養老地產模式待解

文/本刊記者 馮潔

如何通過政策機制的完善和運營模式的創新，實現養老地產與市場需求的成功對接，成為進入老齡化社會前必須思考和解決的重要課題

2013年，我國60歲以上老年人口將突破2億。到本世紀中葉，60歲以上人口將達到峰值4.87億，占總人口的比重由目前的13.7%上升到2053年的34.8%。即將來臨的老齡化社會，催生的是各類養老產業的興盛。其中，養老地產作為“老有所養”的重要依托，成為開發商們競相追逐的又一香餑餑。然而，養老地產走紅七八年間，政策不完善、定位不清晰、運營遇瓶頸、收支難平衡等一系列難題，令不少房地產企業躊躇于養老地產門外，遲遲不敢進入。如何通過政策機制的完善和運營模式的創新，實現養老地產與市場需求的成功對接，成為進入老齡化社會前必須思考和解決的重要課題?；诖?，浙江省公共政策研究院于日前齊集省內養老產業專家及涉足養老地產的重點房產企業，召開“休閑養生養老地產發展前景和政策支持”沙龍，針對浙江養老地產的發展方向展開頭腦風暴。

瞄準細分認清定位

隨著房地產調控政策的進一步收緊，繼商業地產之后，養老地產成為各大開發商競相爭奪的又一熱點。然而，冠以“養老”二字，地產的商業化屬性是否已經發生了一些微妙的變化？對多數開發商而言，從養老地產的細分市場，找到一條真正適合自身的發展道路，是成功從住宅地產向養老地產轉型的關鍵一步。作為較早涉足養老地產的本土開發商，金成集團瞄準的是高端化的養老市場。借鑒了美國的“太陽城”養老項目，金成集團主推的養生旅游休閑農業生態項目小虎城目前已初具雛形，談及今后的發展規劃，副總裁朱早可謂成竹在胸：“整個項目定位和規劃在2010年就已經完成，項目定位為養生養老為主題的綜合性小城鎮，包括三大項目，分別為農業公園、養生養老社區、體育公園。農業公園和體育公園作為養生養老社區的配套設施，分別占地8000畝和5000畝。農業公園按照有機的標準，開展有機農業的轉換，同時包含設施農業和科技農業，已被列入余杭區現代農業示范園區試點。入住養生公園的人可以享受到農業公園中的優質空氣、水和農產品。體育公園則通過各式各樣的戶外運動，滿足住戶的養生需求，同時引入少林寺的禪修養生與中藥秘方養生。”

然而，如此高端化的養老地產，又有多少老年人消費得起？不少同行和專家都對此投以質疑之聲。

“對養老問題的探討，我們還是要回到原點，首先要考慮整個社會的背景。消費結構的變化來自于人口家庭因素。中國的老齡化問題、家庭規模小型化問題，都是不可逆轉的趨勢，但到底是怎樣的情況，這需要我們通過調查獲取第一手數據，以此來認清整個浙江人口結構的變化和家庭結構的變化，并將結果提供給企業，以便企業在此基礎上進行市場研究。下一步，我們需要分析消費者的需求，針對目前的養老地產，了解老年人到底有哪些需求？”浙江大學房地產研究中心研究員施杰認為，了解老年人的真實需求，在此基礎上推出與之相適應的養老產品，是養老地產“落地”的第一步。

不過，老年人的需求既不可一概而論，亦不是一成不變的。這在杭州第一個養老基地“金色年華”的實踐中已經得到印證。

年近八旬，省馬寅初人口福利基金會會長徐愛光調侃自己的身份既是養老地產掌門人，亦是老人，對于老人需求的認識或許會比一般人更為通透。然而，徐愛光亦坦然承認，自己當初在做金色年華項目之時，還是忽略了老人需求的“變化”。

“‘金色年華’第一期推出已有四年，雖然社會反響不錯，但也有其失敗之處?！鹕耆A’出讓的使用權和服務權是50年，原先的考慮是，老人們可以買走50年的服務權，70歲的老人，到了90歲的時候，下一代可以接替其入住，再過20年，孫子輩又可以接替入住。但實踐起來就可以發現，完全不是那么回事。老年人過了70歲以后，每5年一個階段，身體狀況都會發生很大變化，即便是現在住在健康區域的老人，身體狀況也會很快一年不如一年，不少甚至患上老年癡呆，下一步的養老如何籌謀，這是我們沒有考慮到的?！薄瓣P鍵還是要找準定位。不同的年齡段、不同的經濟狀況、不同的人群，所需消費的養老產品是有差異的。60歲的時候，覺得悠閑是最好的，工作了幾十年，辛苦了半輩子是時候該享受悠閑的生活了；70歲的時候，覺得沒病是最好的，還能到處走走、玩玩；80歲的時候，覺得活著就是最好的。”徐愛光認為，根據不同老齡人群的需求，做好市場細分調查，推出差異化的養老產品，是找準養老地產定位的第一步，也是真正將養老地產做大、做長的關鍵所在。

政策體系尚待完善

在傳統房地產市場做得風生水起，昆侖控股在初涉養老地產之時，遭遇的首先是成本與收益之間的巨大鴻溝。

昆侖控股商業投資集團總裁鄭榮華認為，要真正將養老地產產業化、市場化，政府首先要在政策層面作一平衡，讓開發商進入養老地產時能夠做到無后顧之憂?！澳壳皝碇v，中國的養生地產、養老地產都是建立在完善的社會保障和福利體系之下的一個產業，當這個體系尚不健全的時候，開發商和運營商面臨的壓力是無比大的。比如醫療，我們現有的醫院尚且供應不了市民的正常醫療保健，我們作為開發商，在開發養老地產的過程中又該如何來解決這個問題？因此，要真正讓養老地產發展起來，需要政府單獨為未來的老齡化社會建立相應的醫療平臺和養生平臺配套。畢竟，在養生養老地產項目中，開發商自己建造、開拓醫療資源還不太現實，人才、資金、平臺，都是無法克服的障礙，包括目前的社會保險和養老保險，仍無法滿足養生養老地產的需求。初步測算，一個老年公寓，如果以每人5000元/月的費用運作，是無法實現平衡的。哪怕國家提供免費土地，后期的建造和運營費用也是相當高的。因此，發展養老地產，最終還是要落實到政策層面的完善?！?/p>

浙江省公共政策研究院執行院長金雪軍則認為，建立并形成服務養老的長效機制，才是將養老事業推向市場的關鍵所在?！爱斍耙鉀Q一個什么問題呢？政府通過提供土地給企業發展養老地產這一循環機制，要如何轉化成政府通過企業獲得服務收入推動養老地產的循環機制?，F在不少地區通過免費土地解決養老地產的成本問題，但是更重要的還是通過服務收入消化形成良性的循環機制。在這個過程中，兩類循環系統同時存在，一是政府與社會提供服務養老，二是政府創造環境，形成企業利用服務收入發展養老地產的機制，兩個機制同時形成，才能更好地推廣養老事業。”

找到最優運營模式

中國提出養生養老地產的概念已有七八年歷史，然而，目前還未能形成真正符合中國國情的運營模式。

在鄭榮華看來，除了政策層面的完善和概念定位的精準化，對將投身養老地產的房地產企業而言，尋求合適的運營模式也是需要解決的首要問題?！白鳛轲B老地產到底是實行動態管理還是靜態管理模式？如果是靜態管理，是不是和敬老院的概念是一樣的？如果是動態模式，也就是要實現動態的交換，不光在娛樂，甚至在生活的各個方面都應帶來實際體驗性的動態化?！?/p>

然而，不論是動態還是靜態模式，找到投資與回報的平衡點，才是開發商們邁出第一步的關鍵?！艾F有的一些運營模式對企業來說，投資和回報非常難平衡。比如說，開發商投資10億元，每年光財務成本就高達7000-8000萬元，這些成本攤到每一戶人家頭上是不得了的，也是不現實的?！痹谡憬⒑途影l展有限公司總經理韓敏看來，現有的養老地產運營模式，無論是對于大型還是中小地產企業，都無法在短時間內實現收支平衡，多數是“賠錢”的投資。為此，他們另辟蹊徑，開創了“利息租賃”養老模式。

據介紹，紫荊園兩期共投資15億元，包括健康區塊、照料區塊和全托區塊，銷售時只出售使用權而不出售產權。住戶入住時，根據地產商的核算，上交一筆保證金。居住過程中，開發商根據不同區塊的住戶需求提供服務，當住戶需求發生變化，可以隨時要求搬遷至其余區塊；當住戶決定退出該小區，開發商可以全額退還保證金，開發商在其中只收取銀行利息。基于這一模式，開發商在建造之初的融資問題得以順利解決，通過幾輪的利息租賃式服務，成本也可盡數收回。韓敏認為，這對開發商和消費者而言，無疑是一個雙贏的模式。

“我們紫荊園規模不算小，占地200畝，建筑面積27萬方，一期19萬方開工建設，投下去的錢已經七八億了，共有782套，包含三種業態，分別是居家式的多層帶電梯公寓，以及‘半托’和‘全托’照料式居家公寓。從銷售的角度來講還是比較成功的，至少目前這一銷售模式的住宅狀態還不多見，所以我們的一次開盤、二次開盤都排起了長隊。這說明兩個問題，我們老人確實有這樣的需求，并且這樣的需求確實很大?！?/p>