淺談物業管理收費難的原因分析及對策

于雷

【摘要】隨著我國房地產經濟的快速發展，人們對物業管理的需求越來越強烈，目前，物業管理已經發展成為我國一個年輕的、重要的服務行業，但也存在許多問題。文章著重分析了住宅物業管理收費難的原因，提出了解決問題的對策。

【關鍵詞】物業管理，收費難，原因，對策

一、物業管理收費難的原因

通俗地講物業管理，是指物業管理企業受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。因此物業管理費開支主要包括維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費等幾個方面。結合物業管理實踐，業主拒交物業管理費主要存在以下原因：

首先，開發商遺留的問題。例如給業主一些虛假承諾，公攤面積不實、施工質量低劣、規劃的配套設施不到位問題、項目分期開發影響居住環境、售后服務不到位等，在業主接房后這些問題得不到有效解決，自然將矛頭指向物業管理企業。而面對這些問題時，物業管理企業又缺乏對開發商的有效制約，不能從根本上去解決業主面臨的問題，從而引發業主以拒交物業費的方式來維權。

其次，業主的辦事方法有時也是“憑感覺”，開業主大會討論時，有的業主發言時像小孩子吵架似的發泄情緒，這對于事情的解決于事無補，只會使矛盾不斷升級。而在物業管理較發達的國家或地區，業主如果認為物業管理收費過高，會理性地審查物業管理公司的預算報告，或找評估機構來對其收費進行公正評估。

再次，物業管理公司存在不規范運作，主要體現在財務制度和管理缺乏專業性，不能提交物業收費的預算、決算等財務報告，無法讓業主了解他們所交納的物業費究竟是如何構成和分配使用的。有些物業管理公司在出現糾紛后，常常采取不正當的手段解決問題，通過停水、停電或者暫停電梯使用來管制，這種行為明顯擾亂了居民的正常生活，侵犯了消費者的權益，同時也激化了矛盾。

最后，還有一個不能回避的原因就是法規尚有“真空”地帶。比如，空置房如何交納物業費就缺乏明確規定。在實際中，相關的糾紛也是五花八門，開發商沒有賣掉的房子，有些就不交物業費，而這些支出攤到其他業主的身上，便會抬高物業費。

二、對解決物業管理收費難問題的幾點建議

（一）物業管理企業應努力提升管理水平。解決物業收費難問題的關鍵，首先應是規范物業管理行為，不斷提高物業管理水平，增強為廣大業主服務的意識。只有先提供了優質服務，企業才能取得較好的收費率。由于沒有提供優質服務導致收費率低，收費率低又使企業提供不了良好的服務，目前個別企業就處于這樣一個惡性循環中。物業管理企業須努力規范服務行為，逐步擴大服務項目，不斷追求服務的精細度，加強對員工素質的培養。通過不斷努力，為管理小區營造一個良好的生活環境，從而使廣大業主感到“花錢買服務”值得。

（二）加大宣傳，使業主樹立正確的物業消費意識。一個消費觀念和消費意識的形成需要有一個認識過程。因此，要加強對《物業管理條例》和有關法律法規的宣傳。一方面可以通過小區內的公告欄、宣傳欄以及圖片和物業知識宣傳圖板進行宣傳；另一方面，可以通過向業主發放宣傳資料手冊、意見調查表以及找業主談心等形式，加強溝通，增進信任，使廣大業主在明確自己的權利和義務的同時，逐步樹立“花錢買服務”的物業消費意識，讓廣大業主明白不繳、少繳和欠繳物業管理費不僅損害了物業管理企業的利益，影響其正常的維修、養護、運行和管理，同時也損害了廣大業主的利益。

（三）認真研究物業管理費收繳辦法。物業管理企業要改變坐在辦公室“等人上門”的收繳方法，應積極主動上門收繳，并在收費過程中，主動了解業主對小區管理的意見，對業主提出的問題，想辦法積極整改，不能改正的也要做好說明和解釋工作。同時，物業管理企業還應積極依靠業主委員會，共同研究制定收繳辦法。可以業主委員會名義發通知，宣傳繳納物管費是業主應盡的職責；可在小區公告欄定期公布已繳費業主的名單，督促未繳費業主盡快交納；對極個別拖欠較多、對整個小區物管費收繳工作影響較大的業主，物業管理企業應該拿起法律武器進行起訴，以起到震懾教育作用。

（四）充分發揮社區和業委會的作用。從目前來看，物業管理還是一項很難讓群眾滿意的工作，也已成為政府行政主管部門的一道難題。而要破解這一難題，我們認為必須將物業管理納入社區建設的統一管理之中，應納入社區工作的職責之內。物業小區從屬地關系上講應屬社區管轄，由于社區工作涉及居民的方方面面，對廣大業主的實際情況也比較了解，有良好的群眾基礎和扎根于居民的工作傳統。它在廣大業主心目中有不可替代的地位，通過它的作用可以較好地加強業主與企業之間的溝通工作，做好協調工作。因此，將物業管理納入社區建設統一管理，建立“條塊結合、以塊為主”的管理機制是一種很好的辦法。

（五）加強監管，規范物業管理市場秩序。職能部門要嚴格市場準入和請出制度，加強企業資質管理，督促物業管理企業完善物業管理服務標準，不斷提高服務質量。物業主管部門會同物價部門要加強對企業服務質量的檢查。重點檢查企業是否做到明碼標價，服務是否“質價相符”，對個別存在侵害業主利益的行為堅決給予制止；對管理水平低、收費不規范、社會形象差的企業加大清理整頓力度；對業主投訴量大的企業進行重點監督，切實維護廣大業主的合法權益。通過加強監督來促進企業的優質服務，從而提高收費率。

（六）加強物業前期管理和建管銜接管理。我們知道，物業管理應對物業實行全過程的管理，如果開發商在規劃設計階段就選擇好物業管理企業，即可利用物業管理企業的豐富經驗和專業知識對規劃設計提出修改意見，使規劃設計更符合使用管理的要求，為以后的管理工作打好基礎。另外，加強建管銜接的管理：一方面通過嚴格接管驗收明確建管責任，減少物業使用階段物業管理企業與業主因房屋建設質量而產生的矛盾；另一方面應要求開發商在出售房屋前制定有關物業管理的規定，使業主在購房時就充分了解物業管理的有關制度，減少業主“事前不知曉，事后不服管”的狀況產生，促進物業管理工作的正常開展。

總之，物業管理服務收費是直接關系到業主、物業管理公司和整個社會利益的敏感問題。解決好物業管理收費難的問題，有利于物業管理公司正常地開展工作，有利于改善城市居民的居住環境，有利于提高城市和社會的文明程度，對于促進我國住房制度改革的進一步深化，市場經濟的進一步繁榮也具有十分現實的意義，解決好這一問題，必須依靠國家、企業和民眾的共同努力。