徐州市住宅小區房地產物業管理的現狀及對策

摘要：隨著房地產業的飛速發展，與之配套的物業管理也取得了巨大的發展成效，但其中暴露出很多問題。文章結合徐州市城市住宅小區房地產物業管理的現狀及主要典型問題進行探討如何解決和改善目前現狀，從而促進房地產物業管理企業的發展，提高居民生活質量。

關鍵詞：城市住宅小區 房地產物業管理 現狀 對策

1 徐州市城市住宅小區房地產物業管理發展現狀

1.1 徐州市城市住宅小區房地產物業管理取得的成果

1.1.1 房地產物業管理行業規模不斷壯大，從事物業管理的人員素質不斷提高。近幾年徐州市以城市住宅小區為主的房地產開發項目快速增長，帶動了房地產物業管理行業的飛速發展和激烈競爭。徐州市從1995年開始全面推廣物業管理工作，最初物業管理公司只有8家。根據統計數據，2006年，徐州市房地產物業管理企業年檢合格的共148家，其中二級資質企業5家，三級資質企業64家；2008年，全市的物業服務企業達275家，物業管理從業人員1萬余人，物業管理面積2700余萬平方米；全市創建57個市級物業管理示范項目、24個省級示范項目、8個國家級示范項目，初步建立了一個社會化、專業化、市場化的物業管理新體制；2009年5月底，徐州市共有物業企業288家，管理面積發展到4500萬平方米。截至2012年年初，全市共有房地產物業管理企業420多家，其中一級資質3家，二級資質12家，三級資質390多家，外省企業進入徐州市的有8家，全市物業管理從業人員4萬多人，國家注冊物業管理師19人。由此可見，徐州市物業管理經過10多年的發展，不僅在企業數量上有快速發展，在企業資質方面也呈現出專業化發展趨勢。高素質管理人才也不斷涌現，物業管理服務趨向多元化、專業化、市場化。

1.1.2 先后出臺多部相關政策法規。徐州市早在1999年3月就發布了《徐州市城市住宅區物業管理暫行辦法》，并先后出臺實施了《關于加強物業管理工作的意見》、《徐州市物業維修基金管理辦法》、《徐州市物業管理評標專家和評標專家庫管理辦法》、《徐州市前期物業管理招標投標實施細則》等一系列規章和規范性文件，明確了業主、使用人及物業管理企業的權利、責任和義務，做到有章可循。2012年5月我市還發布了最新的徐州市市區物業服務收費管理辦法。

1.1.3 行業協會發揮了顯著的作用。2008年由36家物業管理公司組成的徐州市泉山區物業管理協會正式成立。這是蘇北地區成立的首家物業管理協會，主要作用是協助政府部門實施行業管理，積極督促物業企業貫徹物業管理法規政策，維護企業合法權益和市場公平競爭秩序，共同提高物業管理的工作水平和服務水平。2008年在徐州市泉山區物業管理協會的協助下，市房管局在全市住宅小區全面推行“三位一體”物業管理新體制，許多住宅小區的物業管理狀況得到了明顯的改善，居民生活質量大大提高。

1.2 徐州市城市住宅小區房地產物業管理存在的問題

1.2.1 較老的城市住宅小區與新建的城市住宅小區各自存在典型的物業管理問題。徐州市是個文化古城，雖然近幾年房地產新開發項目很多，新樓盤比比皆是，但還有許多老住宅小區（尤其在老城區），可以看到有業主違章搭建，毀綠種菜等現象不在少數，業主中老年人居多，不聽勸阻一意孤行，物業管理工作艱難。這些老城區老的住宅小區物業管理管不好會嚴重影響城市形象。新建小區也有較多典型問題：高層住宅越來越多，電梯使用頻繁，自然問題也多；新建小區大多采用智能管理方式，電子單元門等智能系統會經常出問題；高層建筑水壓不夠，居民用水困難，諸如此類一些城市住宅小區常見問題，都需要專業人員進行維修，物管人員有時不能及時安排好人員，與業主協調不暢，造成業主意見頗多。

1.2.2 房地產物業管理企業競爭激烈，利潤不高。我市房地產物業管理公司在數量上飛速增加，但取得一級、二級資質的企業為數甚少，大多是三級資質企業，另外還有外省企業進入競爭，物管行業利潤微薄，因此要想提高利潤就必須提高自身的競爭力去獲得更多項目，這對于絕大多數三級資質的企業來說相對較困難。據調查，目前我市房地產物業管理公司的利潤在5%-8%之間。

1.2.3 房地產物業管理費收取困難。新老住宅小區都存在收費困難現象。老的住宅小區本身環境就較難改善，業主看不到好的管理效果就不愿繳納物業管理費，物業公司難有足夠的資金去管理好小區；同樣新住宅小區交了物業管理費，一旦某個方面沒有達到業主滿意，就會拒交下一年物業管理費，這樣物業管理公司很難做到完美服務。[1]據調查，我市住宅小區物業管理服務實際收費率在50%-95%，好一點的新建小區起初收費率能達到95%，差一點的不到50%。業主不繳費，企業就沒有資金去做更好的服務，沒有好的服務，業主更不愿意繳費，這樣就會形成惡性循環，嚴重阻礙房地產物業管理公司的發展。

1.2.4 高素質房地產物業管理人員仍然不足，管理水平仍需提高。我市目前已有國家注冊物業管理師19人，高素質管理人才還是偏少。物業管理從業人員大多數是應某個項目需要而臨時招聘，這些人大多沒有經過專門的正規培訓，由于公司利潤微薄，他們的工資待遇也不高，因而人員流動性大，這對企業提高服務質量很不利。

2 徐州市城市住宅小區房地產物業管理發展及對策研究

2.1 加大物業管理服務新模式的宣傳力度，提高業主意識 應當繼續加大物業管理“三位一體”新模式的宣傳力度和實施，尤其在老小區。老小區應緊密聯系社區居委會，目前還是有許多年紀大的業主不習慣被物業管理公司管理，可以發揮社區居委會與業主聯系的作用。可以由主管部門總體調度，向街道辦事處、業主、物業公司發放宣傳資料，選擇有代表性的物業公司舉行座談會，征求意見，樹立典型，讓全社會對“三位一體”新模式有更多了解，讓大家深入理解業主委員會與物業服務企業是互相依存的，他們地位是平等的。[2]

2.2 房地產物業管理企業走規模化品牌化發展之路 徐州小的房地產物業管理公司居多，企業應當考慮在做好母公司的基礎上向外擴張以實現規模效益。外省企業進入我市越來越多，我們也可以擴大公司企業規模向外省市發展。要注重提升自己的品牌形象，宣傳自己的優勢。[3]其次，政府監管部門應充分發揮作用，定期檢查，對檢查不合格的企業采取嚴格處罰措施。《物業管理條例》第三十二條規定：“國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。”我們在評級工作中要嚴格本著公平公正原則，使物業管理行業競爭規范有序。

2.3 提高服務質量，完善收費管理辦法 2012年5月我市發布了最新的徐州市市區物業服務收費管理辦法，新辦法出臺后我們應關注具體的實施情況，例如居民的反響、承受能力，物業公司的利潤有何變化等，定期將情況匯總統計，如出現過大偏差應及時調整修改管理辦法。此外，應把服務質量放在首位，服務好了自然業主就會主動繳納物業管理費，由此形成良性循環，對于企業和業主就是互惠互利。

2.4 企業嚴把招聘關，制定有效的員工激勵政策 《物業管理條例》第三十三條規定：“從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。”嚴把招聘關，選擇優秀的人員可以為公司今后發展做好鋪墊。員工進入企業以后可以由負責人組織員工加強思想道德培訓，學習企業文化，提高自身服務意識，制定相關鼓勵政策和措施，例如：取得執業資格證或者國家注冊物業管理師證的員工給予適當獎勵，公司內部公開競爭，選擇有能力表現突出的員工擔任重要職位。[4]

3 結論

近幾年，徐州市先后獲得了“國家園林城市”、“國家衛生城市”等榮譽稱號，創建對于作為公共場所的城市住宅小區有諸多要求，在這些榮譽稱號背后，房地產物業管理工作發揮了重要作用。住宅小區物業管理的規范發展是構建和諧社會的基礎，作為城市建設與管理的一項基礎性工作，物業服務企業對維護社區環境和秩序具有積極的推動作用。

參考文獻：

[1]熊群英.住宅小區物業管理行業問題及對策研究[J].科技風，2012（10）：253—254.

[2]趙素萍.中小城市住宅小區物業管理收費難現狀分析[J].寧波職業技術學院學報，2012（04）：66-70.

[3]龔勇.當前物業管理存在的問題及對策思考[J].中國科技信息，2011（21）：92.

[4]周林，孫永剛. 對加強住宅小區物業管理問題的思考[J].科技資訊，2012（25）：54.

作者簡介：

馬晴晴（1981-），女，江蘇徐州人，助理實驗師，學士學位，主要研究方向：土木工程或工程管理。