淺談房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理的幾大特點

陳 華

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的內(nèi)容及原則

企業(yè)的財務(wù)管理主要根據(jù)資金運動過程來決定，而運動過程則包括資金的取得、使用、消耗、收入和分配。如果用價值形式來反映就是生產(chǎn)資料的取得和占用、人力物力的消耗、生產(chǎn)成果的實現(xiàn)和分配，因此房地產(chǎn)財務(wù)管理的主要內(nèi)容是：第一、資金的籌集；第二、投資資金的運用；第三、開發(fā)成本及費用；第四、利潤分配。

房地產(chǎn)財務(wù)管理特征較為明顯，在財務(wù)管理過程中必須恪守的底線或是基本的做法。房地產(chǎn)財務(wù)管理的原則主要包括三方面：1、房地產(chǎn)在投資過程中，投資數(shù)額大、壓力大，并且利潤回收期長、風險高。因此在進行項目開發(fā)之前一定要對項目進行詳細深入研究分析，確保其可行性，不能過于隨意性。2、在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中由于資金管理不到位，導(dǎo)致項目建設(shè)資金短缺，后續(xù)資金跟不上的現(xiàn)象，因此在進行資金管理時，一定要預(yù)防不良管理出現(xiàn)，保證資金被有效利用。3、加強成本預(yù)測和分析研究，盡可能的通過一些環(huán)節(jié)降低成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的含義就特點

從總體上來看，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理特點主要包括：其一，財務(wù)管理效率不高，財務(wù)管理周期較長。正是因為開發(fā)房地產(chǎn)的過程是投入巨額資金的一個過程，在投入的過程當中，需要將大量的資金一次性投入，這樣的籌集資金無疑是尤為繁重的一項任務(wù)，并且房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)經(jīng)營開發(fā)中需要耗費很長的時間，需要歷經(jīng)土地開發(fā)、征地、建設(shè)房屋和交付竣工等諸多階段，該過程最少需要的時間為兩三年。當建成房屋以后，均需要對較為可觀的一筆分期付款方式加以追加。其二，財務(wù)管理難度較大。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是涉及面非常廣泛的一個企業(yè)，這便使得其財管理工作存在著相對較強的復(fù)雜性，比如被動拆遷居民或單位、勘查設(shè)計單位、施工安裝企業(yè)、商品房購買者、接受有償轉(zhuǎn)讓土地單位、房屋承租者以及聯(lián)營單位等，另外還有管理部門諸如稅務(wù)、審計、工商等所發(fā)生的頻繁、大量的資金往來階段。這樣范圍廣且頻繁的往來，在很大程度上使得房地產(chǎn)企業(yè)所需承擔的財務(wù)管理難且責任大；其三，財務(wù)風險較大。由于房地產(chǎn)企業(yè)有著較長的周期，因而存在著較多的不確定因素，這便會影響到企業(yè)的經(jīng)濟效益和投資項目的成敗，大大的增加了企業(yè)的風險。

三、我國房地產(chǎn)財務(wù)管理現(xiàn)狀

1.籌資管理方面

對于資金籌措，其籌資數(shù)額具有不確定性。如果籌資數(shù)額小，那么會滿足不了企業(yè)的正常發(fā)展；如果籌資數(shù)額大，那么會有一部分資金不會被利用，影響資金使用率和使用效果。因此在資金籌措前應(yīng)當對籌資數(shù)額進行預(yù)估。同時籌資渠道也十分重要，如果企業(yè)缺乏籌資渠道，那么會嚴重影響企業(yè)發(fā)展。因為籌資渠道狹窄，那么在企業(yè)發(fā)展過程中就會出現(xiàn)發(fā)展資金不足的現(xiàn)象；還有就會增加籌資成本降低企業(yè)的利潤，同時也會增加籌資風險和投資風險。

2.投資管理方面

雖然國家目前對住房制度進行了改革，并且大力支持房地產(chǎn)開發(fā)，但是一些投資商通過一系列途徑得到土地和銀行貸款后，便開始進行開發(fā)建設(shè)，根本沒有對開發(fā)的項目進行研究分析。這種盲目投資的投資風險往往會使投資者造成巨大損失，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。

3.成本管理方面

房地產(chǎn)開發(fā)商普遍認為資金投入大部分都是使用在項目施工階段，而對于決策階段和設(shè)計階段相當不重視。對于前期的專家決策費用和設(shè)計費用的支付是一拖再拖，認為這樣就可以減少成本投入，實際上這是不誠信的表現(xiàn)，嚴重會影響到企業(yè)的信譽，從而影響企業(yè)的發(fā)展。

4.利潤分配階段

由于我國的制度方面改革，使得大量投資人員加入到房地產(chǎn)開發(fā)中，但是大部分的投資都是盲目的。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立之后就忙于項目的開發(fā)，根本沒有考慮到企業(yè)成立時間和企業(yè)內(nèi)部人才問題，更沒有考慮到企業(yè)未來發(fā)展問題。在項目開發(fā)獲得利潤之后，利潤如何分配也是由當時的投資人來決策的，根本不考慮企業(yè)發(fā)展需要，只是單純根據(jù)房地產(chǎn)的市場走向分配利潤。

四、完善我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的建議

1.融資階段

對于資金的籌措，不管是通過什么方式、什么渠道，只要考慮到融資數(shù)額是否符合企業(yè)的需求量。對于項目開發(fā)的投入資金和開發(fā)完成以后利潤收入應(yīng)當有個預(yù)估，確保利潤遠大于前期投入。同時應(yīng)該注意融資風險，根據(jù)資金使用模式和業(yè)務(wù)的風險確定融資渠道，根據(jù)融資代價不同選擇融資渠道。總體而言，房地產(chǎn)開發(fā)公司在進行融資時，應(yīng)該考慮全面，然后再確定融資數(shù)額和融資渠道，將融資風險降到最小。

2.投資階段

企業(yè)在進行項目投資前，應(yīng)當對項目的投資風險進行可行性研究，不僅可以確保投資風險降低，同時利于利潤最大化，有利于企業(yè)的持續(xù)性發(fā)展。在進行項目投資時，不可以只單純看重眼前利益，要從企業(yè)發(fā)展的長遠角度分析。詳細的來講，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當把投資的重心由中心城市轉(zhuǎn)移到小城鎮(zhèn)或者次中心城市，并且重點投資普通住宅和經(jīng)濟適用房，以便于更好的贏得市場和拓展市場。

3.日常管理階段

日常管理主要包括成本管理和資金管理。成本管理指的是項目開發(fā)過程中開發(fā)成本和建設(shè)成本。前期的土地競拍時，應(yīng)該謹慎考慮，應(yīng)當首要考慮土地可以帶來的利潤。其次在建設(shè)階段是應(yīng)當將水、電、氣、通信等配套設(shè)施一步到位，避免建設(shè)完成后的二次建設(shè)，同時也可以保證利潤最大化。資金管理方面主要包括提高樓房銷售速度，加快資金的回籠，提高資金的利用率。根據(jù)市場形勢，確定資金使用方向，保證企業(yè)的穩(wěn)定快速發(fā)展。資金管理要確保資金的使用率、周轉(zhuǎn)率、利潤率等多方面。

4.利潤分配階段

利潤的分配方案要根據(jù)企業(yè)發(fā)展大局考慮，而不能單純根據(jù)市場走向進行分配；也不能單純考慮賺取利潤而盲目分配。

隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們的生活水平將會越來越高，對于住房要求也會越來越高。房地產(chǎn)發(fā)展必須做好財務(wù)管理，合理的進行資金籌措、資金使用和資金分配，這樣企業(yè)才會越辦越好。

[1]祝曉輝.淺談房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理的幾大特點[J].新財經(jīng)（理論版）,2011,9(10)：66-68.

[2]李群.簡述房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)管理[J].大陸橋視野,2012,8(10)：78-80.

[3]邵嶸.試論房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)費用管理與控制[J].四川建筑,2012,3(6)：56-58.