關(guān)于加強(qiáng)房屋租賃管理相關(guān)問題的探討

李馳

【摘要】本文論述了加強(qiáng)房屋租賃管理相關(guān)問題。

【關(guān)鍵詞】房屋租賃管理，問題

近年來，國務(wù)院就房價(jià)非理性上漲，從調(diào)整供給結(jié)構(gòu)、整頓住房金融市場(chǎng)秩序、強(qiáng)化土地資源管理諸方面出臺(tái)了眾多宏觀調(diào)控措施，一方面是《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號(hào)）印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極的變化，房價(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到了初步遏制。國務(wù)院2011年1月26日又出臺(tái)了新《國八條》（國辦發(fā)[2011]號(hào)）；另一方面，國家住建部頒布的新《商品房屋租賃管理辦法》（以下簡稱《辦法》）已于2011年2月1日起開始實(shí)施。一系列相關(guān)舉措的出臺(tái)，無疑更加活躍了房屋租賃市場(chǎng)，因此科學(xué)規(guī)范市場(chǎng)秩序，在有效遏制商品房屋價(jià)格過快增長的同時(shí)，提高人員素質(zhì)，建立健全管理體制，倡導(dǎo)誠信建設(shè)是擺在我們面前必須正視和亟待解決的問題。

一、加強(qiáng)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)管理的重要性

首先，房屋租賃市場(chǎng)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺。缺少了房屋租賃市場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將使大部分購房者以自用和轉(zhuǎn)讓為主，從而使以租賃為目的的購房者將大大減少。而隨著我國對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，雖然有效地抑制了以投資和投機(jī)為目的的購房行為，但是存量房市場(chǎng)受到了一定影響。這時(shí)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)就更需要租賃市場(chǎng)的活躍和健康發(fā)展。如果房屋租賃市場(chǎng)不完善，就會(huì)不利于投資結(jié)構(gòu)、商品結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化。因此缺少租賃市場(chǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在結(jié)構(gòu)上也是不合理的。

其次，在我國的投資渠道中房地產(chǎn)是公認(rèn)的保值、升值投資渠道，因此在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益成熟的今天，房地產(chǎn)已經(jīng)成為人們競(jìng)相投資的對(duì)象。隨著股市的持續(xù)低迷，一部分股民等待抄底，而另一部分股民卻相繼把資金從股市中撤出繼而投資到房地產(chǎn)市場(chǎng)上，以期實(shí)現(xiàn)投資效益的最大化，在這種條件下，只有商品房交易市場(chǎng)、存量房交易市場(chǎng)，以及房屋租賃市場(chǎng)的共同健康發(fā)展與日趨活躍，房地產(chǎn)投資者的投資成本才能得以回收和增值。

第三，房屋租賃市場(chǎng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有積極的推動(dòng)作用。一個(gè)城市或地區(qū)的房屋租賃市場(chǎng)活躍，勢(shì)必刺激當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)消費(fèi)。這里面既有一部分人最終將轉(zhuǎn)租為買，成為房地產(chǎn)消費(fèi)者，另一方面更主要的是會(huì)刺激房地產(chǎn)投資者以出租贏利為目的而增加在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投入。

另外，隨著加大拆違、拆臨、拆舊、拆破、拆陋和拆墻透綠的拆遷力度，大量的回遷戶換購、租賃房屋不僅帶動(dòng)了商品房市場(chǎng)、存量房市場(chǎng)的發(fā)展，也促進(jìn)了房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，從而帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與發(fā)展。

二、加強(qiáng)房屋租賃管理應(yīng)從四個(gè)方面入手

1、制訂一套系統(tǒng)的法規(guī)制度體系，將房屋租賃管理工作納入法制化、規(guī)范化的軌道。 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》雖然都對(duì)房屋租賃管理進(jìn)行了明確規(guī)定，但是缺乏可操作性，同時(shí)，從河北省到衡水市關(guān)于房屋租賃方面的法規(guī)細(xì)則卻始終沒有配套出臺(tái)，其他相關(guān)的政策規(guī)定也是少之又少。法律上的相對(duì)滯后，就會(huì)直接影響到管理的效果。應(yīng)結(jié)合衡水市實(shí)際情況，在《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的基礎(chǔ)上盡快出臺(tái)有針對(duì)性的地方性法規(guī)，一方面有效規(guī)范衡水市的房屋租賃行為，另一方面使租賃管理真正有法可依，真正使衡水市的房屋租賃市場(chǎng)走上法制化、制度化的道路上來。

新出臺(tái)的《商品房屋租賃管理辦法》已于2011年2月1日起施行，為房地產(chǎn)管理部門加強(qiáng)房屋租賃管理提供了強(qiáng)有力的保障，希望相關(guān)的配套法規(guī)文件能及時(shí)出臺(tái)。

2、建立房屋租賃指導(dǎo)價(jià)格體系，通過價(jià)格的透明化，帶動(dòng)房屋市場(chǎng)的健康發(fā)展。

《商品房屋租賃管理辦法》第五條規(guī)定：直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房屋租賃管理規(guī)定和房屋使用安全知識(shí)的宣傳，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場(chǎng)租金水平等信息。

房屋租金指導(dǎo)價(jià)格應(yīng)以市場(chǎng)租金價(jià)格水平為依據(jù)，在進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，采取科學(xué)的測(cè)算方法，定期制定和公布不同地段、不同結(jié)構(gòu)、不同用途出租屋的階段性租金。它既為租賃當(dāng)事人提供了一個(gè)合理租賃價(jià)格的，也為政府稅收提供了價(jià)格參照依據(jù)，避免了個(gè)別當(dāng)事人弄虛作假偷逃稅款，從而維護(hù)了房屋租賃市場(chǎng)的正常秩序，有效維護(hù)了國家利益。

3、確立各相關(guān)部門協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，依法懲治房屋租賃市場(chǎng)的違法違規(guī)行為。

雖然房管部門是房屋租賃管理的主管部門，但是房屋租賃管理又是一項(xiàng)綜合性管理，涉及房管、公安、工商、稅務(wù)等部門，因此需要各部門之間的相互配合。公通字[2004]83號(hào)國家六部委辦局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)出租房屋管理工作有關(guān)問題的通知》第二條特別強(qiáng)調(diào)了部門之間的相互配合與協(xié)作，規(guī)定：各部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，建立信息交流制度。房地產(chǎn)管理部門在辦理出租房屋租賃登記備案證明后，應(yīng)定期將有關(guān)情況通報(bào)給公安、工商、稅務(wù)等部門；工商部門在辦理工商營業(yè)執(zhí)照時(shí)、公安部門在辦理暫住戶口登記及暫住證時(shí)，對(duì)于生產(chǎn)、經(jīng)營、居住場(chǎng)所為出租房屋的，應(yīng)查驗(yàn)房地產(chǎn)管理部門出具的房屋租賃登記備案證明。對(duì)沒有辦理房屋租賃登記備案的，應(yīng)登記其有關(guān)情況并定期通報(bào)給房地產(chǎn)管理部門。

因此，在房屋租賃管理上房管、工商、公安、稅務(wù)等部門應(yīng)各盡其責(zé)，共同做好工作。工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照，公安部門辦理暫住戶口，地稅部門在征收房屋租賃稅時(shí)，都應(yīng)該檢查是否在房管部門辦理了房屋租賃登記備案，從而形成各部門共同把關(guān)，齊抓共管的局面。

4、強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理，規(guī)范中介行為，切實(shí)保護(hù)房屋租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益不受損害。

近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)如雨后春筍般地增多。其間，由于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入門檻較低，使得房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)良莠不齊，一些誠信度差的中介機(jī)構(gòu)提供虛假房源信息套取看房費(fèi)、任意提高中介費(fèi)等不良行為時(shí)有發(fā)生。因此，房地產(chǎn)管理部門必須強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理，規(guī)范中介行為，切實(shí)保護(hù)房屋租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。同時(shí)，扶持一批服務(wù)規(guī)范、運(yùn)作良好、誠信度高的中介機(jī)構(gòu)，打擊黑中介，為群眾營造一個(gè)優(yōu)良的交易環(huán)境。

三、結(jié)語

就目前而言，房屋租賃管理還存在著極大的提升空間，與規(guī)范化管理還有一定差距。任重道遠(yuǎn)，我們要趁勢(shì)而為，堅(jiān)持以科學(xué)的發(fā)展觀為指導(dǎo)思想，不斷創(chuàng)新觀念，以謙虛學(xué)習(xí)的心態(tài)借鑒兄弟城市的寶貴經(jīng)驗(yàn)，充實(shí)完善自己的房屋租賃體系，抓住機(jī)遇面對(duì)新形勢(shì)下的市場(chǎng)需要，進(jìn)一步落實(shí)相關(guān)舉措，那么，房屋租賃管理的和諧局面很快就可以實(shí)現(xiàn)。