解讀“新國(guó)五條”

與以往調(diào)控幾乎都導(dǎo)致樓市交易慘淡不同的是，當(dāng)新“國(guó)五條”細(xì)則落地后，市場(chǎng)仍在延續(xù)之前的快速回暖行情。如此奇怪的現(xiàn)象不禁讓人擔(dān)憂，誰(shuí)將成為最終的“買單人”？

回顧2012年中央針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，或是對(duì)之前出臺(tái)的信貸、稅收、限購(gòu)等政策的一再?gòu)?qiáng)調(diào)，或是通過提高銀行存款準(zhǔn)備金率，嚴(yán)格限制金融機(jī)構(gòu)貸款總量。然而，市場(chǎng)對(duì)這樣的三令五申并不以為然，房?jī)r(jià)似乎淡忘了曾經(jīng)的“國(guó)五條”、“國(guó)八條”所帶來(lái)的“陣痛”。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年1月全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有53個(gè)，超過七成，尤其在北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，新建商品房?jī)r(jià)和二手住宅價(jià)格都呈現(xiàn)較高的漲幅。正是由于中央關(guān)注到全國(guó)樓市回暖勢(shì)頭迅猛，市場(chǎng)最終迎來(lái)了嚴(yán)厲的新“國(guó)五條”。

然而，與以往調(diào)控幾乎都導(dǎo)致樓市交易慘淡不同的是，當(dāng)新“國(guó)五條”細(xì)則落地后，市場(chǎng)仍在延續(xù)之前的快速回暖行情。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況的數(shù)據(jù)顯示，2月份房?jī)r(jià)環(huán)比幾乎全線上漲。如此奇怪的現(xiàn)象不禁讓人擔(dān)憂，待這波漲潮過去，誰(shuí)將成為最終的“買單人”？

二手房市場(chǎng)的博弈

在新“國(guó)五條”細(xì)則中，對(duì)出售非唯一性自有住房應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%征的規(guī)定在市場(chǎng)掀起波瀾，樓市買賣雙方進(jìn)入一個(gè)前所未有的政策過渡惶恐期。

通過對(duì)幾家房產(chǎn)中介門店的調(diào)查，記者發(fā)現(xiàn)前來(lái)咨詢的客戶數(shù)量確實(shí)增多，有的買賣雙方還催促中介辦理過戶手續(xù)。“現(xiàn)在房地產(chǎn)交易登記中心每天都擠滿了人，近20個(gè)辦事窗口排起長(zhǎng)龍。”一家大型房產(chǎn)代理公司的門店經(jīng)理告訴記者。

雙安房產(chǎn)總經(jīng)理鄭愛新在接受采訪時(shí)表示，最近福州二手房市場(chǎng)成交暴增，雖然包含簽約量在內(nèi)，但實(shí)際成交量也上漲了30～50‰如果按這一比例征收，將會(huì)大幅增加二手房的交易費(fèi)用，但執(zhí)行力度比較小。“福州二手房市場(chǎng)每個(gè)月有5～6萬(wàn)套房在賣，真正成交的只有200～3000套，也就是說(shuō)只有價(jià)位足夠低才能打動(dòng)客戶，才會(huì)產(chǎn)生20%個(gè)稅，這個(gè)比例相對(duì)是低的。”鄭愛新說(shuō)。

另外，有關(guān)二手房的交易個(gè)稅，以前就有政策是全額的1%或差額的20%選其一，只是近些年各地基本上按全額的1%征收。鄭愛新認(rèn)為，二手房的差價(jià)很難衡定，比如購(gòu)房者所花的裝修費(fèi)算不算？還有供房利息、出租所獲收益算不算？還有中介費(fèi)用呢？

目前，市場(chǎng)買賣雙方也呈現(xiàn)出各種轉(zhuǎn)向。陳女士正準(zhǔn)備為兒子購(gòu)買一套婚房，原本還打算讓房主降兩三萬(wàn)再出手，現(xiàn)在擔(dān)心購(gòu)房成本增加，急忙和業(yè)主簽約了；也有的購(gòu)房者比較淡定，本來(lái)打算購(gòu)買一套二手房給父母的楊先生說(shuō)，“相對(duì)而言，二手房的配套更成熟，進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修就可以入住，但如果要多交10多萬(wàn)元的稅，還不如買一手房算了。”與顧慮較多的買方市場(chǎng)相比，賣方市場(chǎng)多持觀望態(tài)度。一位在中介有掛牌的房主告訴記者，“沒什么大不了的，實(shí)在不行我就把房子再多放兩年，反正也不著急用錢。”

鄭愛新認(rèn)為，二手房?jī)r(jià)走低的可能性不大，但大漲也微乎其微。

一手樓市也受影響

個(gè)稅新政重拳出擊二手房，在此情況下，有人認(rèn)為這將是一手房火熱的機(jī)會(huì)，也有人認(rèn)為一手房也將“難以幸免”。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房此次受打壓，對(duì)一手房來(lái)講應(yīng)該是利好。因?yàn)槿藗冑?gòu)買二手房的成本增加了，肯定會(huì)更多轉(zhuǎn)而選擇一手房，新房房?jī)r(jià)短期內(nèi)的需求增加，房?jī)r(jià)或?qū)⑿》蠞q。

鄭愛新也分析，一、二手房市場(chǎng)是相輔相成的，二手房興旺，一手房走勢(shì)也相應(yīng)上揚(yáng)。然而，由于福州住宅市場(chǎng)一手房成交量占到7～8成，新房仍是大頭，因此二手房交易對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響仍有限。另一方面，今年以來(lái)福州樓市新房供應(yīng)量巨大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，開發(fā)商會(huì)慎重考慮漲價(jià)。“商品房市場(chǎng)近期成交量和成交價(jià)格呈現(xiàn)快速上升勢(shì)頭，但長(zhǎng)期來(lái)看仍然是穩(wěn)中有升的。因?yàn)樵谫?gòu)房者結(jié)構(gòu)中，剛性需求、改善性需求和投資性需求比例分別為6：3：1，首次購(gòu)房者在二手房市場(chǎng)需要承擔(dān)更大的成本壓力，他們大多被迫向一手房轉(zhuǎn)移，加上新‘國(guó)五條’細(xì)則對(duì)二套房的限制更加嚴(yán)苛，首付比例和貸款利率將再度提高，有意二套房的購(gòu)買人群會(huì)銳減，剩下的剛性需求又是考慮再三才出手的。”鄭愛新認(rèn)為。

尋找下一個(gè)投資洼地

盡管人們對(duì)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)看法不盡相同，但大家一致認(rèn)為，政府打擊投資、投機(jī)性需求的目的是達(dá)到了。

雙安房產(chǎn)投資部總經(jīng)理陳禮旺分析，新政進(jìn)一步打擊投資、投機(jī)需求，對(duì)高端需求也是一種遏制，對(duì)低密度、大戶型產(chǎn)品會(huì)有影響，將會(huì)進(jìn)一步擠出價(jià)格泡沫。二手房市場(chǎng)個(gè)稅驟升，對(duì)于一手房而言，將極大降低投資性樓盤的期望值。對(duì)于住宅炒房客以及短線炒作需求有較大打擊，將擠出這些客群。

鄭愛新表示，今年商品房市場(chǎng)會(huì)延續(xù)新的特點(diǎn)。近兩年由于產(chǎn)品創(chuàng)新，樓市出現(xiàn)“階梯下壓式”消費(fèi)特點(diǎn)，塔尖上的消費(fèi)群體逐漸下移。比如，別墅消費(fèi)群體趨于選購(gòu)“經(jīng)濟(jì)型別墅”，洋房消費(fèi)群體趨向選擇“瘦身型洋房”。“推薦珍惜一線、深耕二線、精選三線的項(xiàng)目布局策略。”鄭愛新認(rèn)為，一線城市需求旺盛，項(xiàng)目資源相對(duì)稀缺，毛利率高；二線城市成交量大，是開發(fā)商進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張的主戰(zhàn)場(chǎng)；三線城市有所分化，需要精選購(gòu)買力強(qiáng)、供應(yīng)不大的城市。