(yù)，且資歷深、人員配備齊全、技術(shù)實(shí)力雄厚，能夠在保證工程質(zhì)量及工期進(jìn)度的前提下順利完成施工建設(shè)。建設(shè)單位要注意防止工程被層層轉(zhuǎn)包，以免增加成本投入。其次，要建立嚴(yán)格的管理機(jī)制，強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)管理。負(fù)責(zé)造價(jià)管控的工程人員應(yīng)該與設(shè)計(jì)、施工、機(jī)械管理等多個(gè)部門建立密切的聯(lián)系，秉承認(rèn)真務(wù)實(shí)的工作態(tài)度和降低成本投入的目標(biāo)任務(wù)不斷強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)管理，工程量的統(tǒng)計(jì)要客觀、真實(shí)；合同中未注明的工程量要及時(shí)向業(yè)主及監(jiān)理部門報(bào)備；現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)人員必須具備較高的專業(yè)水準(zhǔn)和業(yè)務(wù)素質(zhì)，全面記錄每一道工序的操作流程，防止與業(yè)主、監(jiān)理等相關(guān)單位發(fā)生扯皮糾紛。

4.4 加強(qiáng)竣工結(jié)算的編制工作，嚴(yán)把結(jié)算關(guān) 竣工結(jié)算過(guò)程中施工單位編制工程結(jié)算書普遍存在冒算多算、高套定額單價(jià)、高套取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等提高工程造價(jià)的現(xiàn)象。因此，要求結(jié)算人員必須認(rèn)真仔細(xì)，絕不能出現(xiàn)放松心理，并且還要與工程各有關(guān)部門緊密配合；結(jié)算的工程量應(yīng)以招標(biāo)文件和承包合同中的工程量為依據(jù)，考慮變更工程量。總之，竣工結(jié)算是一項(xiàng)集技術(shù)與經(jīng)濟(jì)為一體的工作，同時(shí)也是多部門相互配合，集體力量出成果性文件的階段。

5 總結(jié)

建設(shè)工程的造價(jià)管理工作的優(yōu)劣，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目能否取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益存在著重大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)人員要切實(shí)完成自己崗位的職責(zé)才能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目建設(shè)的總投資進(jìn)行有效控制，從而降低工程造價(jià)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

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作者簡(jiǎn)介：楊軍霞（1972-），女，山東萊蕪人，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師，工程師，研究方向：房地產(chǎn)業(yè)工程造價(jià)的控制對(duì)成本管理的影響。