東北三省房價支付能力分析

郭洋　方華

內容摘要：本文對我國現行房價收入比存在的缺陷進行分析，對平均房價與可支配收入兩個指標進行修正，引入了更加合理的房價購買力比公式。在此基礎上，以東北三省2010年統計數據為依據，借助于新公式，對各省居民的住房支付能力進行了系統分析，對存在的問題提出了相關的政策建議。

關鍵詞：住房支付能力 房價購買力比 有效購買力

房價收入比的界定

城市的發展由于自身的經濟、地理的環境不同而千差萬別，住房市場的運行情況更是不盡相同。為了能更準確的反映城市居民的住房支付能力，本文將從居民實際有效的支付能力角度出發，在對我國現有的房價收入比的計算方法進行改進的基礎上，以各省2010年有關數據為依據，分析我國居民的住房支付能力。

對房價收入比計算公式的修正

（一）對新建房平均房價指標的修正

根據我國目前的現狀，本文將高、中、低檔住房，分別用別墅高檔公寓、普通商品房和經濟適用房來表示。修正后的新建房平均房價的計算公式為：修正后的新建房的平均價格=。

其中，P表示平均價格，W表示權重，i=1，2，3，分別表示別墅高檔公寓、普通商品房和經濟適用房。

Pi=（第i類房屋銷售總額/第i類房屋銷售總面積）×第i類房屋每套平均面積

Wi=第i類房屋銷售總額/新建房銷售總額

每套第i類房屋平均面積=第i類房屋銷售總面積/第i類房屋銷售套數

（二）對戶均家庭可支配收入指標的修正

戶均家庭可支配收入中包含居民生存的必須品消費，且生活消費性支出是剛性的，并考慮到未被計入家庭可支配收入中的“隱性收入”問題，用戶均家庭對住房的有效購買力來代替原有指標，從而更準確的體現我國居民對住房的支付能力。即：

戶均家庭對住房的有效購買力=年人均可支配收入×隱形收入調整系數-年人均生活性消費支出×戶均家庭人口數

對于“隱性收入調整系數”，國家統計數據的一些缺口可以有效地反映“隱性收入”的存在，自2002年，城鎮居民的儲蓄存款增加額超過了職工工資總額，這些收入未被統計到居民收入對居民支付能力的影響已經不能忽視。因此，將年人均可支配收入擴大1.2倍作為實際人均可支配收入，即隱性收入調整系數為1.2（曹振良，2004；徐滇慶，2005；李培林等，2008）。修正后的模型為房價購買力比公式為：

房價購買力比=修正后新建房的平均價格/戶均家庭對住房的有效購買力 （1）

房價購買力比合理取值范圍分析

本文以東北三省各省2010年統計數據為例。假設買房者以工作年限內工資作為購房唯一資本來源，不考慮突然的巨額收入或他人贈與的資本遺產等。再假設買房者購房方式有兩種，用存款一次付清或以每月等額付息的方式在商業銀行全額貸款，不考慮首付比例。

（一）存款-房價購買力比

考慮東北三省各省居民以存款金額對房價的最大承受能力，得：

戶均家庭對住房的有效購買力=年人均可支配收入×隱形收入調整系數-年人均生活性消費支出

由居民存款負擔的最高房價=戶均家庭對住房的有效購買力×各省居民年均住房支出占存款比重×（1+實際存款利率）i （2）

其中，i為存款年限，i=1，2，3，4，5……

實際利率=名義存款利率-當年各省通貨膨脹率

在居民用存款負擔的最高房價的情況下，存款-房價購買力比公式為：

存款-房價購買力比=由居民存款負擔的最高房價/戶均家庭對住房的有效購買力 （3）

各省存款-房價購買力=各省居民年均住房支出占存款比重×（1+實際存款利率）i （4）

指標取值說明：名義存款利率取2010年底央行頒布的5年期及以上的零存整取、整存零取利率，為2.75%。2010年各省通貨膨脹率由當各省CPI增長率替代。各省居民年均住房支出占存款比重，由于居民購房年支出平均額難以直接獲取其統計數據，所以本文用居住用房屋年銷售額來替代，得出各省居民2010年均住房支出占存款比重=居住用房屋年銷售額/（居民年末存款余額+居住用房屋年銷售額）。由于我國企業職工法定退休年齡結構為，男年滿60周歲，女年滿50周歲，女干部則年滿55周歲退休，根據我國民法的相關規定，年滿18周歲即可參加工作。所以各省居民最大工作年限為32-42年。取中位數37年作為各省居民平均工作年限。

指標取值如表1、表2所示。

將表1、表2數據代入公式（4）經計算得出各省存款-房價購買力比，如表3所示。

（二）貸款-房價購買力比

考慮各省居民以可貸款金額對房價的最大承受能力，得：

每年家庭等額還本付息額=貸款本金×[r×（1+r）n]/[（1+r）n-1] （5）

其中，r為貸款年利率，n為貸款年限，n=1，2，3，4，5……

貸款本金可以理解為家庭通過貸款所能承受的最高房價，則可以得出：

每年家庭最大等額還本付息額=由居民貸款負擔的最高房價×[r×（1+r）n]/[（1+r）n-1] （6）

其中，r為貸款年利率，n為貸款年限，n=1，2，3，4，5……

由于我國《商業銀行房地產貸款風險管理指引》規定：借款人住房貸款的月房產支出與基本收入比應控制在50％以下。因此，居民在保證不影響基本生活支出的合理還貸情況下，可以作如下變換：

每年家庭最大等額還本付息額=戶均家庭對住房的有效購買力×50% （7）

在居民用貸款負擔的最高房價的情況下，房價與居民真實還款能力的比為：

貸款-房價購買力比=由居民貸款負擔的最高房價/戶均家庭對住房的有效購買力 （8）

各省貸款-房價購買力比=[（1+r）n-1]/[r×（1+r）n]×50% （9）

通過公式（9）可以看出貸款-房價購買力比只與貸款利率與最大工作年限相關。

指標的取值：本文認為各省居民主要依靠商業銀行貸款方式來支付所有房款。由于考慮的是一般企業，并非暴利行業，工作年限中的收入現金流是穩定的，所以認為貸款人以每月等額付息的方式償還貸款，不考慮意外獲得的巨額收入，可一次付清所有房貸的可能性。貸款利率取2010年末5年以上的長期貸款利率，為6.4%。

將上述取值代入公式（9）經計算，得出各省貸款-房價購買力比為7，表示各居民在缺少住房支付能力時，依靠貸款來支付房款，在最大工作年限37年的約束下，家庭可以承擔比有效購買力高7倍的房價。

（三）東北三省房價購買力的取值意義及范圍

根據求得的各省存款-房價購買力比與貸款-房價購買力比做如下分析：

在吉林省居民具有完全支付能力的情況下，根據假設居民在退休時具有最大的存款額，此時居民以存款一次性付清房款能夠承擔的最高房價購買力比為18.26，表示對于存款-房價購買力比例低于18.26的條件下，居民完全有能力支付。在家庭缺乏支付能力的情況下，在達到最大工作年限時居民通過貸款能夠承擔的最高房價購買力比為7，表示當貸款-房價購買力比超過7的條件下，居民在最大工作年限之內無法償還住房貸款，不具備住房價格的支付能力。在房價購買力比處于7-18.26之間的條件下，居民存款不足全額支付房款的情況下，可通過部分貸款來補足住房的支付能力。所以各省房價購買力比的合理取值范圍應該是7-18.26。

同理，得出黑龍江省房價購買力的合理取值范圍應該是7-16。由于遼寧省居民年均住房支出占存款比重僅為16%，遠遠低于吉林省和黑龍江省。在現有的各省房屋購買偏好下，對于居民年均住房支出占存款比重大于50%的吉林省與黑龍江省居民，房價承受能力的上限是由居民存款規模決定，并不是由最高貸款額來確定的；但與此相反，遼寧省居民所能承擔的最高房價最終是由貸款補足住房的支付能力的大小所決定的，即貸款額度的大小代表其房價支付能力的上限，所以可以得出，遼寧省房價購買力的合理取值范圍應該是5.61-7。

房價購買力比分析

根據房價購買力比公式，本文將東北三省2010年相關數據指標值（表4、表5、表6、表7）代入公式（1），得出各省實際房價購買力比如表8所示。計算結果顯示，2010年吉林省實際的房價購買力是其上限的1.4倍，2010年遼寧省實際的房價購買力是其上限的3.34倍，2010年黑龍江實際的房價購買力是其上限的1.37倍。東北三省居民的實際房價支付能力均已超出了居民的房價支付水平的合理范圍。

結論

我國現行的房價收入比計算方法在平均房價和房屋平均面積這兩個方面的計算上存在缺陷。本文采用增量市場新建商品住房平均售價及套均面積進行改進，以居民有效購買力作為新的收入衡量標準，考慮隱性收入與生活性消費兩個因素。新計算方法計算的房價收入比原來的大，更符合現實情況。以東北三省2010年統計數據為例，對各省居民的住房支付能力進行分析得出，各省居民住房支付能力不足，相關省內保障體系有待于進一步優化，以提高東北三省居民的生活水平。

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