房地產步入中低速增長

郭莉　師燁東

隨著中國經濟從10%的“超高增長”進入“次高增長”以及小顛簸的“穩態增長”，房地產業也將從“超高增長”轉變為“中低速增長”

前不久，萬科等行業龍頭公布全年銷售業績，這些企業不約而同地出現了利潤率下降的情況。

以萬科為例：從全年情況看，萬科2012年銷售均價10901元/平方米，低于2011年的11303元/平方米和2010年的12049元/平方米。銷售均價的下降使得萬科年度銷售額超過1400億元，但利潤率卻大大降低。2012年上半年萬科結算凈利率為14.2%，較2011年同期下降2.2個百分點，銷售凈利潤率14.8%，比上年同期的16.3%下降1.5個百分比。到去年三季度末，萬科銷售凈利潤為13.2%，而上一年同期為14%。

不少業內人士表示，隨著中國經濟從10%的“超高增長”進入“七上八下”的“次高增長”以及小顛簸的“穩態增長”，房地產業也將從“超高增長”轉變為“中低速增長”。在過去十年中，房地產保持了年復合20%的增速，但在未來幾年中，預計年復合增速將急速滑落到5%-7%的速度，甚至不及同時期中國經濟的年均增長速度。

大環境的變化也將對房地產業產生深刻的影響。業內人士認為，房地產業即將迎來劇變，除利潤降低外，還表現為行業集中度提升、融資渠道多樣化，因此，拼命降低成本費用和提升投資回報，將成為今年行業發展的趨勢。

應對利潤率下降成當務之急

正如萬科副總裁毛大慶所言：“雖然去年房子賣得錢多了，但我們的利潤卻在不斷下降。”

2012年，年度銷售額超過500億元的超大型房企由2011年的6個增加到8個，千億級房企由原來萬科一家新增了保利、綠地兩家。其中，萬科2012年累計銷售金額1412.3億元，同比增長16.2%；保利實現年度簽約金額1017.39億元，同比增長38.91%。

在房企銷售額普遍上漲的同時，他們還要面對利潤不斷下降的現實。隨著房價上漲趨勢明顯放緩，通過土地溢價來獲得較高利潤率的時代已經過去。一線房企在2012年面臨調控壓力，采取“以價換量”的促銷手段，積極出貨清庫存，取得了良好的效果，銷售任務得以緩解，但由此帶來的另一個直接影響就是利潤下降。

2012年，各大房企銷售均價較上一年下降，這佐證了房企以價換量，加速去庫存的市場研判。銷售均價的下降，再加上人工、建筑、融資等方面的成本費用增加，使得房企雖然銷售業績可觀，但盈利能力卻在減弱。在2012年萬科半年度業績說明會上，萬科總裁郁亮曾表示，由于靠土地升值盈利的模式已經不可持續，未來房地產行業利潤率將下降，并向制造業靠近。

不久前，中原地產根據已經發布去年全年業績的24家房企的測算，房企的銷售利潤率不斷下滑，已經從2007年全行業的24%下滑至2012年的18%。而在市場不斷的調控中房企的周轉率明顯加快。

保利地產2012年主營業務利潤率由半年報的22%下降為三季度末的20%；三季度末，扣除非經常性損益后的凈利率為12%，而2011年同期為16%。此外，恒大地產2012年上半年的經營利潤率由2011年6月末的31.9%下降到28.2%。

在此情況下，房企紛紛“降本增效”，這成為檢驗他們綜合經營管理能力的重要體現。中國不動產研究中心肖楠表示，從中長期發展來看，房地產高利時代已經結束，房地產提高房企利潤率水平是未來的發展趨勢。

海通證券近日的報告中就提出：“內控能力是我們認為下一個十年地產新王者同樣應該具備的潛在品質。”在過去十年，房價處于持續增長、市場規模不斷擴大階段。因此，企業只需要采用囤地、高杠桿或者逆周期操作就可以實現擴張。但是調控的中長期現實，造成房價未來漲幅受限；市場規模被限購等行政手段壓制；行業波動趨于收斂，市場難有逆周期操作空間。

在這種情況下，企業利潤自然下降。因此企業內控需要進一步做細，即將凈資產收益率進一步拆分。他們指出，房企可以通過成本控制和品牌溢價來提高利潤率；通過創新融資模式來增加企業杠桿同時規避財務風險。

世聯地產數據顯示：全國房企數量增速已從2008年的40.1%降到了2011年的3.8%，隨著房地產行業利潤率的逐漸縮減，未來房企數量將進入負增長階段，屆時行業的集中度也將隨之提升。從A股上市房企近幾年的凈利潤來看，負增長房企的個數占比在增加，而利潤率降低的結果將使房地產企業數量減少。

強者恒強，行業集中度提升

最新數據顯示：已經發布業績的房企中，25家標桿上市房企2012年銷售額總計為9664.58億元，千億元銷售業績也不再是專屬于萬科的神話。

繼萬科曬出去年全年1412億元的銷售業績之后，保利地產簡報顯示公司去年實現銷售額1017.39億元，成為第二家銷售額超千億的上市房企。

此外，非上市房企綠地集團也以1018億元的銷售額躋身千億俱樂部；而萬達日前也公布2012年總收入較2011年同比增34.8%，達1416.8億元。至此，千億房企俱樂部的名單已初現端倪。而在保利和綠地、萬達之后，中海地產、恒大地產去年的銷售額均已突破900億元，距千億房企俱樂部僅一步之遙。

與此同時，房企之間的兼并收購，使得地產江湖血雨腥風。最著名的如融創收購綠城的項目，SOHO中國收購外灘黃金寶地，一些知名度并不很高的地產商，憑借雄厚的資金實力很快超越了很多老牌勁旅。房企競爭格局越演越烈，強者恒強局面不言而喻。

以綠地為例來看：2012年綠地在多個板塊展開攻勢，土地市場上主要在一線城市拿下多幅核心地塊，增強重點城市競爭力；在產品類型上，商業地產有力地支撐了業績的穩定增長；同時以進駐二線三線城市在當地打造城市地標來凸顯品牌建設。

與綠地相比，保利的表現更為突出：企業在保持高速周轉的同時，還加強了一二線城市的投資力度，為保利后期業績增長與利潤豐收打下基礎；2012年，保利還率先啟動“三搶”策略，以“搶資金、搶市場、搶進度”為口號，將80后定向優惠鋪開，成為年度的一項抓剛需置業者的營銷利器。

在中國指數研究院監測的重點企業中，共有53家企業在2012年的銷售額突破百億元，百億房企陣營再度擴容。截至1月14日，25家標桿上市房企2012年銷售額總計為9664.58億元。其中萬科、保利、中海以及恒大4家房企合計銷售額為4248.5億元，占上述25家上市房企2012年銷售總額的44%。

業內預測，隨著調控的延續，少數房地產龍頭企業憑借雄厚的實力逐漸擴大市場銷售份額，寡頭時代已經來臨。隨著行業洗牌，行業集中度未來將進一步提高。

在標桿房企整體業績好轉的同時，中小開發商的日子卻并不好過。與大型房企相比，中小房企面臨多方面困境。與2009年全行業瘋狂拿地相比，2012年中小房企拿地不多，土地儲備的能力也逐漸下降。面對行業集中度的提升和行業分化，一些中小房企被逼無奈或主動轉型，由單一住宅向多元化經營轉變。

有分析指出，中小房企終將難逃被淘汰的命運。中房協此前發布的《2012房地產開發企業經營管理藍皮書》就曾指出，如果房地產調控政策持續下去，未來三年內至少有30%的國內房企出局，房企總數將由目前的約5萬家銳減至3.5萬家，減少的企業以中小房企為主。

融資渠道多樣化

2012年下半年，記者采訪的某項目開發商面臨資金鏈斷裂風險，沒有低息貸款，在行業風險加大的情況下，他們不得不去資本市場尋求有相當成本的資金，最終他們選擇了在民間財團尋求借貸，年利率超過20%。

然而到了年底，以前曾經拒絕過他們的銀行居然主動要給他們貸款，而和他們公司同樣面臨融資瓶頸的很多房企不同程度地獲得了銀行貸款。

表面上限購限貸、房地產調控政策仍在嚴格執行，而實際上，隨著2012年下半年以來樓市回暖，房企現金流隨之改善，越來越多的銀行愿意向房地產企業發放貸款。部分銀行由過去壓縮房地產貸款，逐漸轉為積極放貸的態度。2012年第三季度開始，已有部分城市商業銀行調增房地產開發企業貸款額度，甚至有部分銀行把房地產行業重新列為重點客戶。

銀行貸款之外，今年1月以來，各大房企就通過各種手段圈錢，其中海外發債更是此起彼伏。

據不完全統計，今年以來，包括雅居樂地產、佳兆業、碧桂園、合生創展、世茂房地產在內起碼有5家房企進行海外發債，融資總金額高達30.5億美元，折合人民幣189億元。

年初房企在債券市場上的活躍顯然與前兩年不同。有分析人士認為，利率低、時間長，房企的此輪發債明顯不是被迫而是主動進行的融資，融資成本低而且更為理性。據了解，在度過2012年第三季度兌付高峰后，房地產信托將在2013年迎來更大兌付壓力，有機構預測，今年房地產信托兌付規模或達2800億元。房企今年新一輪發債潮融資，顯示大部分是為了贖回即將到期的舊債以減少今年還債的壓力騰出更多的現金流。而市場的走好也為房企創造了更好的低息發債機會，佳兆業此次發行的2023年到期債券共獲99億美元認購，超額19倍。

龍頭萬科和金地也很早意識到了海外融資渠道的重要性。萬科收購南聯，金地成為A股市場上第一個在海外沒有上市公司卻在國際資本市場成功發行債券的地產公司。他們在融資上的創新遠超同業，目的就是為了保護江湖地位，同時進攻新的城池。萬科在2012下半年，行業形勢一明朗，就左手融資，右手大量拿地，吃進大量一、二線城市的土地。

與此同時，內地房企在香港上市的通道也重新開啟。2012年11月23日，旭輝控股集團在香港完成了首次發行，募資約15.3億港元，成為2012年以來售價登錄香港資本市場的內地房企。同期，江蘇新城地產、金輪及由瑞安地產拆分出來的新天地，均在進行上市前的推介，內地房企香港上市潮或將再次來臨。

不僅如此，在上市房企融資中，股權質押使用得越來越頻繁。據WIND統計，截至2012年12月30日，668家上市公司股權被質押共計1815次，上市公司大股東新增股權質押數量大幅飆升至663億股，相比去年同期上漲37%。部分上市房企之所以如此高頻應用股權質押，既是因為負債率走高，又源于土地市場逐漸回暖，融資需求量增加。在以往的粗放經營和高杠桿模式難以持續時，開發商們不得不通過海外密集發債或者資產質押的方式，以開拓新型融資渠道。

在房地產市場深幅調整的大潮下，遭遇資金困境的房企融資方式的“轉型”，凸顯出部分開發商的資金流動性以及經營風險不能忽視，尤其是小型開發商的生存空間會受到擠壓，行業集中度將進一步提高。而開發商如想在日趨激烈的競爭中占得一席之地，除去尋求外部融資外，更重要的是在“開源”上下工夫，順應樓市調整的大勢，利用當前購房者入市意愿增強之際，主動降價促銷以獲得銷售回款，緩解資金壓力。

國鳴投資房地產基金總經理侯安君認為，隨著政策及市場的變化，倒逼房地產業的融資結構變化，并導致行業發展變化。并會出現兩種運作模式，首先是保障房與廉租房：由政府資金主導，主要是提供給城市低收入群體等，保障人民的基本生活。其次是商品房：主要由開發商以市場化模式運作，此種運作模式，資金主要來自金融市場，由私募基金和上市的證券來承擔。

今后，REITS（房地產信托投資基金）和房地產基金將會迎來大的發展。