武漢城市圈旅游地產發展態勢與投資規制研究

黃猛

（1.中南財經政法大學工商管理學院，湖北武漢 430073；2.武漢工業學院旅游研究中心，湖北武漢 430023）

武漢城市圈旅游地產發展態勢與投資規制研究

黃猛1,2

（1.中南財經政法大學工商管理學院，湖北武漢 430073；2.武漢工業學院旅游研究中心，湖北武漢 430023）

當前旅游地產的概念內涵比其首次被提出時要豐富很多，地產資本驅動下的旅游地產開發模式也極具創新性，大致可以總結為7種產品形態和4種開發模式。武漢城市圈正成為旅游地產項目投資的熱土，有必要從區域規制、資源規制和分配規制等方面科學規劃以保障旅游資源可持續發展。

武漢城市圈、旅游地產、投資規制

隨著社會經濟的快速發展和人民生活水平的提高，旅游在我國逐漸成為一種大眾化的生活方式，越來越多人希望以一種輕松愉快的方式親近自然、體驗旅行。[1]旅游需求的爆發式增長，推動了我國旅游經濟市場化的快速發展，逐步建立起以旅游“六要素”為核心的旅游產業體系。同時，由于旅游具有“產業關聯性強、帶動系數大”等特征[2]，旅游業與農業、文化產業、創意產業、現代服務業等旅游相關領域的產業融合也呈現出加速趨勢，這種“聯姻”能夠實現部分傳統產業的功能置換與創新，提高區域產業轉型升級的能力。[3]

旅游與房地產的結合應始于20世紀初的法國地中海沿岸，大量開發的海濱別墅吸引歐洲和北美的政府要員、貴族、富商蜂擁而至，使得地中海成為世界和歐洲的休閑度假中心[4]。二戰之后，以度假村、療養院等為最初形態的旅游地產項目曾一度風靡歐美等經濟發展國家。1964年，法國阿爾卑斯山地滑雪勝地開始向歐美中產家庭出售房產，并首次提出了度假所有權制度（分時度假）的概念，發展成為當前在歐美流行的“假期交換系統”，此舉為那些依托自然旅游資源的度假物業的資產市場化提供了新思路。20世紀90年代，我國海南最先出現分時度假酒店的萌芽，投資者將產權酒店作為稀有投資產品并進行瘋狂炒作，釀成了海南房地產業的第一次危機，但這段發展歷程為我國真正意義上的旅游地產開發積累了經驗。

進入21世紀后，隨著我國住房體制向“商品化”和“貨幣化”改革的逐步深化，數量龐大的城市居民對購買商品房的強烈需求加速了房地產業市場化的進程。消費者也逐漸由最初的“居者有其屋”向“居者優其屋”消費層次轉變，越來越注重房產的區位條件、配套設施及居住環境等。旅游景區的開發能夠較好地滿足以上要求，并且能夠有效地提升土地開發過程的資源邊際效應，新型的以旅游、文化為主題的復合地產也就應運而生。旅游與地產聯姻、資源與資本攜手使其成為引領行業發展的旗幟，旅游產品和物業開發模式也得到不斷的創新，涌現出以深圳華僑城、深圳觀瀾湖、海南博鰲水城、西安曲江新區等為代表的一大批具有開創性、高收益的旅游地產項目。

一、旅游地產的相關研究

從旅游地產的發展歷程，我們不難看出其概念的內涵和外延也在不斷被擴大。早期的旅游地產主要是指僅僅滿足旅游者住宿需要的物業，如酒店、度假村、療養院等，投資者不以其在產權轉移過程中的增值盈利為主要目的，而是作為旅游景區經營的必要組成部分之一。

目前國內學者對旅游地產的概念解釋不統一。有的學者強調旅游地產的環境依托特性，認為旅游地產等同于景觀房產或旅游景觀房產，景觀包括很多種類型，顯然這一概念不是很準確；胡浩認為僅僅把旅游房地產理解為度假為目的是片面的，旅游地產依托的旅游資源應包括自然景區和人造景區兩類[5]；徐翠蓉提出應從廣義和狹義兩方面辨析，廣義上所有與旅游業結合的房地產都可以叫做旅游房地產，狹義上旅游房地產是指旅游區域度假休閑配套設施，以本地區以外的人群為主要銷售對象的房地產項目。[6]祝曄則用景區住宅、度假別墅、主題公園、康體娛樂區、商業游憩區進行了劃分。[7]筆者認為，借助旅游開發并有機融入旅游景區建設與經營的商業、住宅地產都應屬于旅游地產的范疇，如最新出現的旅游綜合體、旅游主題街、城市RBD、旅游小鎮等投資項目也是旅游地產的具體表現形態。只不過這些地產項目有的為旅游景區經營提供功能性服務，有的僅僅是依賴于旅游景區所營造的居住環境。后者從表面上看地產只具備旅游的概念主題，實際上二者在功能、空間、文化和資本等方面存在著千絲萬縷的聯系。

宋?。?002）提出旅游地產是在特定的土地上開發的、與某一類旅游區域在內外空間方面和主題內涵方面具有明確關聯性的地產項目，通常包括旅游景點地產、旅游商務地產、旅游度假地產和旅游住宅地產四大類型。旅游度假地產能讓消費者實現“短期居住”，而旅游住宅地產則能讓消費者實現“長期居住”。此兩類產品都可以有效延伸旅游產業鏈的服務功能，加快旅游投資的回收，降低旅游投資的風險。[1]因此，第二居所或第一居所也有可能是旅游地產。目前比較公認的旅游地產類型包括七種：一是利用旅游開發區、旅游景區、休閑度假區的優越自然條件、地理位置開發的具有投資回報和多種功能的住宅項目；二是時權酒店；三是產權酒店；四是養老型酒店；五是高爾夫、登山、滑雪運動度假村；六是旅游(體閑)培訓基地、國際體閑度假中心；七是時值度假型酒店。[4]

陳衛東依據其組織方式，將旅游地產開發模式分為隨意（資源）型、規劃型和混合型三種基本模式。[8]馬秋芳以華僑城和西安曲江新區分別作為造景和借景者兩種旅游地產開發模式做了比較研究，得出這兩種模式在區位、市場定位、用地特征和文化主題確立上存在差異。[9]此外，由于旅游地產對旅游資源有極大的依托性，也有按旅游地產和旅游資源的關系分類，以更加突出“旅游”要素。張雪晶自然資源依托模式、新城舊城模式、克隆模仿模式、行業嫁接模式和文化主題模式5種開發模式。[10]盤點當前國內涉及旅游地產的開發項目，筆者認為可以將國內旅游地產項目的開發模式大致歸納為四種：①以借勢自然資源為核心的共生模式，如濱海、溫泉、湖泊、森林、農場等配套的休閑度假物業項目；②以再造人文景觀為核心的提升模式，如主題公園、高爾夫等項目；③以共建旅游社區為核心的伴生模式，如旅游小鎮、古村落等項目；④以嫁接行業資源為核心的附生模式，如會展商務中心、文化主題街區等項目。

總的來看，旅游地產項目可以成為區域經濟發展的引擎。一方面，旅游地產開發有利于深化景區開發，優化產品結構。隨著旅游需求從觀光向休閑度假的逐步轉變，旅游景區產品也應從觀光游覽型向互動參與型、情景體驗型轉變。旅游地產開發本身就是對旅游景區的一種深度開發，現代旅游開發不僅僅是旅游景點的建設，高品質、高競爭力的旅游景區必須具備良好的服務接待設施。另一方面，旅游地產開發有利于發揮關聯優勢，分享休閑經濟。旅游與地產具有很好的互補性，二者之間是一種資源共享與和諧共生的關系，這種關系能夠將彼此的價值最大化。旅游聚集人氣、財氣，地產實現價值的增值，地產回補旅游使其實現可持續發展，旅游與地產融為一體共同推動區域經濟、生態、文化和社會的整體發展，最終形成改善人們生活環境、提高生活品質的綜合休閑社區。

二、武漢城市圈旅游地產的發展現狀調查

隨著我國房地產市場的快速發展，多業態、主題化成為房地產開發的一種趨勢。在國家連續出臺一系列的住宅房地產宏觀調控政策之后，商業地產、旅游地產成為房地產投資的新寵，具有較大的發展空間和創新的盈利模式。在海南國際旅游島、上海迪斯尼和華僑城等項目的示范帶動下，全國掀起了旅游地產投資的熱潮，萬達、保利、萬科、中信等大型房地產集團也紛紛進軍旅游地產，一批旅游地產項目先后選址武漢城市。

“十一五”以來，武漢市在建和籌建的旅游地產類型豐富多樣，既有對傳統景區旅游住宿、商業等設施的升級改造，也有以主題公園、主題街區、會展中心、溫泉酒店、高爾夫球場、賽馬場等為主題的新建項目，如表1所示。

武漢城市圈城市密集度較高，經濟基礎較好，環境及自然條件優越，是湖北省乃至長江中游最大的城市圈域。京廣高鐵的建成，以及武漢城市圈半小時經濟圈和湖北省一小時高鐵交通圈的建設將為區域旅游業的發展提供極其便利的交通條件，城市圈內富集的自然、人文旅游資源優勢將進一步得到有效釋放。武漢城市圈旅游業的發展戰略目標是“建設成為全國重要的區域性旅游目的地、全國低碳旅游業的典型示范區以及中國最滋潤的山水休閑地”。①在旅游經濟和地產資本的雙重驅動下，武漢旅游地產開發也即將進入高潮。

表1 武漢市在建和籌建的大型旅游地產項目（10個）

除此之外，武漢市城市圈內還有一大批新開發的旅游景區建設中涉及到度假村、星級酒店和療養院等各種不同類型的旅游地產項目，如木蘭湖旅游度假區、新洲道觀河風景區、赤壁古戰場景區、咸寧陸水湖旅游度假區、黃金山國際溫泉度假村、安陸白兆山旅游度假區、孝感觀音湖生態旅游區、蘄春縣李時珍國際健康文化園區、湖北古民居博覽園等。

以上是筆者通過對當前武漢城市圈區域旅游和景區發展規劃的搜集和整理，梳理出其中比較具有代表的旅游地產項目基本情況。大部分項目都已按照規劃開始了分期建設，少數項目還處于籌建中。其中，占地面積是規劃中擬征用的旅游用地。由于旅游資源的分布范圍廣，旅游景區開發中“搭便車”現象時有發生，因此，部分項目的規劃用地面積并不包括其周邊所依附的其它旅游景觀房產項目用地。

從表1和表2的統計結果，我們不難看出：①武漢城市圈內旅游地產項目的投資力度較大，投資金額都遠遠超過了普通旅游景區（點）開發的投入，為拉動區域旅游經濟的發展提供了資金支撐。但是，項目規劃用地面積都較大，部分項目難免讓人產生以旅游開發名義圈地的疑惑。②從空間上看，項目主要集中在武漢市近郊的旅游資源富集區，以武漢為中心的休閑度假產品開發已逐漸成為市場熱點，而潛江、天門、仙桃等地因資源的限制，尚沒有大型旅游地產的投資項目。③旅游地產項目的投資主體較為多元化，但主要還是以較具開發實力的大型房地產公司和旅游集團為主，為旅游景區深度開發和高端休閑度假物業建設、營運提供了技術、管理、市場、人才等多方面的保障。④旅游地產項目涉及了共生、伴生、附生、提升等多種開發模式，大部分地產項目過度依賴于自然旅游資源，過多旅游地產項目的建設可能會造成旅游景觀破壞和環境污染超載。地產項目與旅游景區內在的聯系不太緊密，旅游對地產的土地升值起到了很大的作用，而地產對旅游及其它相關產業的帶動效應不明顯。

大規模旅游地產項目的出現，引發了社會各界的爭議，尤其是那些依附于自然資源以住宅旅游地產開發為主的項目。部分學者認為，旅游地產搶奪了具有公共屬性的旅游資源，并通過市場交易將其私有化，開發商從中獲取了高額利潤，并進一步推高了商品住宅的價格，損害了社會大眾的合法權益。因此，旅游地產項目投資必須清醒地認識到國家相關的政策底線,切不可因盲目跟風而肆意違反國家政策，如在各類風景名勝區開發房地產項目有著嚴格的限制，張家界風景區曾出現過大量的包括住宅建筑在內的違法建筑，以至于受到要被取消“世界自然遺產”稱號的警告威脅。此外，政府對于旅游地產項目的招商應有一定的門檻，除了要求項目運營商必須具有較強的資金實力，還必須要求其具備經營和管理旅游景區的經驗，制定能夠確保旅游地可持續發展的項目綜合效益評價體系和目標導向。

表2 武漢城市圈（除武漢市）在建和籌建涉及旅游地產的景區項目（8個）

三、武漢城市圈旅游地產項目的投資規制

規制是在市場經濟體制下，以矯正和改善市場機制內在的問題為目的，政府干預和干涉經濟主體（特別是企業）活動的行為。投資規制是經濟性規制的重要組成部分，它是指規制者對投資行為非經濟手段的限制，具體表現在籌資規制、稅收規制、體制約束等方面。旅游地產項目兼具旅游和房地產雙重產業性質，對旅游產業升級和國家房地產宏觀調控影響深遠，尤其是旅游景觀住宅房地產的開發，在當前國家嚴厲的房地產宏觀調控政策下，各級政府應審慎制定此類項目的投資規制。

（一）區域規制：統籌旅游地產投資的地域分布均衡機制。

由于當前眾多投資商涌入武漢城市圈旅游地產項目的投資與開發，勢必會造成優質旅游資源的過度消耗或浪費。因此，應依托武漢城市圈政府間的綜合協調平臺，盡快編制武漢城市圈旅游地產項目的發展規劃，統一圈內旅游資源的開發，重新審視各地區資源的特色和優勢，尋求旅游地產項目差異化的發展定位。

根據《武漢市旅游業“十二五”發展規劃》（2009-2015），從旅游資源的集聚程度和開發條件來看，近中期武漢城市圈內的旅游地產項目的投資重點應放在武漢都市和近郊的東湖旅游集聚區、泛金銀湖旅游集聚區、環城游憩帶，政府大力支持武漢歡樂谷、巴登城、武漢天地、世貿嘉年華等以游樂為主題的大型綜合旅游地產項目，借助有實力的旅游房地產企業來開發和營運具有國家級乃至世界級的旅游核心吸引物，以再造人文景觀為核心的提升模式和嫁接行業資源為核心的附生模式為主，滿足當前武漢旅游市場上極其匱乏的城市旅游休閑產品，推動武漢由旅游過境地向旅游目的地的轉變。同時，遠郊區和城市圈內其它城市旅游地產項目的投資重點則主要集中在資源特色化和經營差異化的度假地產之上，如黃陂木蘭湖、新洲道觀河、鄂州梁子湖、咸寧陸水湖、黃岡天堂湖、陽新仙島湖等地的湖泊資源，咸寧、赤壁、孝感、黃岡等地的溫泉資源，以及蔡甸、黃岡、咸寧等地的森林資源，以借勢自然資源為核心的共生模式，主要滿足高端的旅游度假和第二居所的需要。

（二）資源規制：健全旅游地產投資的資源保護與評價機制。

從旅游資源的公共屬性來看，旅游地產項目投資與開發最大的憂慮是假借旅游名義“圈地”以及資源的壟斷與破壞。旅游地產項目投資是一種長期持續的經營行為，其成功的關鍵在于房地產所依賴的旅游資源保護和旅游景區經營，有別于傳統房地產項目的一次性銷售模式。因此，在旅游地產項目的審批和招商過程中應對開發商進行嚴格的篩選，對旅游地產項目的建設和營運進行嚴格監督。

然而，在市場經濟條件下，旅游資源的保護規制和經濟規制的目標時常會發生沖突，資源保護規制要求的是保護效率、旅游安全和服務質量等，而資源經濟規制則是追求更高的經濟效率（包括管理效率、分配效率和發展效率）。[11]因此，在旅游地產項目投資的前期應該做好規劃設計，妥善處理好開發與保護、投資與收益、效益與持續發展等問題，制定武漢城市圈旅游地產項目投資的效益評估體系。比如，對旅游地產項目的核心旅游資源實行非市場或半市場化的效益評估機制，分離可競爭性項目，規定用項目總收益一定比例的資金來“反哺”資源保護和耗損，或者成立專項的資源保護基金，從而實現旅游資源使用權和保護職責從政府讓渡到企業的同步轉移，社會公共產品得到有效的保護和利用。實踐證明，深圳華僑城、美國迪斯尼都在資源的環境保護、景觀營造、文化培植等方面付出了大量的心血。

（三）分配規制：建立旅游地產投資的外部收益分配機制。

旅游地產項目投資受制于資金大、周期長、運營難、風險高等因素，但旅游地產開發所形成的巨大外部性收益還是吸引了有實力企業的積極參與，關鍵是整個投資過程能夠獲得政府等相關利益群體的大力支持。[12]因此，旅游地產項目的投融資必須從經濟規制和社會規制兩方面來考慮，經濟規制必須在社會規制的監督下完成，制定較為合理的收益評估和分配機制，盡量避免當地政府的設租行為，導致社會公眾利益的間接損害。

目前，武漢市對大型旅游地產項目的引進都給予了大量的優惠政策和條件，政府高層領導對項目的招商、規劃設計和籌建等環節都給予高度的關注。事實上，旅游地產項目的盈利來源比較多樣化，如旅游住宅地產、度假酒店物業、主題商業街區等。[13]深圳華僑城主題公園每年的經營收入遠不如旅游房產銷售收益，同樣迪斯尼主題公園的經營收益只是其四大業務總收入中的很小一部分?？偟膩砜?，依附于旅游項目之外的其它收益會遠遠高于其本身收益。當前，地方政府通常采取讓國有企業通過注資入股的形式從項目開發中分享收益的方式，地方政府從大型項目帶動的區域經濟增長中受益，但項目的外部收益分配機制還不是很明確，能否探索出更好的投資合作方式？迪斯尼和香港政府的合作協議一直受到香港輿論批評，香港政府出了90%的資金包括全部土地，僅能獲得57%的股權，且只能在門票收入中分成，而相關產品銷售收益全部歸迪士尼，股權與斥資規模很不相稱。武漢城市圈采用類似的“合作模式”引入旅游地產開發商時需要格外謹慎。

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[4]方玲梅.國內旅游房地產研究述評[J].資源開發與市場，2009，（2）.

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[10]張雪晶.旅游房地產開發模式研究[J].商場現代化（學術版），2005，（5）.

[11]申燕萍.基于博弈論的生態旅游環境保護規劃政府規制效用分析[J].生態經濟，2010，（5）.

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責任編輯郁之行

F590

：A

：1003-8477（2013）07-0067-04

黃猛（1982—），男，中南財經政法大學旅游管理專業博士生。

湖北省教育廳人文社科青年項目（2009q071）。