房?jī)r(jià)的本質(zhì)

任何商品的價(jià)格都是基于其價(jià)值，這個(gè)道理不須多論。

以一國(guó)論，一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)的均價(jià)及整體銷售情況，由該國(guó)的經(jīng)濟(jì)基本面決定。當(dāng)這個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)水平極高且發(fā)展迅猛、前景可期時(shí)，這個(gè)國(guó)家的住宅產(chǎn)品就會(huì)具有強(qiáng)大的吸引力，它的住宅市場(chǎng)就會(huì)具有強(qiáng)悍的吸金能力。以城市論，當(dāng)城市的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)具有旺盛的生命力時(shí)，它的房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)隨之水漲船高。

房地產(chǎn)行業(yè)，在任何國(guó)家和地區(qū)，都是支柱性產(chǎn)業(yè)。政府經(jīng)營(yíng)城市，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的，就是提升區(qū)域土地價(jià)值，拉高房?jī)r(jià)，從而增加政府的收入。房地產(chǎn)，在全世界范圍內(nèi)，都是支柱產(chǎn)業(yè)。這個(gè)話是可以大聲說(shuō)出來(lái)的，房地產(chǎn)人不要覺(jué)得丟人。在國(guó)外這種收入表現(xiàn)為物業(yè)稅，而國(guó)內(nèi)就表現(xiàn)為土地出讓金。在我國(guó)大量的東部沿海城市，土地出讓金的收入也已經(jīng)占到地方財(cái)政收入的4成左右。如上海2009年土地出讓金總收入1043億元，周期的財(cái)政收入數(shù)字是2540億元。廣州2009年財(cái)政收入700億元，土地出讓金總收入達(dá)到489億元。

近100年來(lái)全世界的城市經(jīng)營(yíng)模式，就是通過(guò)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)狀況和居住環(huán)境的持續(xù)改善，激發(fā)地價(jià)和房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，以獲得收入，這是我們必須服從的客觀規(guī)律。在美國(guó)，物業(yè)稅的收入，占到地方政府總收入的70%以上。這筆收入又再次投入到基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套等建設(shè)上去，優(yōu)化生存環(huán)境，從而促使房地產(chǎn)升值。因此近10年來(lái)，在稅率基本穩(wěn)定的情況下，美國(guó)的物業(yè)稅總額增長(zhǎng)了5倍，考慮到少量的新增住宅因素以及一定的通貨膨脹因素，這相當(dāng)于近10年來(lái)美國(guó)的住宅價(jià)值普遍升值了3倍左右。

房?jī)r(jià)的本質(zhì)，就是城市的經(jīng)營(yíng)水平在住宅價(jià)格中的集中反映。房地產(chǎn)的價(jià)值，就是城市的經(jīng)濟(jì)水平和居住環(huán)境在住宅銷售價(jià)格中的集中體現(xiàn)。這是房地產(chǎn)的本質(zhì)規(guī)律。其他所有的東西，都只是對(duì)房?jī)r(jià)的影響因素，而不是決定因素。

目前國(guó)內(nèi)流行著一種讓人極不能理解的對(duì)房地產(chǎn)的觀察視角：貨幣政策、匯率政策乃至計(jì)生政策決定房?jī)r(jià)；金融決定房?jī)r(jià)；國(guó)際熱錢(qián)決定房?jī)r(jià)等等。當(dāng)然，這些因素會(huì)影響房?jī)r(jià)。乃至，這些因素不光影響房?jī)r(jià)，它們影響著所有商品的價(jià)格。難道我們能說(shuō)鋼鐵的價(jià)格是受貨幣政策決定嗎？任何人都會(huì)回答不是！這些外在的因素會(huì)在短期內(nèi)影響商品的定價(jià)，但商品的價(jià)格本身是由其本身的價(jià)值所決定！只要我們站在一個(gè)更宏觀的視野上，排除掉這些外在因素的干擾，使用最樸素的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，直接把視野投放到城市的經(jīng)營(yíng)水平這個(gè)本質(zhì)因素上，我們一定可以發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)的真相。

（摘自海潮出版社《房?jī)r(jià)的本質(zhì)》 作者：老蠻）