溫州市保障性住房發(fā)展探析

張健、涂渺

（國家統(tǒng)計局溫州調(diào)查隊，浙江 溫州 325009）

一、溫州保障性住房保障范圍和目標(biāo)

（一）保障性住房保障范圍

1.溫州廉租房現(xiàn)行保障范圍。城鎮(zhèn)低保標(biāo)準(zhǔn)2.5倍以下，無房或現(xiàn)住房面積低于人均建筑面積15m2的住房困難家庭。

2.溫州經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)行保障范圍。家庭人均收入低于上年度城鎮(zhèn)居民可支配收入標(biāo)準(zhǔn)的60%，無房或現(xiàn)住房面積低于人均建筑面積15m2的城鎮(zhèn)住房困難居民家庭。

3.溫州限價商品住房現(xiàn)行保障范圍。家庭人均收入低于上年度城鎮(zhèn)居民可支配收入標(biāo)準(zhǔn)的1.8倍，人均住房建筑面積低于20m2的城鎮(zhèn)居民家庭。

4.溫州公共租賃住房供應(yīng)對象。主要是一定時期內(nèi)無力通過市場解決住房問題的城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)但不具備買房條件的職工和有穩(wěn)定職業(yè)并已在溫州市居住一定年限的外來務(wù)工人員，可以是單身也可以是家庭，均沒有享受過溫州市廉租住房實(shí)物配租、經(jīng)濟(jì)適用住房和其他保障性住房。

（二）保障性住房規(guī)劃目標(biāo)

根據(jù)《溫州市人民政府關(guān)于加快保障性安居工程建設(shè)完善城鎮(zhèn)住房保障體系的意見》（以下簡稱文件），“十二五”期間，溫州市將新建、改造保障性和政策支持性住房共計452萬平方米，計5.76萬套，全市通過保障性和政策支持性住房解決57648戶城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難，累計覆蓋面占全市城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)22%。

二、溫州保障性住房建設(shè)規(guī)模測算

根據(jù)文件提出的“十二五”期間溫州市保障性住房建設(shè)目標(biāo)， 結(jié)合2010年溫州市區(qū)居民住戶抽樣調(diào)查資料（以下簡稱2010年住戶資料）測算，溫州市區(qū)符合廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房（市區(qū)戶籍）保障條件的居民家庭總數(shù)約為3.38萬戶。

（一）廉租住房建設(shè)亟需擴(kuò)量

根據(jù)文件，到2015年末，基本滿足市區(qū)人均可支配收入60%以下的城鎮(zhèn)居民住房困難家庭享受廉租住房需要。按照2010年住戶資料測算，符合規(guī)定申請條件的市區(qū)家庭數(shù)占市區(qū)居民家庭總數(shù)的6.9%，約為18000戶。溫州市區(qū)目前已在保廉租住房家庭戶數(shù)為3048戶。兩者相比，缺口尚大，有關(guān)部門亟需在解決建設(shè)資金、土地供應(yīng)、低收入資格認(rèn)定等影響廉租住房建設(shè)瓶頸問題基礎(chǔ)上，加快推進(jìn)廉租住房建設(shè)，力爭在規(guī)劃期內(nèi)實(shí)現(xiàn)對符合廉租住房申請條件的市區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭“應(yīng)保盡保”。

（二）經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模不低于67萬平方米

根據(jù)文件，到2015年末，基本滿足市區(qū)人均可支配收入80%以下的城鎮(zhèn)住房困難居民家庭購買或租賃經(jīng)濟(jì)適用住房需要。按照狹義口徑，即經(jīng)濟(jì)適用房的保障目標(biāo)為滿足人均可支配收入60%-80%的城鎮(zhèn)住房困難居民家庭的住房需求，根據(jù)2010年住戶資料測算，符合經(jīng)濟(jì)適用住房申請條件的家庭數(shù)占市區(qū)居民家庭總數(shù)的3.7%，約為9600余戶。因此，按照每戶70平方米的保障標(biāo)準(zhǔn)計算，溫州市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模應(yīng)在67萬平方米以上。

（三）公共租賃房建設(shè)規(guī)模不低于43萬平方米

根據(jù)文件，到2015年末，基本滿足市區(qū)中等偏下收入住房困難居民、家庭租住公共租賃住房的需要。假設(shè)公共租賃房基本滿足市區(qū)人均可支配收入80%-100%范圍，無房或人均住房建筑面積小于15m2的城鎮(zhèn)居民家庭的住房需求，按照2010年住戶資料測算，符合公共租賃房申請條件的家庭占市區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭總數(shù)的2.4%，約為6200余戶。因此，按照每戶70平方米的保障標(biāo)準(zhǔn)計算，溫州市區(qū)公共租賃房的建設(shè)總規(guī)模應(yīng)該在43萬平方米以上。

（四）限價商品房建設(shè)總規(guī)模在240萬平方米左右

假定限價商品房基本滿足市區(qū)人均可支配收入1.8倍以下，但不具備申請廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃房的城鎮(zhèn)住房困難居民家庭的住房需求，按照2010年住戶資料測算，符合限價商品房申請條件的家庭占市區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭總數(shù)的10.3%，約為26800余戶。按照每戶90平方米的保障標(biāo)準(zhǔn)計算，溫州市區(qū)限價商品房的建設(shè)總規(guī)模應(yīng)該在240萬平方米左右。

三、溫州保障性住房銷售價格合理性測算

保障性住房具有經(jīng)濟(jì)性特點(diǎn)，應(yīng)在考慮建設(shè)成本水平的基礎(chǔ)上，兼顧相應(yīng)保障對象的實(shí)際承受支付能力。按照國際通行慣例，城鎮(zhèn)居民家庭每年用于住房的支出約占其家庭可支配收入的30%左右，或者說居民家庭用6年全部收入購買一套住房是比較合適的比例。考慮到溫州居民家庭收入存在一定隱性，也考慮到溫州不同地段住房價值存在著較大的差異性，保障性住房價格的合理區(qū)間應(yīng)是保障對象家庭年收入6-10倍。

按照2010年溫州市區(qū)住戶調(diào)查資料計算，經(jīng)濟(jì)適用房保障人群的家庭年可支配收入大致在5.5-7.5萬元之間。相對于保障對象的購買能力來說，取收入平均數(shù)6.5萬，房價收入比6-10倍，推算經(jīng)濟(jì)適用房總價在40-65萬元之間較為合適。按照每套經(jīng)濟(jì)適用房70平方米計算，合理單價區(qū)間在5000-9000元之間。

按照2010年溫州市區(qū)住戶調(diào)查資料計算，限價商品房保障人群的家庭年可支配收入大致在9.5-17萬元之間。相對于保障對象的購買能力來說，取收入平均數(shù)13.5萬，房價收入比6-10倍，推算限價商品房總價在80-135萬元之間較為合適。按照每套限價商品房90平方米計算，合理單價區(qū)間在8000-15000元之間。

四、溫州保障性住房發(fā)展中存在的難點(diǎn)問題

（一）低收入家庭資格認(rèn)定難

準(zhǔn)確定位和核查低收入對象一直是困擾政府部門的難題。溫州民營個體經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，居民家庭收入隱蔽性強(qiáng)，人員流動頻繁，戶籍地與居住地分離情況較為普遍，基層對居民家庭收入情況的審定工作量和難度很大。同時浙江省、溫州市均未能出臺低收入家庭的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和具體操作辦法，直接影響保障房的擴(kuò)面以及申請、核準(zhǔn)工作。如從2009年7月1日起，溫州市區(qū)廉租住房保障范圍擴(kuò)大到低保2倍以內(nèi)的城鎮(zhèn)住房困難家庭，但受低收入家庭資格認(rèn)定難問題的困擾，實(shí)際只有民政部門認(rèn)定的低保戶和低保邊緣戶才能申請廉租住房。

（二）保障住房準(zhǔn)入審核與退出執(zhí)行難

由于個人收入不透明，也沒有建立跨地區(qū)房產(chǎn)信息、銀行存款信息、車輛信息等聯(lián)網(wǎng)查詢平臺，對保障對象收入、財產(chǎn)審核難度較大。各地房管部門對居民收入的審核難，且僅以一年的收入證明難以真正反映申請者實(shí)際狀況。同時，對利用不正當(dāng)手段騙購、騙租住房保障行為的處罰，對因經(jīng)濟(jì)條件改善而不具備享受住房保障條件的強(qiáng)制退出等，缺乏法律法規(guī)層面可具體操作規(guī)定。

五、溫州保障性住房體系建設(shè)的幾點(diǎn)建議

（一）建立保障對象檔案信息系統(tǒng)，完善準(zhǔn)入審核機(jī)制

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民財產(chǎn)投資異地化、工作變動頻繁化傾向越來越突出，大量隱性收入難以統(tǒng)計，政府對居民真實(shí)收入狀況無法掌握，政府與申請者存在嚴(yán)重的信息不對稱是解決住房保障分配公平性的最大難題。因此，政府應(yīng)建立起透明的居民收入申報系統(tǒng)，同民政、公安、稅務(wù)、公積金、房管、銀行、證監(jiān)、車管等部門對接，對申請者的戶籍、房產(chǎn)、銀行存款、股票、車輛等經(jīng)濟(jì)狀況信息進(jìn)行全面核查，按照一宅一檔、一戶一檔的原則將保障房、保障對象信息真實(shí)錄入，認(rèn)真執(zhí)行身份資格認(rèn)證制度，切實(shí)防范和嚴(yán)肅查處虛報、隱瞞、偽造個人信息，進(jìn)行公開接受公眾監(jiān)督，確保住房保障分配給那些中低收入、財產(chǎn)積累少的中低收入住房困難家庭及特定群體。同時，實(shí)施保障信息平臺與房屋權(quán)屬登記信息庫無縫跨庫連接，確保正在享受保障性住房的家庭，在購買商品房時，政府能夠及時發(fā)現(xiàn)和辦理退出手續(xù)，否則不能辦理新購商品住房產(chǎn)權(quán)證。

（二）按照保障對象的綜合情況，建立輪候機(jī)制，分秩序保障

浙江還處于城市化快速進(jìn)程中，低收入家庭數(shù)量眾多，在當(dāng)前的人力、物力、財力制約下，不可能一下子解決大范圍居民的住房問題。根據(jù)住房保障體系層次性的特點(diǎn)，決定了要完成溫州住房保障目標(biāo)，不可能在很短時間內(nèi)悉數(shù)解決，只能是一個循序漸進(jìn)的過程。所以，必須制定分級計劃，有步驟、有層次地解決中低收入家庭的住房問題，采取輪候機(jī)制，對所有申請人的住房需要程度進(jìn)行評估和優(yōu)先排序。在評估過程中，不僅僅根據(jù)申請者的家庭收入確定準(zhǔn)入條件，還應(yīng)設(shè)置綜合性的指標(biāo)，如戶籍條件、年齡條件、收入水平條件、現(xiàn)有住房條件、財產(chǎn)條件、在城市已居住時間和其他條件進(jìn)行評估，申請者可以得到相應(yīng)的分?jǐn)?shù)。依據(jù)所得分?jǐn)?shù)的多少對不同的申請者安排不同的順序，優(yōu)先解決中低收入家庭特殊群體的住房。

（三）健全退出機(jī)制，對保障對象家庭情況進(jìn)行動態(tài)管理

一是健全廉租房、公共租賃房的退出機(jī)制。隨著中低收入家庭人員、就業(yè)狀況以及生活水平的改變，會出現(xiàn)不符合住房保障條件而需要退出的情況。定期審查享受住房保障的家庭收入、人口和住房情況，對住房保障對象予以動態(tài)的管理，防止住房保障空置或挪作他用等現(xiàn)象，增加進(jìn)入退出機(jī)制的透明度，做到公平、公正。對不同的享受者（實(shí)物配租、租金補(bǔ)貼、租金減免）采用不同的退出措施。二是健全經(jīng)濟(jì)適用房退出機(jī)制。經(jīng)濟(jì)適用房由于存在政府補(bǔ)貼，所以不再屬于單純性的商品房，而是一種準(zhǔn)公共住宅，所以在交易時要保證購買者和政府雙方權(quán)益，按照購買時土地和房屋的增值收益比例，回售給政府。這些由政府回購的房屋繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用住房向符合條件的家庭出售，這樣不僅增加了住房保障房源，還對改變目前經(jīng)濟(jì)適用房銷售混亂的現(xiàn)狀有積極意義。