目前樓市有沒(méi)有投資價(jià)值

3月11日，上海交大金融系主任潘英麗在接受媒體記者采訪時(shí)表示，中央要嚴(yán)格限制房地產(chǎn)的投資和投機(jī)，房地產(chǎn)已經(jīng)沒(méi)有投資價(jià)值，所以建議大家千萬(wàn)不要再看好房地產(chǎn)了。這引發(fā)了投資者的熱議，正反討論十分焦灼。而就在此前，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行發(fā)布的《2013私人銀行財(cái)富配置報(bào)告》中分析，新型城鎮(zhèn)規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將推動(dòng)2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)溫和走強(qiáng)，一線城市房?jī)r(jià)在投資效應(yīng)的影響下有上漲趨勢(shì)，建議富人投資首選房地產(chǎn)。

這樣截然相反的兩種闡述，各自都能自圓其說(shuō)，而且推理和論據(jù)脈絡(luò)清晰，那普通百姓究竟應(yīng)該聽(tīng)誰(shuí)的呢？

筆者覺(jué)得，房市在政策面與市場(chǎng)面雙重作用下“糾結(jié)”，一方面，房地產(chǎn)調(diào)控政策將進(jìn)一步適度偏緊，穩(wěn)定房?jī)r(jià)是調(diào)控常態(tài)化、持續(xù)化的首要目標(biāo)，但不等于要讓房?jī)r(jià)下調(diào)。另一方面，按照目前的市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)判斷，今年二季度開(kāi)始，很可能出現(xiàn)全國(guó)性的房?jī)r(jià)上漲。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1至2月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)22.8%、銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)49.5%，環(huán)比增幅高達(dá)42%，創(chuàng)出近十年新高?？紤]到去年1月至2月成交量低迷的因素，這種環(huán)比增幅也著實(shí)令人驚訝。而一線城市繼續(xù)領(lǐng)漲全國(guó)，北京、深圳和廣州等地房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅超過(guò)2%。這樣看來(lái)，房市回暖已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。

就在這回暖之時(shí)，2月底“國(guó)五條”出臺(tái)及3月初細(xì)則落地，很多人認(rèn)為這將對(duì)樓市影響會(huì)非常大，不排除房?jī)r(jià)又將扭頭出現(xiàn)價(jià)量齊跌的局面。這樣的情形會(huì)出現(xiàn)么？讓我們翻閱歷史，自2009年以來(lái)，這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)經(jīng)過(guò)了五次升級(jí)，如果從2003年的“18號(hào)文”算起，十年間國(guó)務(wù)院先后召開(kāi)9次會(huì)議研究房地產(chǎn)調(diào)控。將這些調(diào)控時(shí)間坐標(biāo)與房?jī)r(jià)繪圖，我們卻發(fā)現(xiàn)十年調(diào)控，全國(guó)房?jī)r(jià)卻整體向上、一路看漲。有學(xué)者統(tǒng)計(jì)，十年間房?jī)r(jià)平均累計(jì)上漲120%，年均上漲12%，調(diào)控猶如彈簧，打壓越深反彈越高。因此，雖然“國(guó)五條”被譽(yù)為是“史上最嚴(yán)苛”，多數(shù)機(jī)構(gòu)對(duì)樓市走向還是給出了“整體企穩(wěn)，溫和走強(qiáng)”的判斷。

既然價(jià)格會(huì)走強(qiáng)，那就說(shuō)明樓市存在投資價(jià)值，只是增長(zhǎng)的空間不可能像過(guò)去那么大、持有的成本也會(huì)不斷提高。如果調(diào)控政策繼續(xù)加碼，最終會(huì)在一個(gè)臨界點(diǎn)上決定房產(chǎn)是不是具備投資價(jià)值，而這一定是市場(chǎng)和數(shù)據(jù)說(shuō)話，而不是哪個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)了算的。