解讀“新國五條”

與以往調(diào)控幾乎都導(dǎo)致樓市交易慘淡不同的是，當(dāng)新“國五條”細(xì)則落地后，市場仍在延續(xù)之前的快速回暖行情。如此奇怪的現(xiàn)象不禁讓人擔(dān)憂，誰將成為最終的“買單人”？

回顧2012年中央針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，或是對之前出臺的信貸、稅收、限購等政策的一再強(qiáng)調(diào)，或是通過提高銀行存款準(zhǔn)備金率，嚴(yán)格限制金融機(jī)構(gòu)貸款總量。然而，市場對這樣的三令五申并不以為然，房價似乎淡忘了曾經(jīng)的“國五條”、“國八條”所帶來的“陣痛”。

根據(jù)國家統(tǒng)計局2月公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年1月全國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有53個，超過七成，尤其在北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，新建商品房價和二手住宅價格都呈現(xiàn)較高的漲幅。正是由于中央關(guān)注到全國樓市回暖勢頭迅猛，市場最終迎來了嚴(yán)厲的新“國五條”。

然而，與以往調(diào)控幾乎都導(dǎo)致樓市交易慘淡不同的是，當(dāng)新“國五條”細(xì)則落地后，市場仍在延續(xù)之前的快速回暖行情。據(jù)國家統(tǒng)計局3月發(fā)布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況的數(shù)據(jù)顯示，2月份房價環(huán)比幾乎全線上漲。如此奇怪的現(xiàn)象不禁讓人擔(dān)憂，待這波漲潮過去，誰將成為最終的“買單人”？

二手房市場的博弈

在新“國五條”細(xì)則中，對出售非唯一性自有住房應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%征的規(guī)定在市場掀起波瀾，樓市買賣雙方進(jìn)入一個前所未有的政策過渡惶恐期。

通過對幾家房產(chǎn)中介門店的調(diào)查，記者發(fā)現(xiàn)前來咨詢的客戶數(shù)量確實(shí)增多，有的買賣雙方還催促中介辦理過戶手續(xù)。“現(xiàn)在房地產(chǎn)交易登記中心每天都擠滿了人，近20個辦事窗口排起長龍。”一家大型房產(chǎn)代理公司的門店經(jīng)理告訴記者。

雙安房產(chǎn)總經(jīng)理鄭愛新在接受采訪時表示，最近福州二手房市場成交暴增，雖然包含簽約量在內(nèi)，但實(shí)際成交量也上漲了30～50‰如果按這一比例征收，將會大幅增加二手房的交易費(fèi)用，但執(zhí)行力度比較小。“福州二手房市場每個月有5～6萬套房在賣，真正成交的只有200～3000套，也就是說只有價位足夠低才能打動客戶，才會產(chǎn)生20%個稅，這個比例相對是低的。”鄭愛新說。

另外，有關(guān)二手房的交易個稅，以前就有政策是全額的1%或差額的20%選其一，只是近些年各地基本上按全額的1%征收。鄭愛新認(rèn)為，二手房的差價很難衡定，比如購房者所花的裝修費(fèi)算不算？還有供房利息、出租所獲收益算不算？還有中介費(fèi)用呢？

目前，市場買賣雙方也呈現(xiàn)出各種轉(zhuǎn)向。陳女士正準(zhǔn)備為兒子購買一套婚房，原本還打算讓房主降兩三萬再出手，現(xiàn)在擔(dān)心購房成本增加，急忙和業(yè)主簽約了；也有的購房者比較淡定，本來打算購買一套二手房給父母的楊先生說，“相對而言，二手房的配套更成熟，進(jìn)行簡單裝修就可以入住，但如果要多交10多萬元的稅，還不如買一手房算了。”與顧慮較多的買方市場相比，賣方市場多持觀望態(tài)度。一位在中介有掛牌的房主告訴記者，“沒什么大不了的，實(shí)在不行我就把房子再多放兩年，反正也不著急用錢。”

鄭愛新認(rèn)為，二手房價走低的可能性不大，但大漲也微乎其微。

一手樓市也受影響

個稅新政重拳出擊二手房，在此情況下，有人認(rèn)為這將是一手房火熱的機(jī)會，也有人認(rèn)為一手房也將“難以幸免”。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房此次受打壓，對一手房來講應(yīng)該是利好。因?yàn)槿藗冑徺I二手房的成本增加了，肯定會更多轉(zhuǎn)而選擇一手房，新房房價短期內(nèi)的需求增加，房價或?qū)⑿》蠞q。

鄭愛新也分析，一、二手房市場是相輔相成的，二手房興旺，一手房走勢也相應(yīng)上揚(yáng)。然而，由于福州住宅市場一手房成交量占到7～8成，新房仍是大頭，因此二手房交易對整體房地產(chǎn)市場的影響仍有限。另一方面，今年以來福州樓市新房供應(yīng)量巨大，市場競爭激烈，開發(fā)商會慎重考慮漲價。“商品房市場近期成交量和成交價格呈現(xiàn)快速上升勢頭，但長期來看仍然是穩(wěn)中有升的。因?yàn)樵谫彿空呓Y(jié)構(gòu)中，剛性需求、改善性需求和投資性需求比例分別為6：3：1，首次購房者在二手房市場需要承擔(dān)更大的成本壓力，他們大多被迫向一手房轉(zhuǎn)移，加上新‘國五條’細(xì)則對二套房的限制更加嚴(yán)苛，首付比例和貸款利率將再度提高，有意二套房的購買人群會銳減，剩下的剛性需求又是考慮再三才出手的。”鄭愛新認(rèn)為。

尋找下一個投資洼地

盡管人們對市場未來走勢看法不盡相同，但大家一致認(rèn)為，政府打擊投資、投機(jī)性需求的目的是達(dá)到了。

雙安房產(chǎn)投資部總經(jīng)理陳禮旺分析，新政進(jìn)一步打擊投資、投機(jī)需求，對高端需求也是一種遏制，對低密度、大戶型產(chǎn)品會有影響，將會進(jìn)一步擠出價格泡沫。二手房市場個稅驟升，對于一手房而言，將極大降低投資性樓盤的期望值。對于住宅炒房客以及短線炒作需求有較大打擊，將擠出這些客群。

鄭愛新表示，今年商品房市場會延續(xù)新的特點(diǎn)。近兩年由于產(chǎn)品創(chuàng)新，樓市出現(xiàn)“階梯下壓式”消費(fèi)特點(diǎn)，塔尖上的消費(fèi)群體逐漸下移。比如，別墅消費(fèi)群體趨于選購“經(jīng)濟(jì)型別墅”，洋房消費(fèi)群體趨向選擇“瘦身型洋房”。“推薦珍惜一線、深耕二線、精選三線的項(xiàng)目布局策略。”鄭愛新認(rèn)為，一線城市需求旺盛，項(xiàng)目資源相對稀缺，毛利率高；二線城市成交量大，是開發(fā)商進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張的主戰(zhàn)場；三線城市有所分化，需要精選購買力強(qiáng)、供應(yīng)不大的城市。